信號(hào)1：

廣州住建局：一手房限價(jià)無價(jià)格紅線

據(jù)財(cái)聯(lián)社10日消息，近期廣州一手房限價(jià)政策有所松動(dòng)，今年相關(guān)部門擬對剛需及豪宅項(xiàng)目采取“分級(jí)備案”政策，針對豪宅的限價(jià)政策將放松。

對此，廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州一直以來都實(shí)施嚴(yán)格的住房價(jià)格指導(dǎo)，但各個(gè)樓盤備案價(jià)是根據(jù)周邊樓盤情況進(jìn)行通盤考慮的，并實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo)，沒有按價(jià)格專門去設(shè)置一個(gè)紅線。每個(gè)樓盤每個(gè)時(shí)期備案價(jià)會(huì)有所波動(dòng)，目前限價(jià)政策并沒有放松。

一位房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)分析師向記者表示，目前尚無法確認(rèn)分級(jí)備案是否已成為新的規(guī)則，但此前確實(shí)有房企向當(dāng)?shù)卣嶙h豪宅項(xiàng)目不用限價(jià)。

“當(dāng)前廣州地產(chǎn)項(xiàng)目備案價(jià)都是具體項(xiàng)目具體談，對于新盤備案價(jià)，相關(guān)部門或更多考慮的是想將廣州市場的整體均價(jià)，控制在合理范圍內(nèi)。”廣東一家研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露。

信號(hào)2：

個(gè)別項(xiàng)目備案價(jià)升至14萬元/平

據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，近期廣州個(gè)別高端項(xiàng)目備案價(jià)升至14萬元，突破去年廣州新盤最高備案價(jià)10萬元的消息，引發(fā)市場對廣州一手房限價(jià)政策是否松綁的廣泛關(guān)注。

2月8日，廣州天河豪宅盤匯景臺(tái)01、02、03、14棟開始收籌，戶型面積約172-238平米，備案價(jià)達(dá)每平米14-15萬元。根據(jù)陽光家緣網(wǎng)站信息顯示，匯景臺(tái)的發(fā)證日期為2022年1月26日，當(dāng)期預(yù)售總建筑面積為21726平方米，當(dāng)期總單元套數(shù)為106套。

“去年廣州全年新盤備案價(jià)沒有超過10萬元/平方米的，但此次匯景臺(tái)的備案價(jià)高達(dá)14-15萬元/平方米，意味著新房限價(jià)政策有所松動(dòng)。”廣州一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

上述業(yè)內(nèi)人士還表示，其從開發(fā)商方面了解到，匯景臺(tái)的備案價(jià)去到14萬，但不等于開發(fā)商最終會(huì)按這個(gè)價(jià)格賣，最終定價(jià)還需要看收籌情況及開發(fā)商意愿，“這個(gè)項(xiàng)目保利地產(chǎn)想賣快一點(diǎn)，主張定價(jià)低一點(diǎn)，但合作方僑鑫想慢慢賣，所以要看兩家協(xié)商的結(jié)果。”

據(jù)悉，除了匯景臺(tái)項(xiàng)目，廣州今年以來部分項(xiàng)目備案價(jià)確實(shí)有所調(diào)高。克而瑞在其最新報(bào)告中表示，“根據(jù)年前荔灣、海珠個(gè)別中心區(qū)樓盤最新備案價(jià)的情況，廣州高價(jià)項(xiàng)目最高備案價(jià)較前期有突破跡象，預(yù)計(jì)一季度廣州高價(jià)項(xiàng)目入市速度將會(huì)有所加快。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來開發(fā)商在爭取調(diào)高備案價(jià)上仍有一定空間。“廣船國際濱江上都項(xiàng)目去年7月就屢次傳出要賣的消息，10月開售樓部后，由于拿不到想要的價(jià)格延遲開盤。相關(guān)部門最早批的價(jià)格是7萬元/平方米，后來據(jù)說調(diào)至7.3萬元/平方米，最后該項(xiàng)目年前開盤時(shí)價(jià)格比7.3萬元/平方米還高。”前述房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)分析師說。

據(jù)悉，廣船國際濱江上都項(xiàng)目開盤時(shí)園景單位均價(jià)為7.3-7.4萬元/平方米，江景單位均價(jià)為7.6-8萬元/平方米。

信號(hào)3：

房貸松綁！樓市利好又來了

節(jié)后，樓市迎來了大禮包。這一次松綁的是銀行的“兩條紅線”。

文件是由央行和銀保監(jiān)會(huì)共同下發(fā)的，主要內(nèi)容有兩條：

第一、保障性租賃住房相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

第二、保障性租賃住房的貸款力度要加大。

怎么來看這個(gè)松綁信號(hào)？一方面，從增加保障性租賃住房這個(gè)事情本身看。這無疑是提供住房供應(yīng)對穩(wěn)房價(jià)也有一定積極作用。

