我們都知道，當前中國不缺房子，只缺好房子。

什么是好房子？住建部的定義是綠色、低碳、智能、安全的房子。與此同時，住建部也提出了居住環境升級的全方位藍圖：從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區。

這兩年，房企都在卷產品，沿著建設 " 好房子 " 的方向努力。

一方面，產品更新迭代達到前所未有速度。

例如綠城的產品迭代速度已達到每年 1 次項目，甚至半年 1 次；萬科的產品更是 3、4 個月就要求更新一次。

另一方面，" 好產品 " 的內涵也在不斷擴充。

住宅產品卷出了新高度。不僅追求產品硬件好，也追求軟件（服務）好。硬件上方面，更是追求從室內到公區再到小區周邊環境及配套全面升級；同時，還強調對城市更友好，更融合。

這也吻合住建部所提倡的，從好房子到好小區、好社區乃至好城區。而當住宅產品跳脫 " 房子 " 本身，上升到了社區乃至城區的層面，其實也意味著，產品的競爭已進入更高維度了。

經歷了幾年深度調整，房地產徹底翻篇，房企的初心也從沖規模回歸到打造好產品。

在產品供不應求的時代，一個項目可能只需要有那么一兩個亮點，就有機會脫穎而出了 ;

而在產品供過于求的時代，一個項目可能要變成全能冠軍，才有機會沖出內卷的重圍。

好產品，有戶內到公區，由規劃到細節，每一個都要求做得出彩。

首先是戶型。

今年住宅領域最核心的兩個關鍵詞，當屬 " 四代宅 " 以及 " 得房率 "。

兩者都屬于戶型層面的升級。對購房者來說，戶型對于居住體驗的影響是根本性。

四代宅設計，核心是通過打造超大尺度的外挑式露臺，形成立體式空中花園，從而豐富戶內生活場景及生活體驗。

而得房率的提升，主要得益于各地計容規則的調整，項目可以更大限度的利用不計容或半計容的露臺、陽臺、飄窗、設備平臺，延展戶內實用面積。

比如下面這個戶型，6.5 米雙層通高大露臺 + 約 4.5 米進深陽臺，加上超大的贈送空間，得房率將高達 150%。可以說非常夸張了。

而這并非個例。今年新拍的地塊，得房率 100% 只能算及格線，很多項目都直奔 120% 甚至更高。

典型如廣州新拍的三宗地塊，由于陽臺面積占比提升到了 30%，項目整體得房率可以輕松達到 130% 以上。（關于四代宅明源君此前已多次撰文分享，這里就不再贅述，有興趣的讀者可以在后臺搜索閱讀。）

其次精裝修。

戶內裝修也成了產品內卷的發力點。隨著產品全面趨于改善化乃至豪宅化，精裝用材及細節上更為考究心，奢華石材應用更為普遍，細節上例如地板拼花等更為精美。

明源君前段時間參觀一個項目，為了凸顯美感，甚至將室內每個轉角做都圓弧狀。只能說，簡直不要太卷。

我們知道，在項目限價年代，精裝修通常是用來拉高溢價，撐大利潤空間的。而現在，一些剛改項目通過精裝來形成差異化競爭優勢。例如某項目單價與周邊競品基本一致，但多贈送了精裝修。項目打出的一大賣點，就是 " 用毛坯價買精裝房 "。

