1997年亞洲金融危機期間，東南亞危機對中國的進出口、投資、旅游等都帶來了不同程度的影響。1998年7月，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》(國發(fā)〔1998〕23號)正式印發(fā)，啟動了房地產(chǎn)市場。其主要目的在于刺激住房消費需求，擴大內(nèi)需，對沖外貿(mào)下滑的擊，把房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟新的增長點。

這一時期房地產(chǎn)市場的啟動喚醒了民眾的購房需求。由于，受經(jīng)濟總體發(fā)展的影響，甚至上到國家層面，下到民眾，均對海南房地產(chǎn)泡沫破裂仍記憶猶新，余悸還在。這個階段，雖然我國總體上對房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)支持鼓勵態(tài)勢，但我國的房價有漲有降，總體處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

2、2003-2004年抑制房地產(chǎn)市場過熱

2003 年國家確立房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，同年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破 1 萬億元。2003-2004年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長超過30%，2004年全國房地產(chǎn)銷售均價增長超過17%，部分地區(qū)的房地產(chǎn)價格的增長幅度已超過當?shù)鼐用袷杖朐鲩L幅度。為了進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，解決房地產(chǎn)價格投資增長過快等問題，2003年8月12日，國務院發(fā)布《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡稱18號文)。提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，還提出要“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。

房地產(chǎn)價格上漲勢頭并未控制住，反而加快了上升速度。商品房新開工面積增長率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，全國新建商品房價格2003年上漲4.8%，2004年上漲約15%。

3、2005-2007年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為政策調(diào)控基調(diào)

18號文出臺后，房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象得到一定緩解，但住房價格上漲過快的問題仍很突出。國務院總理溫家寶在“兩會”上專門就高房價問題發(fā)聲，提出將抑制房價過快上漲。2005年3月26日，國務院發(fā)布8號文，要求高度重視穩(wěn)定住房價格工作。

房地產(chǎn)居住需求和投資需求大量增加，受政府調(diào)控影響，雖然城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重開始下降，但是由于城鎮(zhèn)人口的存量大，住房需求大量增加，同時房地產(chǎn)行業(yè)投機行為普遍存在，穩(wěn)房價效果了了。

4、2008-2009年刺激住房消費

美國次貸危機及隨后的歐債危機迅速向全球蔓延，升級成國際金融危機和世界經(jīng)濟危機，我國經(jīng)濟也受到?jīng)_擊。不僅如此，國際金融危機還打擊了投資者的信心，國際資本大量撤離，中國利用外資總額在2009年下降了3.6%。

2008年11月5日，國務院常務會議決定在未未2年內(nèi)投資四萬億元以刺激經(jīng)濟。2008年12月，為應對國際金融危機和國內(nèi)房地產(chǎn)銷量下降的情況，國務院發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，體現(xiàn)政府態(tài)度，地方政府紛紛出臺救市措施。

房價空前暴漲，2008年和2009年GDP增長率分別為9.6%和9.2%，保增長目的達到，大量資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場觸底復蘇，2009年房價大幅上漲，全國平均房價增長率23.3%，一線城市漲幅更讓民眾呆若木雞。

5、2010-2013年遏制房價過快上漲

2009年中國經(jīng)濟率先從金融危機中復蘇，寬松的信貸和投資政策導致2009年房價過快增長。2009年12月14日國務院出臺“國四條”，要求繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段來遏制部分城市房價的過快上漲。從2010年4月14日以來，調(diào)控措施接二連三的出臺，由調(diào)控姿態(tài)升級到堅決遏制，國四條、國十條、全面叫停銷售定金等高密度政策震驚寰宇。

總體房價過快上漲的勢頭得到暫時抑制，區(qū)域分化明顯。房價仍有增長，但增長已放緩，且有進一步放緩的趨勢。最先實施限購的北京的銷售面積增長率由2009年的76.9%下降到2010年的-30.6%。

6、2014-2016年再度刺激房價漲勢分化

2014年中國經(jīng)濟再度面臨下行壓力，GDP增長進入了個位數(shù)時代，穩(wěn)增長訴求凸顯，經(jīng)濟增速換擋，進入新常態(tài)。房地產(chǎn)市場步入“區(qū)域分化”的發(fā)展階段，一二線高房價和三四線高庫存并存。針對國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的新形勢，住房政策也相應地出現(xiàn)變化，并逐漸把目標聚焦在去庫存上來。

