大眾網·海報新聞記者 沈童 濟南報道

3月22日，上證指數早盤窄幅整理為主。值得注意的是，房地產板塊連續發力，陽光城、華夏幸福、信達地產、冠城大通等十余股漲停，保利發展、萬科A、招商蛇口漲超4%，金地集團漲超5%。整個地產指數漲3.4%。

（數據來源：wind）

面對地產板塊的反彈，不少投資者表示無所適從，生怕以往的一日游行情再次出現，同時又怕錯過超跌后的報復性反彈。那么，房地產板塊到底該如何把握？

機構認為地產板塊“最糟糕的時候”或已過去

近期，不少主流機構集中發聲關注地產配置價值，并表示地產板塊“最糟糕的時候”或已過去。

長江證券首席經濟學家伍戈表示：隨著需求端的發力，以及邊際往下調整，我們相信整個地產最糟糕的時候已經過去了。從政策底部到市場底部，地產板塊整個邏輯和線索依稀可見。

中信建投認為，中央經濟工作會議對宏觀經濟和房地產行業政策定調偏暖，房地產被擺到暢通國民經濟循環的重要位置，中長期來看，行業產能初清疊加房地產市場長效機制的建立，將有助于行業資源進一步向優質企業集聚。

華安證券策略團隊認為，房地產調控逐步放松和預期轉變，行業風險集中釋放近尾聲，政策底部確定。

我國地產行業出清或尚未到底

而對當前的行業格局，國信證券山東分公司類興亮卻認為“行業底”仍需時間。

在接受海報新聞記者采訪時，類興亮告訴記者：“首先，可以確定的是，目前房地產仍是我國國民經濟支柱產業，行業自身及產業鏈對GDP貢獻占比近三成。就未來發展來看，房地產行業會一直存在，就如同歐美發達國家，房地產市場發展幾百年，現在依然是舉足輕重的行業。”

那么既然行業將持續發展，不妨來看看中國房地產行業的競爭格局與發展方向。

眾所周知，作為房地產行業的龍頭企業，萬科管理層時常就行業發展發表一些獨到的觀點，如萬科提到的“時代”：房地產行業已經經歷的黃金時代、白銀時代直接跳過了青銅時代，現在是生鐵時代。

當前，我國房地產行業的發展速度與利潤水平均在降低。類興亮認為：“目前行業已經到了誰能活下去的階段，而這個階段對于行業中的企業可以說是很痛苦的。在行業寒冬里，大家都難受，但是難受與難受是不一樣的，具有資金優勢、品牌優勢、管理優勢的龍頭雖然也難受，但其難受是暫時的，是充滿希望的。與此同時，實力不強的房地產公司的難受是致命的、絕望的，大部分難逃破產重組的命運。”

事實上，像類興亮所說的這個過程在很多行業中均有發生，如啤酒、白酒、家電等。以啤酒為例，自上世紀80年代啤酒傳入中國后，啤酒行業在中國迅速發展。90年代初期，各行業快速發展，區域擴展加快，啤酒同樣如此，全國各地開始興建啤酒廠，在巔峰時期，甚至每個縣城都有至少一家啤酒廠，短時間內，全國啤酒廠發展到數千家。而隨著市場發展進入第二階段后，各啤酒廠商不斷進行資本運作和企業調整，通過并購實現全國性擴張，并用低價策略搶占渠道提升市場份額。

經過多年的合并整合之后，全國性啤酒廠整合完成，中國啤酒市場形成了五大龍頭，占據了超過90%的市場份額。五大企業中，華潤市場份額最大，區域布局最為全面，工廠最多，產能最大；青島、百威兩家市場份額相近，且基本實現全國化產銷布局；燕京、嘉士伯地域性較為明顯，燕京啤酒在北京、廣西兩地有較大優勢，嘉士伯通過收購重慶啤酒、烏蘇啤酒，扎根我國西部地區（寧夏、新疆、重慶、云南）。

而將視線拉回到房地產行業來看，根據華經產業研究院數據顯示：2020年全國共有房地產開發企業10.33萬個，其中內資企業數量最多，有99150個，占總數量的96.0%。在房地產開發企業的平均從業人數有290.13萬人。以啤酒行業的發展規律類推，類興亮表示：“在行業進行兼并重組的最后，剩下的房地產企業大概也就千家左右，甚至更少。”

而對于目前的地產行業，類興亮認為，行業兼并整合還遠沒有見底，這個過程可能要持續很多年。

長期投資當甄別行業龍頭

而短期來看，高層發聲強調兩維護、防控金融風險、滿足改善性住房按揭需求，政府維穩暖意已現。主要原因則是面對當前的經濟增長壓力，房地產與基建是穩增長立竿見影，見效最快的措施。因此，預計行業政策正常化修復開啟。

落腳到投資策略上，類興亮認為，短期反彈是一種主題投資，需要快進快出，而長線投資就是仔細甄別行業龍頭，誰能在未來的行業寒冬里，不斷收購兼并，不斷做大做強，吃下行業集中度提升的歷史性“大蛋糕”。