今年官方給住房的基調(diào)是一個(gè)字“穩(wěn)”。而增加保障性租賃住房供應(yīng)，這也是穩(wěn)房價(jià)的長效機(jī)制，現(xiàn)階段的供給雖說對房價(jià)影響有限，但都是很好的措施。

另一方面，從整個(gè)信貸層面。銀行把保障房貸款剔除出來，是間接放松開發(fā)商信貸，會(huì)利好商品房的開工和建設(shè)。

怎么來理解？大家要知道，房地產(chǎn)貸款是一個(gè)總稱，里面包含了個(gè)人住房貸款、商品房的開發(fā)貸，還有保障性租賃住房的貸款等等。

2021年全年的最新數(shù)據(jù)為：房地產(chǎn)貸款余額占比回落至27.07%；個(gè)人住房貸款占比為19.88%。

現(xiàn)在保障性租賃住房的相關(guān)貸款不計(jì)入兩條紅線內(nèi)，那么就意味著給商品房，給房企的貸款額度提高了。

因?yàn)槿ツ晷刨J收緊之后啊，房企的水龍頭一下子就斷了，房企自身難保，正常的商品房都得停工，那些配建的保障房項(xiàng)目，更是別想動(dòng)工。

大家看下面這個(gè)圖就知道，去年保障性住房開發(fā)貸款直接跌至負(fù)增長。商品房和保障房都是一個(gè)開發(fā)商建，開發(fā)商沒錢，那保障房還玩啥？

建設(shè)保障性租賃用房對當(dāng)?shù)氐呢?cái)政要求非常高，如果地方政府想要推動(dòng)保障房建設(shè)，那樓市就不能太差，同時(shí)還要給房企來點(diǎn)好處，讓他們有動(dòng)力去建設(shè)。

所以，解綁“兩條紅線”就是第一步。這樣的政策，對今年穩(wěn)樓市，穩(wěn)房價(jià)，是有一定好處的。

信號(hào)4：4

房地產(chǎn)回暖預(yù)期逐步明晰

圖 / 圖蟲

2021年受房地產(chǎn)行業(yè)不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機(jī)影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售增速都有所下降。

國家統(tǒng)計(jì)局1月17日公布的《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%。

商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。

剛過去的春節(jié)，上海春節(jié)樓市新房成交一枝獨(dú)秀，成為拉動(dòng)一線城市春節(jié)成交量的關(guān)鍵因素。

對比往年不足2萬平方米的成交量，上海新房市場在1月31日-2月6日成交了10.3萬平方米，可以稱得上是巨量增長。

原因在哪里？大部分業(yè)內(nèi)人士首先會(huì)想到，集中供應(yīng)導(dǎo)致集中成交，網(wǎng)簽滯后又形成了集中網(wǎng)簽數(shù)量的增加。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，今年新房市場表現(xiàn)好于預(yù)期，一是，前期新房有較高供應(yīng)量，而且投放的這些項(xiàng)目都在熱點(diǎn)區(qū)域，熱點(diǎn)板塊。尤其是臨港，基于本身的特殊政策以及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢吸引大量人才購買，促成了房企們在春節(jié)前完成“搶收”的動(dòng)作。二是，這些項(xiàng)目總價(jià)也不高，通常在400萬以內(nèi)，能承受的客群比較多。第三，1月份的政策氛圍偏暖，市場信心在恢復(fù)。

他認(rèn)為，上海新房的成交趨勢，正在為3、4月份的樓市“小陽春”蓄勢，但市場期待不必太高，因?yàn)槎址啃星椴拍苷鎸?shí)驗(yàn)證市場“溫度”。

專家：一季度小陽春可期

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，1月以來，一二線城市新房、二手房成交出現(xiàn)了一定程度的企穩(wěn)和放大。春節(jié)期間，一二線城市很多售樓處看房人群增加。市場有望在春節(jié)后開始恢復(fù)。2022年樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，預(yù)計(jì)進(jìn)入3月份后，一二線市場有可能出現(xiàn)小陽春趨勢。

但是，從全國范圍看，成交下滑趨勢依然存在。克而瑞研究中心研報(bào)顯示，1月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)方面，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)大概率弱于往年，成交整體回升幅度有限，傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)型城市更將面臨較大的考驗(yàn)。

相比之下，一二線城市成交較為可觀。

克而瑞研究中心研報(bào)顯示，上海打新市場熱度不減，新開盤項(xiàng)目平均去化率仍保持在80%以上，近7成項(xiàng)目開盤"日光"。

張大偉認(rèn)為，2022年1月份從中央部門到地方省市，都在出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策，市場成交的底部也逐漸接近。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，從開盤、加推來看，2022年1月廣州共計(jì)監(jiān)控到僅有20次首開、加推，不足2021年12月44次的一半，平均開盤去化率也僅有29%，低于近三個(gè)月均值7個(gè)百分點(diǎn)。

