經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)三年的風(fēng)險(xiǎn)出清，房地產(chǎn)行業(yè)正重振旗鼓，正式邁入“止跌回穩(wěn)”之路，也終于迎來(lái)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的重要時(shí)刻。

2024年，是“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”理念提出的第一年。這一年，房地產(chǎn)行業(yè)既面臨諸多挑戰(zhàn)，也有不少難得的新機(jī)遇降臨。這一年，一些房企逐步轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商，開始探索輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)并重的綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式，在代建、商業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域加速布局。

除了尋找新賽道，交付力作為房企的底牌，“保交付”是房企綜合實(shí)力、責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)闹匾w現(xiàn)，因此，2024年“保交付”仍然是各大房企的重中之重。

在2024年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再為明年經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)，房地產(chǎn)在“止跌回穩(wěn)”中構(gòu)建發(fā)展新模式。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，成為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

舊模式已不可持續(xù)，新模式勢(shì)在必行。2025年是房地產(chǎn)新發(fā)展模式構(gòu)建的重要一年，對(duì)于房企而言，需要繼續(xù)圍繞著主營(yíng)業(yè)務(wù)出發(fā)，探尋轉(zhuǎn)型之路。

超百家房企進(jìn)軍代建

2024年，房地產(chǎn)深度調(diào)整延續(xù)，房企開始主動(dòng)轉(zhuǎn)型新賽道，紛紛加碼輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，代建成為眾多房企第二曲線的增長(zhǎng)。

1月3日，據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024年中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年，綠城管理以3649萬(wàn)平方米新簽約規(guī)劃建筑面積位列第一，遙遙領(lǐng)先。旭輝建管和藍(lán)城集團(tuán)分別以1588萬(wàn)平方米和1570萬(wàn)平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積位列二、三位，處于領(lǐng)先地位。

從各陣營(yíng)代建企業(yè)來(lái)看，總體呈現(xiàn)出頭部穩(wěn)健、中部崛起的特征。

具體來(lái)看，TOP5企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積均值為1783萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.5%。頭部企業(yè)由于新增規(guī)模較大，很難保持快速增長(zhǎng)，因而增速較慢，符合服務(wù)行業(yè)規(guī)模增速的固有特征。

此外，TOP6-20企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值為640萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)21.9%，增速為三個(gè)陣營(yíng)中最快的，特別是新入局代建的企業(yè)，加速進(jìn)行項(xiàng)目拓展，規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。TOP21-30企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積均值為171萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，隨著代建代銷項(xiàng)目成為商業(yè)代建主流項(xiàng)目，未來(lái)，代建企業(yè)亦會(huì)更加注重項(xiàng)目銷售能力，規(guī)模也將持續(xù)增長(zhǎng)。

當(dāng)代建被稱為“下一個(gè)億萬(wàn)級(jí)藍(lán)海市場(chǎng)”，成為諸多房企眼中的“香餑餑”，也使得這個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局愈發(fā)激烈。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)超過(guò)100家房企涉足代建業(yè)務(wù)；銷售額TOP100的房企中，有八成已進(jìn)軍代建。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加大，2024年不少公司開始采取低價(jià)策略，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的代建費(fèi)率有所下降，龍頭企業(yè)也面臨一定的壓力。劉冰洋指出，“市場(chǎng)空間還在，大家都想進(jìn)來(lái)分一杯羹?！?

不過(guò)，這期間旭輝建管的代建規(guī)模依然保持大幅增長(zhǎng)。劉冰洋表示，“全年簽約額較2023年翻番，整體毛利和代建費(fèi)率同比小幅提高，一年間團(tuán)隊(duì)規(guī)模也從400多人增加到800多人?！?

據(jù)旭輝建管總裁劉冰洋介紹，代建行業(yè)目前競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，行業(yè)從原來(lái)的主流房企為主到現(xiàn)在大量國(guó)央企也進(jìn)入，包括地方性企業(yè)也加入，代建公司數(shù)量在不斷增加。

展望2025年，劉冰洋告訴界面新聞，對(duì)新的一年代建行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，不一定會(huì)有太大增長(zhǎng)，可能會(huì)與2024年持平?！暗珡母?jìng)爭(zhēng)來(lái)看，2025年會(huì)非常激烈，還有更多的企業(yè)會(huì)進(jìn)軍代建賽道?！?

