隨著近期政策組合拳不斷落地，仍處深度回調(diào)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)成為人們熱議的話題。
而在資本市場(chǎng)上，地產(chǎn)股也時(shí)而迎來(lái)資金的青睞。于 8 月 8 日，港股及 A 股市場(chǎng)的地產(chǎn)股集體活躍，港股內(nèi)房股板塊多數(shù)上漲。截至發(fā)稿，港股市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋集團(tuán) ( 03377.HK ) 、世茂集團(tuán) ( 00813.HK ) 等股漲幅靠前；A 股地產(chǎn)板塊也快速?zèng)_高，多股漲幅超 7%。
市場(chǎng)復(fù)蘇跡象初現(xiàn)
若從 2021 年算起，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整至今已有 3 年時(shí)間。在這 3 年時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、購(gòu)房信心不足等不利因素下陷入萎靡。另一方面，政策持續(xù)優(yōu)化，為市場(chǎng)注入動(dòng)能。
從今年以來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)看，整個(gè)市場(chǎng)喜憂參半，不過(guò)積極因素不斷累積。在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化背景下，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，活躍度增加，購(gòu)房者看房積極性增強(qiáng)，成交量也有所上漲。
由于近幾年去庫(kù)存任務(wù)重，各地推地節(jié)奏放緩，而進(jìn)入 7 月，土地市場(chǎng)熱度回溫。諸葛數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告顯示，7 月份，中國(guó)多地土地出讓收入平穩(wěn)向好，全國(guó)住宅用地平均成交溢價(jià)率為 4.95%，較上月上升 2.26 個(gè)百分點(diǎn)。
近期一二線城市土拍熱度升高，近日上海第四輪土拍攬金 109.5 億元，誕生國(guó)內(nèi)單價(jià) " 地王 "，吸引了綠城中國(guó) ( 03900.HK ) 、保利發(fā)展 ( 600048.SH ) 等競(jìng)買(mǎi)人。
相較于仍較疲弱的一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)在政策紅利下不斷釋放需求，加速去化。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，7 月監(jiān)測(cè)重點(diǎn) 14 城二手住宅成交 120316 套，環(huán)比上升 0.26%，同比上升 42.84%。7 月監(jiān)測(cè)的城市的整體掛牌量由升轉(zhuǎn)跌，在去庫(kù)存政策基調(diào)下，二手房掛牌量高位回落，邊際改善。
在 "517" 房產(chǎn)新政發(fā)布后，雖然國(guó)內(nèi)重點(diǎn)房企銷售降幅仍較大，但整體市場(chǎng)銷售邊際性略有改善。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年 1-7 月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額 21309 億元，同比降低 37.5%，降幅收窄 2 個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)降幅連續(xù)五個(gè)月收窄。
預(yù)判后市，克而瑞研究中心認(rèn)為，受高溫天氣、供給約束、利好政策提振效應(yīng)邊際遞減等綜合影響，8 月整體成交預(yù)期延續(xù)低位波動(dòng)，與 7 月成交規(guī)模持平或小幅微增。
政策優(yōu)化力度持續(xù)加大
為釋放購(gòu)房需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2024 年以來(lái)，政策從供需兩側(cè)發(fā)力，樓市迎來(lái)了一系列政策 " 組合拳 "。
5 月 17 日，四部委聯(lián)合發(fā)布多項(xiàng) " 去庫(kù)存 " 重磅政策，包括明確取消全國(guó)層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立 3000 億元保障性住房再貸款等多方面內(nèi)容。
據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，在今年上半年，全國(guó)各地共推出樓市優(yōu)化政策 341 次，購(gòu)房限制性政策持續(xù)松綁，財(cái)稅端購(gòu)房激勵(lì)政策批量發(fā)布。到目前為止，剛需購(gòu)房的首付比例以及貸款利率已經(jīng)降到了歷史低點(diǎn)，同時(shí)限購(gòu)政策也持續(xù)放松。
隨著中央加碼政策松綁，各地方的利好政策也紛至沓來(lái)，覆蓋調(diào)整首付比例、貸款利率，放松限購(gòu)，探索收購(gòu)庫(kù)存商品房用作保障性住房等多個(gè)方面，向市場(chǎng)釋放出 " 去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng) " 的積極信號(hào)。
存量房收購(gòu)是政府今年來(lái)政策重點(diǎn)，通過(guò)收購(gòu)市場(chǎng)上的存量商品住宅，有助于消化市場(chǎng)存量住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，從而起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保障中低收入水平的居民住房問(wèn)題以及增強(qiáng)市場(chǎng)信心的作用。
今年 7 月底，政治局會(huì)議重磅定調(diào)房地產(chǎn)，指出下半年會(huì)積極圍繞 " 消化存量和優(yōu)化增量 " 展開(kāi)，意味著存量房收購(gòu)有望全面落地。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至 7 月底，已有超 60 城出臺(tái)收儲(chǔ)政策，接下來(lái) " 收儲(chǔ) " 將逐步擴(kuò)容發(fā)力，" 國(guó)家隊(duì) " 收儲(chǔ)商品房將提速。預(yù)計(jì)接下來(lái)，各地收儲(chǔ)范圍將逐步擴(kuò)容發(fā)力，落地速度將加快。
其中，深圳積極推進(jìn)收儲(chǔ)去庫(kù)存工作，收儲(chǔ)工作正逐漸落地。近日深圳市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布通告稱，所屬企業(yè)擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目。征集范圍包括深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等。
此舉使深圳成為第二個(gè)跟進(jìn) " 以購(gòu)代建 " 模式的一線城市。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，深圳的操作意味著一線城市已經(jīng)開(kāi)啟了 " 以購(gòu)代建 " 模式，預(yù)計(jì)京滬后續(xù)也有望跟進(jìn)。
除此之外，地方樓市新政也越來(lái)越 " 新 "，購(gòu)房落戶的風(fēng)吹向了一線城市。例如，廣州市花都區(qū)近日發(fā)布購(gòu)房享 " 準(zhǔn)戶口 " 待遇，此政策有利于帶動(dòng)外地戶籍人員購(gòu)房積極性。
值得一提的是，隨著樓市深度調(diào)整，居民購(gòu)房壓力大幅緩解，房地產(chǎn)投資價(jià)值漸顯。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)近日發(fā)文稱，35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值已從 2019 年的 16.03 下降到今年的 11.87，整體降幅達(dá) 26%，表明居民購(gòu)房壓力正在得到有效緩解。
因此，預(yù)計(jì)隨著政策持續(xù)發(fā)力，我國(guó)樓市有望底部反彈，實(shí)現(xiàn)真正意義上的復(fù)蘇。