而根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年1月，廣州、深圳累計(jì)開盤10個(gè)，推出房源2745套，環(huán)比下降69.14%。中指數(shù)據(jù)稱，2022年1月深圳新房市場明顯降溫，推盤數(shù)量大幅減少，推出項(xiàng)目以剛需及改善型為主，市場整體去化不理想。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析稱，重點(diǎn)城市春節(jié)樓市轉(zhuǎn)弱，與供應(yīng)偏少有極大的關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，29個(gè)重點(diǎn)城市新房新增供應(yīng)面積1080萬平方米，同環(huán)比齊降，降幅分別達(dá)到了43%和58%。其中，一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比近乎“腰斬”，以深圳為例，1月份新增供應(yīng)只有12萬平方米，但成交卻達(dá)36萬平方米。

在成交不甚理想的情況下，房企們?yōu)榱朔e極去化也祭出了許多招數(shù)。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，廣州共有96盤售樓處正常營業(yè)，其中越秀、保利、萬科等企業(yè)利用線上線下多措并舉吸引客戶。

在價(jià)格方面，不少房企也在價(jià)格上有所讓步。例如，深圳近期就有新盤推出“一成首付”，位于坂田的佳兆業(yè)云望府就推出“首付55萬起”的海報(bào)，據(jù)此推算其首付優(yōu)惠可以做到分期最低1成。

不過，克而瑞也指出，多數(shù)不打烊的樓盤成交冷清，雖以節(jié)日營銷及包裝特惠房源、限時(shí)一口價(jià)等方式進(jìn)行，但促銷折扣力度有限，更多是為了能夠在假期強(qiáng)化蓄客，為即將到來的傳統(tǒng)營銷旺季沖刺業(yè)績做準(zhǔn)備。

信號(hào)5：

多地發(fā)布樓市扶持政策

惠州大亞灣擬發(fā)購房補(bǔ)貼！

發(fā)購房補(bǔ)貼，惠州大亞灣出手促進(jìn)住房消息。近日，網(wǎng)上流出了一份關(guān)于征求《促進(jìn)大亞灣區(qū)住房消費(fèi)健康發(fā)展若干措施》意見的函。

對于上述函件的真實(shí)性，惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)住房和規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人對澎湃新聞表示，“這只是一個(gè)意見稿、討論稿，不是最終的文件，現(xiàn)在正在征求意見，我們沒有對外發(fā)布，最終以政府公布的文件為準(zhǔn)。”

重點(diǎn)有兩個(gè)，一個(gè)是大亞灣的購房補(bǔ)貼，一個(gè)是鼓勵(lì)合作賣房。

其中，關(guān)于購房補(bǔ)貼，它提到惠州ZF會(huì)對在大亞灣工作的博士生、全日制碩士研究生、全日制大學(xué)本科畢業(yè)生、全日制大專畢業(yè)生，按照每個(gè)家庭一次性給予購房補(bǔ)貼（限首次置業(yè)、限新房，學(xué)歷不得累計(jì)享受補(bǔ)貼）。

具體補(bǔ)貼金額為：

博士生每平方米補(bǔ)貼250元；

全日制碩士研究生每平方米補(bǔ)貼200元；

全日制大學(xué)本科畢業(yè)生每平方米補(bǔ)貼150元；

全日制大專畢業(yè)生每平方米補(bǔ)貼100元；

補(bǔ)貼上限為144平方米。

比如一個(gè)博士，假使買的是100㎡的房子，就可以拿到25000元。只要滿足在大亞灣區(qū)首次置業(yè)、新房、已經(jīng)網(wǎng)簽并取得契稅完稅證明的條件就可以。

大亞灣目前的房價(jià)是惠州的天花板，2021年均價(jià)約16137元/㎡。也就是說，現(xiàn)在這個(gè)補(bǔ)貼僅為總房價(jià)的1.5%左右。雖然錢不算多，卻釋放了惠州政府想要救市的信號(hào)。

去年，惠州在調(diào)控之下新房成交量同比跌了19%，以大亞灣為代表的臨深片區(qū)成交量同比跌幅更是達(dá)到了42.2%。而且各區(qū)的去化周期也在不斷上升，大亞灣2021年環(huán)比就上升了1.3%。

而到了今年，情況也依然沒有反轉(zhuǎn)的跡象。中原統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，惠州春節(jié)成交量為近6年來的最低。

事實(shí)上，在春節(jié)前，一些省會(huì)城市已經(jīng)行動(dòng)起來了，主要圍繞放松公積金貸款限制、增加購房補(bǔ)貼、放開或放寬落戶限制等。

福州、北海、寧波、南寧、青島、濟(jì)南、自貢等出臺(tái)住房公積金新政，含降低首付款比例、提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件及優(yōu)化異地貸款等。

昆明、玉林出臺(tái)購房補(bǔ)貼相關(guān)政策。

海南、中山、嘉興、淄博等省市放寬或放開落戶限制......

▌ 來源：房地產(chǎn)導(dǎo)刊綜合自財(cái)聯(lián)社、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、騰訊房產(chǎn)、櫻桃大房子、澎湃新聞、中國證券報(bào)等。