競(jìng)爭(zhēng)愈激烈，出清越快。劉冰洋認(rèn)為，2025年旭輝建管仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但策略有所調(diào)整，從最初強(qiáng)調(diào)規(guī)模到現(xiàn)在規(guī)模與質(zhì)量并舉，“會(huì)把簽約質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量看得更重，包括2025年整個(gè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)到給各區(qū)域下達(dá)的任務(wù)要求，都一樣。”

也就是說(shuō)，從簡(jiǎn)單的創(chuàng)業(yè)公司拿項(xiàng)目，到如今更關(guān)注核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及整個(gè)體系能力的打造。

龍湖龍智造2024全年新增代建類項(xiàng)目60個(gè)，總建筑面積800萬(wàn)平方米，已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目150個(gè)，總建筑面積超2400萬(wàn)平方米。在管銷售業(yè)態(tài)項(xiàng)目中，全年累計(jì)銷售達(dá)106億元。

2024年，龍湖龍智造還全新發(fā)布了以千丁數(shù)科“4+N”智慧空間科技產(chǎn)品、龍智精工裝配式“6+N”產(chǎn)品以及龍智設(shè)計(jì)“5M虛擬建造”產(chǎn)品等三大類產(chǎn)品服務(wù)。

2022年品牌亮相以來(lái)，龍湖龍智造已與包括大家投控、中鐵城投集團(tuán)、清華大學(xué)、中國(guó)東方、螞蟻集團(tuán)、小米集團(tuán)、未央城建等在內(nèi)的央國(guó)企、地方平臺(tái)公司、AMC、保險(xiǎn)公司及大廠高校等行業(yè)機(jī)構(gòu)建立了良好合作關(guān)系。

“代建行業(yè)其實(shí)不是特別大的一個(gè)行業(yè)，不像原來(lái)地產(chǎn)有十幾萬(wàn)億規(guī)模，可以由很多企業(yè)來(lái)做。”劉冰洋向界面新聞表示，從當(dāng)前代建行業(yè)發(fā)展來(lái)看，未來(lái)應(yīng)該是以頭部企業(yè)長(zhǎng)期生存，保持業(yè)務(wù)的連續(xù)性，每年獲得一定合理數(shù)量的項(xiàng)目。

劉冰洋預(yù)測(cè)，正因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，2025年代建行業(yè)的利潤(rùn)率，可能還會(huì)往下走一點(diǎn)。這對(duì)于想要在此領(lǐng)域深耕或是準(zhǔn)備新進(jìn)入該賽道的企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力還不小，新一年無(wú)疑將面臨更大的考驗(yàn)。

商業(yè)更具穩(wěn)定紅利屬性

行業(yè)大洗牌下，房企從追求規(guī)模到追求利潤(rùn)，變得更加穩(wěn)扎穩(wěn)打，開始放棄短期規(guī)模效應(yīng)以求長(zhǎng)期主義的發(fā)展。

2024年，房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商另一條突圍的出路。尤其是以龍湖、新城為代表的房企，憑借旗下龍湖天街、吾悅廣場(chǎng)仍能獲得穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

當(dāng)然，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的企業(yè)更具備穩(wěn)定紅利屬性，可憑借該類經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的高利潤(rùn)率與低成本融資優(yōu)勢(shì)，熨平周期內(nèi)的利潤(rùn)波動(dòng)。

根據(jù)此前克而瑞發(fā)布的《2024年內(nèi)地房企運(yùn)營(yíng)收入排行榜》，其中運(yùn)營(yíng)收入規(guī)模在TOP5的房企包括萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、新城控股(11.400, -0.15, -1.30%)，2024年度經(jīng)營(yíng)性收入分別為508.8億元、287.9億元、174.2億元、155.4億元、118.5億元。

