本報記者 余燕明 北京報道
“近期，房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善。隨著中國城鎮(zhèn)化進程不斷推進，我們相信房地產(chǎn)市場能保持平穩(wěn)健康發(fā)展。”央行行長易綱近日說。
日前，易綱在香港金管局“國際金融領(lǐng)袖投資峰會”上作出了這一表態(tài)。他強調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯且差異很大，各城市政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著重要作用。央行積極支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，降低了個人住房貸款利率和首付比例，鼓勵銀行通過“保交樓”專項借款支持已售住房建設(shè)交付，支持剛性和改善性住房需求。
最近，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增信公司”），召集金輝控股、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增信公司支持民營房企發(fā)債融資工作相關(guān)進展，并聽取各方意見建議。
這次座談會是交易商協(xié)會從今年8月以來第三次召開民營房企座談會。今年8月以來，中債增信公司已推進了十余單房企增信項目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元，累計帶動民營房企發(fā)債融資155億元。
據(jù)了解，龍湖拓展、美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等民營房企正在推進第二輪增信發(fā)行項目，金輝控股、新希望地產(chǎn)、雅居樂等民營房企發(fā)債融資也在積極準(zhǔn)備中。
民營房企增信發(fā)債擬擴圍
今年10月底，央行副行長潘功勝前往中債增信公司開展專題調(diào)研，并召開座談會。潘功勝表示，近期以來，中債增信公司支持民營房企發(fā)債融資工作，對維護民營房企債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用，產(chǎn)生了良好效果。在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的同時，加大對民營房企債券融資的支持力度。
據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，中債增信公司已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續(xù)發(fā)債需求。
針對龍湖拓展、碧桂園、新城控股、美的置業(yè)、旭輝集團等多家民營房企的流動性資金需求，中債增信公司不斷推進通過增信方式發(fā)債，幫助民營房企平穩(wěn)接續(xù)債務(wù)，提振市場信心，確保民營房企開發(fā)項目的正常建設(shè)和按期完工。此外，金輝控股、新希望地產(chǎn)和合景泰富等民營房企也有意向采用增信模式發(fā)債融資。
今年10月中旬，卓越集團完成了2022年第一期中期票據(jù)簿記發(fā)行，本金規(guī)模6億元，發(fā)行利率3.5%，由中債增信公司通過直接擔(dān)保方式提供增信支持，銀行、理財、信托、證券等6家機構(gòu)參與了認(rèn)購。
卓越集團成為了由中債增信公司全額擔(dān)保發(fā)債融資的第六家民營房企。據(jù)統(tǒng)計，今年8月以來，中債增信公司已增信支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團6家民營房企發(fā)行了8只債務(wù)融資工具，發(fā)行規(guī)模累計達(dá)到了83.68億元。
近期，部分民營房企的股票和債券在二級市場出現(xiàn)大幅波動，此次交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增信公司召集21家民營房企召開座談會，體現(xiàn)了各方對民營房企融資通道恢復(fù)暢通的支持和重視，對穩(wěn)定市場信心有積極作用，有利于引導(dǎo)商業(yè)銀行等金融機構(gòu)恢復(fù)并加強對民營房企的貸款、投資，幫助民營房企穿越周期。
“增信支持發(fā)債的民營房企范圍在擴大，有利于暢通民營房企融資渠道。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水說，“后續(xù)將有更多的民營房企通過中債增信公司發(fā)債融資。”
據(jù)公開資料，民營房企規(guī)模體量占國內(nèi)房企比重超過70%，民營房企數(shù)量占行業(yè)比重90%以上。一些市場人士分析稱，當(dāng)前民營房企遇到的發(fā)展困難是階段性的，主要是受各方快速去杠桿、非理性收縮等因素影響，這就需要發(fā)揮金融市場跨期資源配置作用，幫助民營房企穿越經(jīng)濟和行業(yè)周期，中債增信公司對民營房企發(fā)債融資給予支持，可以幫助市場回歸理性判斷，修復(fù)對民營房企的信心。
