原標題：象嶼地產折戟昆山：“一房多賣”遭嚴懲 花式促銷難掩去化之困

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“項目意向金、定金、首付等一切款項只存在兩種支付方式：指定POS機刷卡和指定公司賬戶轉賬。如果輕信向銷售、中介及其他個人途徑轉賬付款，后果自負。”在江蘇昆山花橋鎮象嶼都城怡園項目售樓處，《中國經營報》記者注意到名為“客戶付款前特別提醒”的展板。

不久前，該項目有銷售人員涉嫌合同詐騙，被公安部門定性為刑事案件予以立案偵查，涉及金額近2500萬元。由于此次風波，象嶼地產的所有昆山項目網簽被暫停一個多月，讓這些本就去化不佳的項目更加雪上加霜。

連日來，記者走訪象嶼都城怡園、象嶼名俊豪庭、天譽名邸、綠地象嶼德馨嘉苑等多個項目，發現不僅降價促銷，還以“設備平臺、陽臺等可改為房間”為賣點吸引購房者。

事實上，發軔于廈門的象嶼地產，業績僅占母公司象嶼集團極小一部分。據公司公布的最新數據，地產業務營收占集團總營收的比例僅為0.21%。與此同時，近年來，象嶼地產的銷售、拿地規模也都在持續下行，未來可持續發展前景堪憂。

網簽暫停月余

今年6月底，位于于花橋鎮金中路188號的象嶼都城怡園項目被曝一房多賣，有700余萬元房款未進入公司賬戶。彼時，據花橋經濟開發區規劃建設局負責人介紹，該項目有銷售人員涉嫌合同詐騙，已被公安部門定性為刑事案件予以立案偵查。

與此同時，昆山市住建局要求，立即關閉象嶼地產在昆山所有樓盤網簽系統。同時，花橋售樓處不能接待新客戶，只能接待受害業主。

之后，象嶼地產發布《告知書》，稱愿承擔社會責任，對于在公安機關報案并在該刑事案件偵辦結果中被確認為受害者即確認受損金額的，同意通過簽訂司法調解協議書的方式一次性向受害者先予以退款。

7月下旬，象嶼地產相關負責人在接受記者采訪時曾表示：“目前事件已經處理完畢，有個別客戶由于涉事銷售承諾的折扣與實際案場價格相比低很多，這屬于詐騙合同自然無法生效，公司肯定無法以五折、六折的價格賣房；如果是正常出售的，價格也是公司認可的，業主可以選擇退房退款或繼續購買。”

記者了解到，直到8月上旬，象嶼地產昆山項目的網簽重新開放，售樓處也開始接待新客。但“停擺”了一個多月，讓這些本就去化不佳的項目壓力陡增，不惜降價促銷、以價換量。

例如，上述事件直接“受害者”象嶼都城怡園，在九三折基礎上還可免費贈送價值6萬元的軟裝；昆山“地王”項目天譽名邸整體九七折，15層以上的高樓層還可額外再享受九七折優惠，均價降至2.5萬元/平方米，已低于3年前的開盤價格。

而折扣力度最大的莫過于綠地象嶼德馨嘉苑項目，優惠最高近30萬元。

置業顧問著重向記者推薦3號樓85平方米的一套“特價房”，他表示，該套房原本單價約2.37萬元，總價超過205萬元，只要滿足本科人才購房、3天付足30%首付、當天認購3個條件，最低能優惠到180萬元。

值得一提的是，綠地象嶼德馨嘉苑并未公示銷控表。盡管如此，記者在昆山市房產交易中心查詢到，該項目在2018年5月、8月、10月以及2019年3月先后四次拿到預售證，截至9月9日，共批準銷售套數1750套，去化僅五成左右。

“虛假宣傳”被處罰

天眼查信息顯示，江蘇象嶼是象嶼地產的全資子公司。象嶼地產成立于1993年，由象嶼集團100%控股，主要覆蓋福建、上海、江蘇等區域，實際控制人為廈門象嶼保稅區國資委。

象嶼地產在長三角地區的布局，以上海為中心，輔以昆山、太倉、常熟等環滬縣市。據上海清算所最新披露的《象嶼集團2020年度第五期超短期融資券募集說明書》等文件(以下簡稱“募集說明書”)，截至2019年3月，象嶼地產共有27個項目，超六成位于上海及環滬地區。

