1997年亞洲金融危機(jī)期間，東南亞危機(jī)對(duì)中國(guó)的進(jìn)出口、投資、旅游等都帶來(lái)了不同程度的影響。1998年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào))正式印發(fā)，啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。其主要目的在于刺激住房消費(fèi)需求，擴(kuò)大內(nèi)需，對(duì)沖外貿(mào)下滑的擊，把房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)喚醒了民眾的購(gòu)房需求。由于，受經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的影響，甚至上到國(guó)家層面，下到民眾，均對(duì)海南房地產(chǎn)泡沫破裂仍記憶猶新，余悸還在。這個(gè)階段，雖然我國(guó)總體上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)支持鼓勵(lì)態(tài)勢(shì)，但我國(guó)的房?jī)r(jià)有漲有降，總體處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

2、2003-2004年抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱

2003 年國(guó)家確立房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，同年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次突破 1 萬(wàn)億元。2003-2004年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)超過(guò)30%，2004年全國(guó)房地產(chǎn)銷售均價(jià)增長(zhǎng)超過(guò)17%，部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度已超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鲩L(zhǎng)幅度。為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，解決房地產(chǎn)價(jià)格投資增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，2003年8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱18號(hào)文)。提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，還提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。

房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭并未控制住，反而加快了上升速度。商品房新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，全國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格2003年上漲4.8%，2004年上漲約15%。

3、2005-2007年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)為政策調(diào)控基調(diào)

18號(hào)文出臺(tái)后，房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象得到一定緩解，但住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題仍很突出。國(guó)務(wù)院總理溫家寶在“兩會(huì)”上專門就高房?jī)r(jià)問(wèn)題發(fā)聲，提出將抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2005年3月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布8號(hào)文，要求高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作。

房地產(chǎn)居住需求和投資需求大量增加，受政府調(diào)控影響，雖然城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重開(kāi)始下降，但是由于城鎮(zhèn)人口的存量大，住房需求大量增加，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)行為普遍存在，穩(wěn)房?jī)r(jià)效果了了。

4、2008-2009年刺激住房消費(fèi)

美國(guó)次貸危機(jī)及隨后的歐債危機(jī)迅速向全球蔓延，升級(jí)成國(guó)際金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也受到?jīng)_擊。不僅如此，國(guó)際金融危機(jī)還打擊了投資者的信心，國(guó)際資本大量撤離，中國(guó)利用外資總額在2009年下降了3.6%。

2008年11月5日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定在未未2年內(nèi)投資四萬(wàn)億元以刺激經(jīng)濟(jì)。2008年12月，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷量下降的情況，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，體現(xiàn)政府態(tài)度，地方政府紛紛出臺(tái)救市措施。

房?jī)r(jià)空前暴漲，2008年和2009年GDP增長(zhǎng)率分別為9.6%和9.2%，保增長(zhǎng)目的達(dá)到，大量資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底復(fù)蘇，2009年房?jī)r(jià)大幅上漲，全國(guó)平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率23.3%，一線城市漲幅更讓民眾呆若木雞。

5、2010-2013年遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先從金融危機(jī)中復(fù)蘇，寬松的信貸和投資政策導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。2009年12月14日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)四條”，要求繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段來(lái)遏制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。從2010年4月14日以來(lái)，調(diào)控措施接二連三的出臺(tái)，由調(diào)控姿態(tài)升級(jí)到堅(jiān)決遏制，國(guó)四條、國(guó)十條、全面叫停銷售定金等高密度政策震驚寰宇。

總體房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到暫時(shí)抑制，區(qū)域分化明顯。房?jī)r(jià)仍有增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)已放緩，且有進(jìn)一步放緩的趨勢(shì)。最先實(shí)施限購(gòu)的北京的銷售面積增長(zhǎng)率由2009年的76.9%下降到2010年的-30.6%。

6、2014-2016年再度刺激房?jī)r(jià)漲勢(shì)分化

2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)再度面臨下行壓力，GDP增長(zhǎng)進(jìn)入了個(gè)位數(shù)時(shí)代，穩(wěn)增長(zhǎng)訴求凸顯，經(jīng)濟(jì)增速換擋，進(jìn)入新常態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“區(qū)域分化”的發(fā)展階段，一二線高房?jī)r(jià)和三四線高庫(kù)存并存。針對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)，住房政策也相應(yīng)地出現(xiàn)變化，并逐漸把目標(biāo)聚焦在去庫(kù)存上來(lái)。