此外，精裝修更趨于 " 定制化 "。雖然不可能像一般商品一樣完全量身定做，卻也為購房者提供了不同的裝修方案，購房者可以根據偏好進行選擇。

再者外立面。

立面公建化、超大窗地比、大面積玻璃幕墻等已成標配，造型上也紛紛融入屬地化元素，力求強化歸屬感以及識別度。

一個項目公共空間好不好，通常可以從兩個維度來衡量，一是硬件配套，特別是園林景觀的水準；二是軟性方面的，如生活氛圍及物業服務水平。

據明源君觀察，當前的 " 好小區 " 正呈現出一個明顯趨勢：力求通過各類場景打造，給居住者帶去一種不同以往的生活方式，以及豐沛的情緒價值。

①把生態 " 裝進 " 小區園林，形成親自然生活方式

壓力與日俱增的當前，人們越來越追求 " 松弛感 "，而回歸自然被視為最好的放松方式。

越來越多的房企，強調將生態元素融入園林景觀。

比如萬科提出，要在三年內變成 " 植物園有限公司 "，讓自然成為公司的基因。在項目設計上，積極探索如何讓人與自然產生深度鏈接。

去年萬科在嘉興一個項目上做了一個 " 種子藝術中心 "，前期作為展示中心使用，后期則是社區服務中心。

整個建筑由二十個形態各異的盒子堆疊而成，設計的本意是營造一個微縮的立體街區，用 " 街巷 " 邏輯連接空間，帶來有趣、多元的體驗。

大量植物不經意地穿插在人們步行經過的建筑空間中，進入視線范圍內并與身體產生直接觸碰，讓建筑與自然相互滲透，讓綠意滲入人們的生活中。

另外，萬科也是行業內少有的踐行 " 兒童自然友好社區 " 的房企之一。萬科提出打造 " 植物友好社區 "，通過構建植物科普課堂、兒童自然秘密基地、安全生長環境、友好服務空間等，打造全新兒童自然互動模塊，將植物園 " 搬 " 進了家樓下。

另一家代表性房企是華潤置地。華潤置地打造的達爾文營地，以 " 兒童友好＋自然生態 " 為主題，構建自然認知、自然探索、自然玩樂三大硬核場景，鼓勵孩在玩樂中探索自然，親近自然。

②營造松弛感，努力給居住者提供情緒價值

" 松弛感 " 一詞最早源于時尚圈，形容的是一種隨性又自由的狀態。

這個詞廣泛流行開來，從側面反映出了當前人們釋放壓力，排解情緒的迫切需求。

住宅產品對于這個需求也做出了回應。

房企現在正在努力營造度假酒店的氛圍感，讓 " 家 " 變得更加輕松自在。

首先是酒店式大門。

以綠城為例。綠城的項目，非常重視社區主入口的打造，認為門廳是家和世界的中轉站，精神的停靠點。

桂月云翠這個項目就做了一個 1.2 萬㎡的全維實景示范區，一次性展示 " 前庭三禮 " 和歸家動線的全貌。

其中，翡月之門挑高 7.9 米，長度達到 80 米，以八扇 PRADA 綠奢石打造景墻，配以巨型藝術雕塑，其規格完全能不輸五星級酒店。

最值得一提的是，還配置了世界頂級酒店才有的 " 車馬院 "，分流人、車、服務動線，大堂入口的地下空間做了落客區，雨天可以在此上下車。還下重金做了地下光廳，并打造了當年頗為流行的 " 星空地庫 "，將星級酒店的氛圍感拉滿。