據(jù)記者了解，近期部分優(yōu)質(zhì)民營房企在更加主動地進行債務(wù)管理。在今年前三季度合約銷售額同比下滑了48%的情況下，雅居樂集團仍然如約兌付了多筆債券。今年10月，雅居樂集團已經(jīng)先后按期償付了一筆本金為15億元的境內(nèi)私募債及一筆本金為9.5億元的優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券。
近日，龍湖集團提前償還了51億港元銀團貸款，這些貸款的到期日為2023年。龍湖集團還計劃繼續(xù)償還34.5億港元銀團貸款，并已向貸款行發(fā)出了提前還款通知，這些貸款的到期日也是2023年。此外，龍湖集團控股股東還在公開市場上收購了合計780萬美元本金的由該公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)。
龍湖集團首席財務(wù)官趙軼在日前舉辦的投資人電話會議上表示，公司正在著手準(zhǔn)備資金贖回明年4月到期的美元債，完成后2023年到期的剛性債務(wù)只有200億元左右，且集中在下半年。龍湖明年在境外沒有任何到期債務(wù)。
更待銷售改善經(jīng)營現(xiàn)金流
“如果當(dāng)前銷售沒有出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇回暖態(tài)勢，面對未來一年到期規(guī)模龐大的債務(wù)，民營房企仍然面臨巨大的償債壓力。”劉水稱，“需要更有效的系統(tǒng)性措施，在需求端、供給端、金融端同時發(fā)力，防范化解民營房企的債務(wù)風(fēng)險。”
根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，到今年10月底，國內(nèi)房企在未來一年內(nèi)到期的債務(wù)余額約為9553億元，其中信用債余額約為6340億元，海外債余額約為3213億元。
對此，劉水建議，在需求端加大剛需和改善性需求釋放的支持力度，特別是重點城市具有示范和帶動效應(yīng)，在限購、限貸方面進一步調(diào)整放松，促進銷售回暖。銷售回款增加，能夠補充房企的經(jīng)營現(xiàn)金流。
在供給端對部分民營房企進行混改和增信，提高信用水平，從而增強融資能力。目前金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期較弱，部分民營房企依靠自身能力，很難有效融資。在金融端，需要從貸款、發(fā)債等方面出臺具體措施，定向支持民營房企融資，修復(fù)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。
惠譽評級企業(yè)研究董事沈家超表示，近期國內(nèi)房地產(chǎn)政策寬松帶動了一些高線城市和國有房企的市場表現(xiàn)，但是只要購房者信心持續(xù)低迷，新房銷售就很可能難以得到顯著改善。房企能否如期保質(zhì)交房，依然是消費者購買期房的主要擔(dān)憂。
房企延期交房可能會繼續(xù)抑制消費者購買新房的意愿。當(dāng)前解決“保交付”問題的措施，如政策性銀行提供專項貸款、商業(yè)銀行成立房地產(chǎn)紓困基金為停工項目提供建設(shè)資金，一定程度上有所幫助。
“但是，這些措施實施起來可能面臨挑戰(zhàn)，并且若要大幅恢復(fù)市場信心，亦尚需時日。”沈家超說。
根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2022年前10個月，百強房企銷售總額接近6.1萬億元，同比下降了43.4%，降幅較上月收窄了1.7個百分點。其中，百強房企單月銷售額同比下降了26.5%，環(huán)比增長了1.6%。
百強房企之間的銷售業(yè)績分化仍然明顯。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，今年10月，單月銷售業(yè)績環(huán)比增長的百強房企占比近半。其中，前50強房企銷售表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，逾30家房企實現(xiàn)單月環(huán)比增長。
相比民營房企，央企國企憑借其經(jīng)營穩(wěn)健、市場信譽較高等優(yōu)勢，積極推盤營銷，在今年10月份完成了搶收。比如，招商蛇口單月銷售額同比增長了51.8%，華潤置地同比增長了36.6%，中海地產(chǎn)、建發(fā)股份、華發(fā)股份的銷售表現(xiàn)同樣出色，單月環(huán)比增幅均高于30%。
“一方面，央企國企集中布局在一二線核心城市，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營、暢通的融資優(yōu)勢和政府信用背書，更受購房者信賴。”中指研究院相關(guān)分析師在報告中稱，“另一方面，央企國企積極通過多盤聯(lián)動、打造購房節(jié)、促銷活動及提供特惠房源等為銷售造勢、蓄客，進一步轉(zhuǎn)化成了銷售業(yè)績的增長。”
