清華大學(xué)五道口金融學(xué)院的郭翔宇指出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)與增強(qiáng)居民信心是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的參與和政府聯(lián)動(dòng)也是推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇的重要舉措。 房?jī)r(jià) 7月18日，二十屆三中全會(huì)正式落幕，會(huì)議通過(guò)了《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，為中國(guó)未來(lái)的發(fā)展指明了方向。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)議提出要加強(qiáng)防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院的郭翔宇表示，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)和預(yù)期是化解這一系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵路徑。同時(shí)，還需要引入市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的參與，多方助力，推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇。” 從需求方面來(lái)看，雖然出臺(tái)了一系列政策來(lái)刺激購(gòu)房需求，但效果并不理想。郭翔宇認(rèn)為，居民對(duì)房?jī)r(jià)和收入的預(yù)期不足是主要原因。因此，提升居民收入增長(zhǎng)預(yù)期，增強(qiáng)購(gòu)房信心十分重要。從供給端來(lái)看，保交房是當(dāng)前最重要的任務(wù)。相比其他政策，保交房能直接提升居民購(gòu)買(mǎi)新房的信心，是有效緩解開(kāi)發(fā)商和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的途徑。 在保交房的實(shí)際操作中，存在著政府主導(dǎo)和破產(chǎn)重組兩種模式。郭翔宇指出，政府主導(dǎo)模式因資金和公平性問(wèn)題覆蓋較小，而破產(chǎn)重組模式對(duì)市場(chǎng)份額和管理人的要求較高。為了突破這些問(wèn)題，他建議聯(lián)合市場(chǎng)化機(jī)制，與地方政府和職能部門(mén)合作，共同推進(jìn)保交房工作。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展不僅需要政府的政策支持，還需要市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的積極參與。市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)能在資產(chǎn)價(jià)格超跌時(shí)大量購(gòu)入，從而助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。中國(guó)的許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已進(jìn)入超跌狀態(tài)，但土地使用年限問(wèn)題卻嚴(yán)重影響其估值，直接限制了市場(chǎng)化購(gòu)買(mǎi)力和資產(chǎn)的流動(dòng)性。這一問(wèn)題的解決，需要明確商辦物業(yè)的土地續(xù)期政策，使資產(chǎn)估值更加明確，從而促進(jìn)交易活躍度，推動(dòng)市場(chǎng)回暖。 同時(shí)，提升再貸款工具的規(guī)模、優(yōu)化具體實(shí)施階段也是必要措施。在消化存量和優(yōu)化增量方面，政府應(yīng)更加注重如何選擇、改造和運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，將收儲(chǔ)的資產(chǎn)改造成長(zhǎng)期租賃性住房，如保障性租賃住房，短期內(nèi)降低市場(chǎng)供給，待市場(chǎng)回暖后再轉(zhuǎn)為售出。這比短期直接收儲(chǔ)后轉(zhuǎn)為配售型保障房更為有效。 總體來(lái)看，保交房、穩(wěn)預(yù)期是當(dāng)前化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)和政府聯(lián)動(dòng)也是推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，離不開(kāi)多方的共同努力和長(zhǎng)期措施的落實(shí)。