2025年1-2月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)分化行情，高能級(jí)城市樓市成交同比正增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，而弱能級(jí)城市仍面臨壓力。政策端持續(xù)發(fā)力，中央及地方圍繞舊改、收儲(chǔ)、“好房子”建設(shè)等方向推進(jìn)細(xì)則落地，市場(chǎng)預(yù)期逐步修復(fù)。

一、核心城市成交回暖，供需兩端分化加劇

新房市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇

2025年1-2月，全國(guó)40城新房成交面積累計(jì)同比微增1.8%，其中一線城市表現(xiàn)尤為突出，累計(jì)同比增幅達(dá)9.0%。深圳、上海、北京、廣州單月新房成交面積同比分別增長(zhǎng)138%、90%、44%、19%，政策利好推動(dòng)需求釋放。二線城市中，蘇州、福州、濟(jì)南同環(huán)比均正增長(zhǎng)，但多數(shù)城市仍呈現(xiàn)“環(huán)比回落、同比修復(fù)”特征。相比之下，三四線城市累計(jì)成交同比下滑7.4%，僅吉安、江門等少數(shù)城市實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增。

二手房成交熱度維持高位

1-2月，全國(guó)18城二手房成交面積累計(jì)同比上漲21.4%，其中一線城市累計(jì)同比增幅達(dá)41.0%，北京、深圳單月同比漲幅分別達(dá)90%、113%。二線城市中，杭州、青島、廈門等城市二手房成交同比漲幅超50%。二手房市場(chǎng)持續(xù)活躍，反映出高能級(jí)城市改善性需求釋放及政策優(yōu)化效果。

3月“小陽(yáng)春”預(yù)期升溫

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)166%，改善型房源占比達(dá)51%。核心城市供應(yīng)放量有望帶動(dòng)市場(chǎng)熱度回升，但三四線城市仍將延續(xù)筑底行情。

二、土地溢價(jià)率創(chuàng)新高，頭部房企聚焦核心城市

土拍熱度持續(xù)攀升

2025年2月，全國(guó)300城住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)8.7%，創(chuàng)42個(gè)月以來(lái)新高，其中一、二線城市住宅類用地平均溢價(jià)率分別為15.0%、17.4%。北京、上海、杭州多宗地塊高溢價(jià)成交，二線城市土地市場(chǎng)熱度反超一線。1-2月，全國(guó)土地成交總價(jià)同比上升3.2%，樓面均價(jià)同比上漲10.6%，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪激烈。

頭部房企拿地強(qiáng)度提升

百?gòu)?qiáng)房企1-2月全口徑拿地金額同比大增43.5%，拿地樓面均價(jià)同比上漲46.8%。華潤(rùn)、金茂、保利發(fā)展等企業(yè)領(lǐng)跑，單月拿地金額均超百億元，投資高度聚焦高能級(jí)城市。例如，華潤(rùn)2月拿地金額194億元，拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售額）達(dá)144%；金茂拿地金額180億元，拿地強(qiáng)度達(dá)408%。

政策支持土地收儲(chǔ)

自然資源部、財(cái)政部明確專項(xiàng)債券優(yōu)先支持土地儲(chǔ)備，北京、廣東、四川等地加速落地舊改與土儲(chǔ)專項(xiàng)債。北京2月發(fā)行462.9億元專項(xiàng)債，其中59%投向舊改；廣東成為首個(gè)使用專項(xiàng)債回收閑置存量土地的省份，四川多地?cái)M折價(jià)收購(gòu)存量土地。政策助力下，土地市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作與存量盤活有望提速。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“核心城市回暖、土拍熱度分化、政策優(yōu)化深化”三大特征。隨著3月傳統(tǒng)銷售旺季到來(lái)，供需兩端協(xié)同發(fā)力，重點(diǎn)城市“小陽(yáng)春”行情可期，但市場(chǎng)整體修復(fù)仍需政策與信心進(jìn)一步共振。

本文源自：金融界

作者：觀察君