文 |《財經國家周刊》記者 丹華

近日，北京市出臺《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》，其中包括在城市重點的功能區及軌道站點周邊，鼓勵利用現狀建筑改建保障性租賃住房。

這是北京發展保障性租賃住房的又一創新舉措。“這個辦法可以使交通樞紐地區利用率不高的建筑，尤其部分空置率較高的商業項目，以合理方式進入當地住房租賃市場。”58安居客房產研究院分院院長張波對《財經國家周刊》記者表示。

這一新舉措是多年來各地積極探索住房保障建設的一個縮影。住建部住房保障司相關負責人對《財經國家周刊》記者表示，近年來，住房保障體系不斷完善，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題開始進入“快車道”。

杭州：籌建藍領公寓，保障務工人員住房

2022年國慶節前夕，杭州又一座藍領公寓正式開張。

▲杭州西湖區留下橫街藍領公寓。圖/杭州市住房保障和房產管理局

▲杭州余杭區良渚片區藍領公寓。圖/杭州市住房保障和房產管理局

9月22日，位于杭州西湖區的留下小和山藍領公寓正式投入運營。項目信息顯示，這一公寓的總建筑面積為6458平方米，包括三幢樓宇共計196套雙人間，每間的室內面積大約在30至36平方米之間，均為精裝修交付。

根據不同的戶型和朝向，每套房的月租價格不高于千元，因為地處高教園區，環境優美，人文氛圍濃厚，很受市場歡迎。“租住對象需要滿足在杭無房、非杭戶籍或新落戶不滿三年和有合法穩定工作三個原則。”小和山藍領公寓項目人員對《財經國家周刊》記者表示。

像這樣的藍領公寓，已經分布于杭州多個城區。

“房屋干凈清爽，居住也安全，家具都是齊全的，有單獨的衛生間和廚房。”從安徽到杭州務工的秦女士對《財經國家周刊》記者表示，她申請的杭州上城區尚藍公寓，已經入住一年多，面積接近40平方米，租金1000元出頭，比周邊便宜不少，租客也基本上都是餐飲、快遞、保潔等行業的外來打工人員。

近年來，杭州的城市發展提速，大量新增人口涌入，其中包括不少藍領打工者。

2017年，杭州率先提出建設藍領公寓，明確以面積30平方米的小戶型為主，“探索利用將拆未拆建筑的改建、閑置土地臨時新建、合理利用空置房源”等多種途徑籌集房源。

在租金價格上，藍領公寓整體不高于周邊市場均價的70%；在水電價格上，落實居民標準的優惠政策；在申請方式上，可向項目運營單位進行線下申請，也可在開通的“親清在線”系統上，實現“在線申請、網上簽約、當天入住”。

▲藍領公寓分布于杭州多個城區。圖/杭州市住房保障和房產管理局官網

據不完全統計，目前杭州已經籌建的藍領公寓超過4.24萬套（間），已經先后為物業、保安、保潔、餐飲等5萬余名外來務工人員提供了經濟實惠的租賃住房。

“各區也可以結合轄區內的產業結構、外來人員分布等實際，逐步放寬行業準入范圍。”杭州市住房保障和房產管理局相關人士對《財經國家周刊》記者說，這意味著未來會有越來越多的務工人員享受到相關政策。

成都：創新利用TOD項目，化解通勤難題

成都市武侯區的雙鳳橋TOD項目施工現場，密集的鋼筋腳手架已經搭建完成，一層的部分作業面已經呈現，正在加快推進中。

▲成都雙鳳橋TOD項目一期保障性租賃住房施工現場。圖/成都市住房和城鄉建設局

“項目一期保障性租賃住房建筑面積約4.52萬平方米，共計1442套，于2021年11月開工，目前正在施工地上主體結構，預計2022年底主體結構封頂，2024年竣工。”成都軌道城市投資集團雙鳳橋TOD項目負責人馬波表示。

TOD模式，即交通導向開發模式，是以軌道交通站點為中心，在400-800米（三至五分鐘步行）距離為半徑的范圍內，集中進行較高密度的開發，打造包括居住、商務、購物、社交、娛樂等多功能型的現代化社區。

龍湖集團成都公司一位投拓人士告訴《財經國家周刊》記者，從近幾年涉租賃地塊出讓情況來看，一些軌道和交投集團紛紛開始入場拿地，并承擔大量的保障性住房建設任務，TOD模式正在與租賃住房的建設發展走向融合。

據介紹，二者本質上具有較大的適配性，將租賃住房優先布局在交通便捷、配套服務設施完善的區域，既可以滿足新市民就業就學、生活娛樂等多樣化需求，又可以大大節約交通和生活成本。

“更不用說，在提倡生活美學的成都，年輕人都希望讓通勤變成一種多姿多彩的生活方式和場景體驗。”上述投拓人士表示。

2019年，成都就在《關于進一步發展和規范住房租賃市場的意見》中明確提出，在產業功能區、商業商務聚集區以及交通樞紐等交通便捷、生產生活便利、租賃需求集中的區域配建租賃住房，鼓勵在TOD項目中配建租賃住房。