以龍湖為例，商業(yè)投資作為其運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的核心動(dòng)力，以極強(qiáng)的戰(zhàn)略定力，持續(xù)深化高能級(jí)城市的網(wǎng)格化布局，以輕重并舉的發(fā)展模式，持續(xù)為集團(tuán)業(yè)績(jī)帶來(lái)穩(wěn)定可期的回報(bào)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，龍湖集團(tuán)由商業(yè)投資與資產(chǎn)管理航道組成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，半年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入123.4億元，同比增長(zhǎng)5.3%，為集團(tuán)帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流。

過(guò)去一年，龍湖仍在積極拓展商業(yè)賽道。界面新聞獲悉，2024年龍湖商業(yè)新增開業(yè)運(yùn)營(yíng)重資產(chǎn)項(xiàng)目7座、輕資產(chǎn)項(xiàng)目6座。

其中，成都東安天街、南京雨山天街、天津梅江天街、海南?？谔旖?、蘇州相城天街、合肥高新天街、紹興鏡湖天街為重資產(chǎn)項(xiàng)目；重慶云領(lǐng)天街、重慶星匯天街、武漢M758、武漢友鄰天地、長(zhǎng)沙月亮島天街、西安未央天街為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

值得一提的是，雖然“消費(fèi)降級(jí)”一詞貫穿2024年始終，但消費(fèi)者在“質(zhì)價(jià)比”的理性引導(dǎo)下，反而更頻繁、更日常地出沒于各大商場(chǎng)，使得大量商場(chǎng)租金和銷售額表現(xiàn)持續(xù)跑贏社零增速。

以上海青浦區(qū)為例，數(shù)據(jù)顯示，2024年國(guó)慶期間青浦區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售5.3億元，同比增長(zhǎng)0.8%。其中，蟠龍?zhí)斓丶倨谄陂g累計(jì)吸引客流64.8萬(wàn)人次，居各商圈首位。

2024國(guó)慶黃金周的全國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)活力十足。據(jù)了解，武漢天地國(guó)慶假期七天總客流93.6萬(wàn)人次，日均客流13.4萬(wàn)人次；總銷售額6118萬(wàn)元，日均銷售額874萬(wàn)元。

此外，由凱德虹口商業(yè)中心B2層約6700平方米空間改造而成的STAR GOURMET南洋美食街，十一黃金周期間，日均客流量達(dá)10萬(wàn)，整體客流同比上升15%，銷售額同比上漲25%。

這一年，全國(guó)大型商場(chǎng)持續(xù)“上新”。位于寧波的新世界(7.820, -0.04, -0.51%)THE PARK by K11 Select購(gòu)物藝術(shù)中心、位于北京的海淀大悅城(2.850, -0.01, -0.35%)和“JK FUN”商城、位于長(zhǎng)沙的華潤(rùn)置地長(zhǎng)沙萬(wàn)象城、位于上海的川沙九六廣場(chǎng)和GATE M西岸夢(mèng)中心等，都于2024年相繼開門迎客。

商業(yè)地產(chǎn)活躍，老牌港資房企甚至于2024年宣布要退出住宅開發(fā)，轉(zhuǎn)而專注于亞洲核心城市的綜合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。香港置地表示，新策略的核心是提升公司資本回收效率，并提供多元的收入來(lái)源，從而為股東帶來(lái)更穩(wěn)定的回報(bào)。

不過(guò)，在經(jīng)濟(jì)基本面未完全改善的前提下，2024年不少商場(chǎng)也面臨整體空置率提高、平均租金下行、招商難度倍增的難題，行業(yè)內(nèi)卷加劇。新的一年，各家企業(yè)仍需要不斷創(chuàng)新求變，激發(fā)消費(fèi)活力。

保交樓仍是重中之重

2024年，各大房企在行業(yè)“止跌回穩(wěn)”前進(jìn)，同時(shí)堅(jiān)守初心，繼續(xù)把保交付作為其重要任務(wù)。

在2024年12月24日至25日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2024年持續(xù)打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，已交付住房338萬(wàn)套，完成既定目標(biāo)。