其次體現在園林景觀設計上。

明源君留意到，小區景觀的 " 邊界 " 已經被打破，呈現出越來越多的可能性。

例如華潤置地的項目，體現出了很明顯的 " 度假理念 "，越來越多的度假式場景被應用到了小區景觀設計中。

比如在華潤許多項目中，都能看到利用高差設計的大型瀑布跌水。飛流而下瀑布，乍一看確實很有身在 " 景區 " 的錯覺。

如下就是北京潤府展示區設計的一處高達九米的瀑布。

這種 " 景區化 " 的設計手法，與項目外部生態相得益彰。讓業主在社區內就能感受度假般的靜謐氛圍。

會所不再是項目加分項，而是演變為必選項，而且一個不夠，還要兩個。如今會所配置的項目已經比比皆是。

場景設計上也更為豐富，兒童玩樂中心、健身房、瑜伽房、茶室、社區共享廚房等等，基本都已經普及了。有了充分硬件支持，房企也在想方設法讓這些場景 " 活 " 起來。

核心便是社群運營。現在幾乎沒有一家頭部房企不做社群運營了。而且社群啟動的時間不斷前置，規模不段擴大 ……

比如，越秀地產在大本營廣州做了一個露營項目，露營的基地是 3 個項目原有的配套，并且同步建立業主與客戶共存的露營基地社群，運營 7 個月后成功火爆全城。

此外，社群運營已經被充分前置到營銷階段。客戶剛買完房，便開始認識鄰居了。

例如招商蛇口，項目還在銷售階段便已開始 " 攢局 "，邀請老項目的社群主理人和在售項目的業主一起聚會，讓新業主更夠更快找到志同道合的朋友。

小區是城市的細胞單位。如果從屬關系上來講，小區隸屬于社區，社區隸屬于城市。

當我們談論從好房子到好社區，乃至好城區的時候，其實已經跳脫了傳統的住宅開發范疇，上升了城市規劃的層面。

這也反映了，產品競爭的進階：從物理空間到生活方式；從建筑邊界到城市規劃。

一個住宅項目，如何去承擔好社區乃至好城區的作用？

在談論這個話題之前，明源君想引用綠城中國研發設計中心副總經理駱云的一段表述。

她認為，住宅創新的基本邏輯，是將山川河岳與城市精華濃縮到你身旁。怎么將 " 城市精華 " 融入樓盤里呢？舉個例子，我們之所以熱愛城市生活，因為城市中有高級餐廳、咖啡館，有美術館、大劇院，有運動場、公園，有街道的煙火氣 …… 它們都是 " 城市精華 "，樓盤的公共空間也要用各種空間場景來呼應這些 " 城市精華 "。

明源君認為，這段表述很好的闡釋了，當前住宅項目一個趨勢。形象點來講，大概可以表述為 " 將城市裝進項目 "。

對此，萬科也已在探索。

萬科在上海落地的首個 " 未來城市理想單元 " 項目—— NEXUS 理想之地，便是對 " 建筑即公園，社區即城市 " 這一個產品主張的實踐。

項目將中軸道路打造成為一個慢行街區，每個街角退讓出一個小廣場。錯落的公共建筑分布在道路兩側，以小尺度、高密度的形式來盡可能承載豐富的城市功能。

在超級十字路口，設置了四個交互性更強的「公建盒子」，用來承載藝術展廳、市集空間、運動館、鄰里中心四大功能。

住宅樓棟入口 200 米內可達 6 種以上便利設施，100 米內可達公園 / 活動場地；由六個地塊組合，有了這條中軸道路的串聯，6 個地塊不再是被圍墻封起的 " 孤島 "，而共同成 "10 分鐘步行可達 " 的全景微縮城市。

房子有物理邊界的，但生活沒有。現在的地產項目正在努力打破這個物理邊界，讓城市濃縮進項目，讓項目延展到街區里面。

2、紅線外主動退讓，將項目與城市相銜接

在過去，地產項目通常追求貨值最大化，紅線內的每寸地都要充分利用起來。現在為了營造更好的居住體驗，一些項目會主動將紅線向后退讓，讓渡出一部分空間做景觀綠化；同時對紅線外的環境進行修復，使項目與周邊社區充分融合。

比如華潤置地中環置地中心項目。項目南面是 13 萬㎡的公園綠帶，為了與之更好銜接，南向沿街面打造成了 " 潤系 " 景觀水岸。同時，主動將紅線向后退讓，讓渡出空間來打造街角花園；自費對市政道路的行道樹、地磚等進行了更新升級。

在越秀地產的項目中，這種做法也很常見。

比如在做觀樾這個項目時，就對紅線外區域做了大量投入，包括月亮湖湖水凈化、沿岸景觀升級修復，二期地塊還將規劃約 1 萬㎡的濱湖商業。

這樣一來，項目與城市界面之間的關系變得更和諧。

民企退潮，國央企崛起，房企競爭格局的變化，也帶動了住宅產品升級。

眾所周知，國央企在做片區統籌方面天然具有優勢。隨著國央企規模的增長，片區統籌所帶來影響也在持續擴大。

當住宅被納入到片區統籌范圍時，意味著項目從一開始便是以城市開發的視角進行規劃布局的，相比單盤開發，項目所在片區乃至整個城市將呈現出更高的融合性。

典型如華潤置地。華潤置地素來一片區開發見長，這也是其最大優勢之一。

去年，華潤置地發布了 " 高品質九觀 " 產品新標準，其中就包括 " 城市觀 "。

" 規劃先行、活力社區 "，城市觀強調的是，從宏觀城市發展到中觀社區單位再到最小居住單元，各種尺度都能通過規劃理念串聯起來，避免碎片化的、割裂式的開發，從而打造積極活力的融合城市、融合社區。

本文來自微信公眾號 " 明源地產研究院 "，作者：若可，36 氪經授權發布。