根據最新政策，成都市進一步加大鼓勵以軌道交通站點為中心，按照一般站點半徑500米、換乘站點800米的標準要求進行TOD混合功能及集約開發，并且通過招拍掛的方式獲取土地資源，要優先建設保障性租賃住房。

數據顯示，目前成都市已在9個TOD項目中開工建設保障性租賃住房超過1萬套。規劃顯示，在“十四五”期間籌集建設保障性租賃住房30萬套（間），其中TOD項目計劃建設保障性租賃住房達5萬余套，占房源總數的17%以上。

深圳：從用地政策上適度傾斜

1987年12月，深圳市敲響了國有土地使用權拍賣的“第一槌”，由此揭開我國城市土地使用制度改革的大幕。

三十多年后，伴隨著產業升級和生活模式改變，如何利用有限的土地資源，拓展更廣闊的發展空間，是深圳等大城市需要探索的課題。

數據顯示，深圳現有人口超過1700萬，陸地面積只有1997平方公里，人地矛盾尤為突出。同時，新市民比重大，青年人數量多，全市常住人口平均年齡僅為32.5歲，租房人群占比達到77%，租賃住房缺口亟需補足。

“國家發展保障性租賃住房的政策對深圳意義尤其重大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《財經國家周刊》記者表示，既可以補齊城市住房租賃市場結構性供給不足的短板，更可為城市可持續發展提供支撐。

▲2020年8月26日拍攝的深圳市區（無人機照片）。圖/新華社記者 毛思倩攝

2021年12月，深圳明確了2021-2025年全市計劃建設保障性租賃住房40萬套（間）的工作目標，并統籌落地了多項支持政策。

土地政策方面的創新和支持令人關注。例如，每年新增用地上，優先安排保障性租賃住房用地，每年供應的租賃住房用地占比不低于10%；鼓勵閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房；國有企業符合條件的土地和房屋資源應當優先用于保障性租賃住房。

同時，加大產業園區配套建設行政辦公及生活服務設施比例，配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高建筑面積的占比上限，增加的部分主要用于建設宿舍型的保障性租賃住房。

因為深圳土地資源的緊缺，通過城市更新、招拍掛用地配建人才住房和保障性住房也成為解決用地短缺問題的途徑之一。

2022年10月8日，《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定（征求意見稿）》中，對保障房配建比例再次做出詳細的規定，如在都市核心區、市級功能中心等一類區域的舊改項目，保障性住房配建比最高33%，最低也要達到13%。

“配建的人才住房和保障性住房與所在項目商品住房，應同步設計、同步建設、同步交付，且人才住房和保障性住房交付使用后，日常物業管理應當納入所在小區統一管理，與商品住房享受同等物業服務，承擔同等義務。”深圳市規劃和自然資源局相關人士對《財經國家周刊》記者表示。

西安：聚焦職住平衡，解決“兩頭跑”難題

▲2020年8月31日，藍天下的古城西安。新華社記者 陶明 攝

“正在了解相關政策，想把手上停工的樓盤改建成保障性租賃住房。”西安當地一家小型開發商的負責人對《財經國家周刊》記者表示，現在保障性租賃住房的市場熱度高、優惠多，許多央企、開發企業和高校都在向房管局咨詢相關政策。

作為第9個國家中心城市，西安的區位優勢明顯，人口增長迅速。按照第七次全國人口普查的數據，西安常住人口已超過1295萬，比2010年增加448.5萬。

調研顯示，這些流入人口中，大專院校畢業生、商貿服務、建筑工人和快遞人員等群體占到半數，這些新市民、青年人的日常通勤，主要就是通過地鐵和公交，往往超過45分鐘。

“對交通流量、手機信令、地鐵和公交刷卡記錄等大數據分析發現，西安超過半數的工作人群，集中在城市西部和北部的高新產業和汽車制造等密集型產業園區。”西安市住房保障和房屋管理局相關人士介紹說。

針對這一現狀，西安在部署“十四五”期間的保障性租賃住房工作時，把70%的租賃住房規劃在了城市產業園區的周邊區域，其他的項目則主要沿地鐵、公交線路布局，引導主城區人口合理向外疏解。

西安本地高等教育資源豐富，僅本科高校就多達44所，一些高校教師每天不得不花大量時間往返于新老校區之間，加上城市交通早晚高峰期擁堵嚴重，職住不平衡的問題突出。

為此，西安市出臺保障房優惠政策。例如，鼓勵利用企事業單位自有閑置用地建設住房，支持西安外國語大學、西安電子科技大學、航天四院、鐵路集團等大專院校、科研院所、國有大型企業先行先建，其中僅陜建集團、陜西交控集團兩家企業的閑置用地就達2000畝以上。

“當前，全市保障性租賃住房建設進度要一周一上報，若遇重大問題即時上報，這些督查和上報機制，為加快項目建設找到了新的發力點。”西安市住房保障和房屋管理局人士表示，目前各投資主體參與的熱情也非常高，特別是各高校和央企，都想盡快啟動項目建設，爭取在響應國家政策上，搶個“頭彩”。

目前，西安市已籌集保障性租賃住房項目25個、4萬套（間），儲備項目41個、3.6萬套（間），預計可解決13萬新市民、青年人的階段性住房困難。

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