此外，從2014年開(kāi)始我國(guó)的外匯儲(chǔ)備接近4萬(wàn)億美元高點(diǎn)后，開(kāi)始步入下降通道，僅僅在2015年我國(guó)外匯儲(chǔ)備流出5000億美元，流速之強(qiáng)度之烈度讓人咂舌。同時(shí)，人民幣對(duì)美元匯率與2014年觸及6.1后，與外匯儲(chǔ)備步調(diào)一致，人民幣對(duì)美元結(jié)束長(zhǎng)達(dá)10多年的升值趨勢(shì)，開(kāi)始進(jìn)入了貶值通道，于2015年、2016年連續(xù)2年大貶，人民幣對(duì)美元匯率觸及整數(shù)關(guān)口7。同期，2014年至2016年，我國(guó)股市大開(kāi)大合，A股快速登上5000點(diǎn)高峰，又快速?gòu)?000點(diǎn)高峰摔落下來(lái)，股災(zāi)與救市成為當(dāng)時(shí)資本市場(chǎng)的網(wǎng)紅詞。股市沒(méi)能成為，資本蓄積的水池，金融領(lǐng)域亂象頻生。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與資本外流雙重壓力下，房市作為所謂夜壺的工具再一次走向前臺(tái)。2014年5月首次出現(xiàn)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌。2014年6月，呼和浩特首先取消實(shí)施三年的限購(gòu)政策。截止2014年底，除北上廣深，大部分實(shí)行限購(gòu)的城市取消了限購(gòu)政策。

2014年“930”新政和“1121” 降息以后，房市開(kāi)始觸底回升。2015年“330”新政、持續(xù)降息降準(zhǔn)及6月股災(zāi)以后，一二線房?jī)r(jià)、銷量開(kāi)始加速上漲。2016年2月稅費(fèi)減免政策以后，一二線房?jī)r(jià)啟動(dòng)暴漲模式，部分區(qū)域房?jī)r(jià)甚至接近翻倍。同時(shí)，2015-2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化，在一二線房?jī)r(jià)暴漲的同時(shí)，三四線房?jī)r(jià)穩(wěn)定并持續(xù)去庫(kù)存。

7、2016年至今因城實(shí)策穩(wěn)房市去庫(kù)存成主旋律

2016年隨著經(jīng)濟(jì)L型走穩(wěn)、外匯儲(chǔ)備及匯率企穩(wěn)、通脹預(yù)期抬頭以及一二線房?jī)r(jià)暴漲，刺激房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)保外匯的階段性任務(wù)基本完成，但三四線去庫(kù)存效果區(qū)域差異較大，同時(shí)金融風(fēng)險(xiǎn)凸顯。2016年7月政治局強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”，2016年10月強(qiáng)調(diào)“防風(fēng)險(xiǎn)”、2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)政策從穩(wěn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)和促改革，強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，首次提出“長(zhǎng)效機(jī)制”：要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。房地產(chǎn)政策開(kāi)始從刺激轉(zhuǎn)向收緊，從全面轉(zhuǎn)向局部，一二線熱點(diǎn)城市房市冰封，三四線城市進(jìn)入去庫(kù)存階段。

2016年國(guó)慶前后，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。自2016年9月30日晚間至10月6日，當(dāng)民眾假期七天游樂(lè)時(shí)，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布新房市調(diào)控政策，后又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購(gòu)限貸，再加上嚴(yán)格房市管理的惠州，七天的時(shí)間，全國(guó)加入調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)，步調(diào)一致，步伐鏗鏘，史上空前。爾后，熱點(diǎn)城市南京、杭州、廈門、蘇州、鄭州等同樣在短時(shí)期內(nèi)連續(xù)出臺(tái)加強(qiáng)版限購(gòu)限貸政策。

2017年，更多的城市加入到調(diào)控大軍中，調(diào)控政策也更加全面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)共有54座城市出臺(tái)調(diào)控措施，15座城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，48座城市限售，限購(gòu)限售措施290余條。密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)分化十分明顯，一二線城市進(jìn)入“冬眠”狀態(tài)，三四線城市有漲又跌，漲跌兩重天。此外，調(diào)控不僅在范圍上擴(kuò)大，在政策深度上也開(kāi)始升級(jí)。在傳統(tǒng)的“限購(gòu)、限價(jià)、限貸”上，新增了“限售、限商”內(nèi)容，全國(guó)樓市開(kāi)啟“五限時(shí)代”。2017年前11月新建商品住宅銷售面積達(dá)12.6億㎡，同比增加5.4%，銷售金額為9.58萬(wàn)億元，同比增加9.9%。預(yù)計(jì)全年新建商品住宅銷售面積將達(dá)到13.9億㎡，銷售額將達(dá)到10.5萬(wàn)億元，增速放緩，但總量均比去年略有增加。三四線城市逆市雄起是2017年全國(guó)新房市場(chǎng)的主要推動(dòng)力，2017年一線與大部分二線城市的新房交易量均比2016年有明顯下滑，新房交易量主要來(lái)源與三四線城市，例如汕頭、煙臺(tái)等城市2017年交易量大幅攀升。從價(jià)格上來(lái)看，三四線城市新房?jī)r(jià)格均有上升，年中后價(jià)格趨于平穩(wěn)。

一邊是海水，一邊是火焰。熱點(diǎn)城市祭出“五限”大招，在密集的調(diào)控措施下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，以北京為例，2017年3月17號(hào)限購(gòu)政策以來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)北京房?jī)r(jià)下降約15%;另一邊，一些三四線城市，在棚改政策與資金的推動(dòng)下，漲價(jià)去庫(kù)存，這一時(shí)期房?jī)r(jià)不降反升。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入了差異化發(fā)展階段，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)局面豐富而生動(dòng)。