近日，房企們也陸續(xù)披露了各自交付成績(jī)，包括龍湖集團(tuán)、綠地集團(tuán)、金科股份、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)、新希望(8.510, -0.05, -0.58%)地產(chǎn)等房企，均在2024年實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的交付成績(jī)。

界面新聞獲悉，2024年，融創(chuàng)在全國(guó)84個(gè)城市的186個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付17萬(wàn)套，包括北京學(xué)府壹號(hào)院、西安融創(chuàng)曲江印、南京濱江ONE、武漢融創(chuàng)公園大觀等項(xiàng)目。這三年來(lái)，融創(chuàng)累計(jì)已實(shí)現(xiàn)交付超66.8萬(wàn)套。

2024年，是各家房企步入全力保交付的第三個(gè)年頭，旭輝于全國(guó)49城95項(xiàng)目交付6.2萬(wàn)套新房。近三年來(lái)，旭輝共實(shí)現(xiàn)交付27萬(wàn)套。其中，旭輝建管蘇州首個(gè)項(xiàng)目和悅塘前雅院于2024年12月27日迎來(lái)正式交付。

過(guò)去一年，龍湖在全國(guó)43個(gè)城市的120余個(gè)項(xiàng)目，共完成了約10萬(wàn)套房源如期交付，其中，有20%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付。

“預(yù)計(jì)全年交付超18萬(wàn)套。”萬(wàn)科內(nèi)部人士也告訴界面新聞，2024年公司持續(xù)提升交付質(zhì)量，截至三季度末，共如期交付超11萬(wàn)套房源。

12月31日，新城控股董事長(zhǎng)王曉松公開表示，2024年全年公司累計(jì)交付住宅超10萬(wàn)套。

1月2日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)官微披露，2024年全年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在天津、上海、蘇州、廈門、濟(jì)南、鄭州、廣州等全國(guó)40個(gè)城市交付住宅4.18萬(wàn)套。

1月3日，據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)控股官微披露，2024年，佳兆業(yè)在深圳、廣州、北京、重慶、佛山、洛陽(yáng)等多個(gè)城市，累計(jì)交付25個(gè)項(xiàng)目，共超萬(wàn)套房源。

金科也對(duì)外宣布，2024年1-12月，金科全年交付總面積1205萬(wàn)平方米，交付總量7.242萬(wàn)套。“自2022年保交樓工作開展以來(lái)，金科累計(jì)交付總面積4631萬(wàn)平方米，交付總量約30.03萬(wàn)套?！?

央企中建壹品相關(guān)人士告訴界面新聞，2024年中建壹品如期交付近萬(wàn)套房源，交付面積約83萬(wàn)平方米，較2023年有所減少。

“保交付”是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。

2022年7月28日，中共中央政治局會(huì)議首提“保交樓”工作，住房交付成為穩(wěn)民生的重要工作。在政策指導(dǎo)下，2023年成為房地產(chǎn)行業(yè)的交付大年，當(dāng)年交付規(guī)模超300萬(wàn)套。

“現(xiàn)在交付洪峰已經(jīng)過(guò)了?！币幻科髢?nèi)部人士告訴界面新聞，2024年大多數(shù)開發(fā)商的交付數(shù)量較2023年有所減少?！颁N售到交付一般2-3年的周期，2020-2021年是銷售頂峰，所以住房基本要在2022-2023年交付。”

在其看來(lái)，大部分房企接下來(lái)的交付壓力會(huì)減輕。“首先，本身沒那么多房源要交，其次，2025年要交的房源基本是2022年之后銷售的，商品房預(yù)售資金管理嚴(yán)格，都是項(xiàng)目制封閉式管理?！?

據(jù)了解，其所在的公司接下來(lái)每年大概只有2萬(wàn)-3萬(wàn)套的房源需要交付，對(duì)比2024年的交付量減少了一半以上。

不過(guò)，在某央企開發(fā)商人士看來(lái)，交付壓力每年都會(huì)有，但央企在交付這一塊勢(shì)必是要全力保障的?！爸饕切袠I(yè)壓力還在。”

來(lái)源：界面新聞

作者：王婷婷