此外，從2014年開始我國的外匯儲備接近4萬億美元高點后，開始步入下降通道，僅僅在2015年我國外匯儲備流出5000億美元，流速之強度之烈度讓人咂舌。同時，人民幣對美元匯率與2014年觸及6.1后，與外匯儲備步調(diào)一致，人民幣對美元結束長達10多年的升值趨勢，開始進入了貶值通道，于2015年、2016年連續(xù)2年大貶，人民幣對美元匯率觸及整數(shù)關口7。同期，2014年至2016年，我國股市大開大合，A股快速登上5000點高峰，又快速從5000點高峰摔落下來，股災與救市成為當時資本市場的網(wǎng)紅詞。股市沒能成為，資本蓄積的水池，金融領域亂象頻生。在經(jīng)濟增長與資本外流雙重壓力下，房市作為所謂夜壺的工具再一次走向前臺。2014年5月首次出現(xiàn)70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌。2014年6月，呼和浩特首先取消實施三年的限購政策。截止2014年底，除北上廣深，大部分實行限購的城市取消了限購政策。

2014年“930”新政和“1121” 降息以后，房市開始觸底回升。2015年“330”新政、持續(xù)降息降準及6月股災以后，一二線房價、銷量開始加速上漲。2016年2月稅費減免政策以后，一二線房價啟動暴漲模式，部分區(qū)域房價甚至接近翻倍。同時，2015-2016年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化，在一二線房價暴漲的同時，三四線房價穩(wěn)定并持續(xù)去庫存。

7、2016年至今因城實策穩(wěn)房市去庫存成主旋律

2016年隨著經(jīng)濟L型走穩(wěn)、外匯儲備及匯率企穩(wěn)、通脹預期抬頭以及一二線房價暴漲，刺激房地產(chǎn)穩(wěn)增長保外匯的階段性任務基本完成，但三四線去庫存效果區(qū)域差異較大，同時金融風險凸顯。2016年7月政治局強調(diào)“抑制資產(chǎn)價格泡沫”，2016年10月強調(diào)“防風險”、2016年12月中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)政策從穩(wěn)增長轉向防風險和促改革，強調(diào)“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，首次提出“長效機制”：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。房地產(chǎn)政策開始從刺激轉向收緊，從全面轉向局部，一二線熱點城市房市冰封，三四線城市進入去庫存階段。

2016年國慶前后，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺。自2016年9月30日晚間至10月6日，當民眾假期七天游樂時，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個城市先后發(fā)布新房市調(diào)控政策，后又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸，再加上嚴格房市管理的惠州，七天的時間，全國加入調(diào)控行列的城市達到19個，步調(diào)一致，步伐鏗鏘，史上空前。爾后，熱點城市南京、杭州、廈門、蘇州、鄭州等同樣在短時期內(nèi)連續(xù)出臺加強版限購限貸政策。

2017年，更多的城市加入到調(diào)控大軍中，調(diào)控政策也更加全面。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國共有54座城市出臺調(diào)控措施，15座城市實行“認房又認貸”，48座城市限售，限購限售措施290余條。密集的調(diào)控政策逐漸扭轉了房地產(chǎn)市場預期，市場分化十分明顯，一二線城市進入“冬眠”狀態(tài)，三四線城市有漲又跌，漲跌兩重天。此外，調(diào)控不僅在范圍上擴大，在政策深度上也開始升級。在傳統(tǒng)的“限購、限價、限貸”上，新增了“限售、限商”內(nèi)容，全國樓市開啟“五限時代”。2017年前11月新建商品住宅銷售面積達12.6億㎡，同比增加5.4%，銷售金額為9.58萬億元，同比增加9.9%。預計全年新建商品住宅銷售面積將達到13.9億㎡，銷售額將達到10.5萬億元，增速放緩，但總量均比去年略有增加。三四線城市逆市雄起是2017年全國新房市場的主要推動力，2017年一線與大部分二線城市的新房交易量均比2016年有明顯下滑，新房交易量主要來源與三四線城市，例如汕頭、煙臺等城市2017年交易量大幅攀升。從價格上來看，三四線城市新房價格均有上升，年中后價格趨于平穩(wěn)。

一邊是海水，一邊是火焰。熱點城市祭出“五限”大招，在密集的調(diào)控措施下，房地產(chǎn)市場開始降溫，以北京為例，2017年3月17號限購政策以來，據(jù)不完全統(tǒng)計北京房價下降約15%;另一邊，一些三四線城市，在棚改政策與資金的推動下，漲價去庫存，這一時期房價不降反升。全國房地產(chǎn)市場由此進入了差異化發(fā)展階段，城市房地產(chǎn)市場局面豐富而生動。