其中僅昆山項目就多達6個，但卻頻打“擦邊球”。在象嶼都城怡園，65平方米的戶型竟能容納“兩室兩廳”，這其中究竟有何奧秘？

置業顧問告訴記者，北面的房間原本是設備平臺，是全贈送的，大約7平方米，裝修時可以在旁邊做一扇門。在樣板間中，記者注意到，所謂贈送的設備平臺位于主臥對面，并未安裝門，只有一面向內推開的小窗戶，內部則是簡單地鋪設了地板。

與記者所見所聞相反的是，象嶼地產方面表示，象嶼都城怡園為毛坯房交付，不論是銷售過程中展示的樣板房，還是實際交付的戶型，均未采用任何形式改造設備平臺。

記者調查發現，象嶼名俊豪庭、天譽名邸等項目都有類似的“贈送面積”，面積在5~10平方米不等。

昆山市住建局負責人告訴記者，諸如將設備平臺改為房間的，該局認為涉及虛假宣傳，建議由市監局進行查處；如果業主在拆改過程中，涉嫌改變房屋規劃功能的，需要規劃局核實認定；若涉嫌改變房屋結構的，該局的執法部門會聯合屬地執法部門上門查處。

此外，象嶼兩岸貿易中心項目在宣傳時曾打出臺灣免稅店、知名商鋪進駐等招牌。可實際運營3年多來，曾經的宣傳不僅名不副實，個別業主購買的商鋪還被改成廁所。

近日，在江蘇衛視《政風熱線》節目中，蘇州市市場監督管理局副局長錢玲回應稱，根據《廣告法》的有關規定，認為這個虛假宣傳主要通過廣告的形式，而且有實際廣告費用發生，所以建議認定違法虛假廣告，昆山市市場監管局以此要求做出相應的立案調查，行政處罰書已正式發出。

江蘇省市場監管局副局長吳永才認為，無論是從《廣告法》，還是《反不正當競爭法》查處，對于消費者都沒有太大影響，定性為虛假廣告或虛假宣傳，都可依據行政處罰進行維權，罰款都為20萬到100萬元，情節嚴重的是100萬到200萬元。

事實上，早在去年12月，該項目8號樓多名業主也向記者反映，購買的精裝修“公寓”房屋性質變成“辦公”，400多名業主要求退房或賠償。

對此，昆山市市監局負責人表示，8號樓在推廣銷售過程中，上海天策房地產咨詢有限公司提供了企劃推廣和廣告設計，象嶼地產也對相應方案做了驗收。目前仍在收集更多的證據材料，將依法作出處理意見。

地產業務“萎縮”

天眼查信息顯示，象嶼集團以供應鏈管理及流通服務、房地產、類金融服務及股權投資、區域開發運營等為核心產業。

記者注意到，物流供應鏈板塊是發行人營業收入的主要來源。2016~2019年3月，物流供應鏈板塊營業收入分別為1190.67億元、2032.91億元、2340.08億元和552.20億元，占比分別為96.07%、94.96%、96.91%和97.22%。

而地產板塊的業績，相較之下有些微不足道，象嶼集團方面也坦陳“公司整體房地產投入規模不大”。據募集說明書，2016~2019年3月，象嶼集團房地產板塊營收分別為38.57億元、74.06億元、29.88億元和1.17億元，占比分別為3.11%、3.46%、1.24%和0.21%。

銷售方面，據象嶼集團和克而瑞公布的數據，2016~2018年，象嶼集團實際銷售額分別為71.06億元、77.78億元、122.46億元。2019年，公司銷售權益金額為69億元，排名第182位；2020年上半年，銷售權益金額為32億元，排名第170位，已有較大的下滑趨勢。

財經評論員嚴躍進告訴記者，很多國企將房地產業務作為重要的拓展方向之一，但由于近兩年房地產市場開始降溫，這些企業的銷售、土拍等數據也會隨之下降。“這時候相關企業一定要注意，如果對地產業務還有追求，甚至想做大規模，首先要明確地產業務的戰略方向，其次在操盤過程中也要注意口碑和品質。”

更讓人擔憂的是母公司象嶼集團，盡管在2019年末營收已突破2800億元，但卻面臨著較大的短期償債壓力，而這一壓力卻主要來源于房地產業務。

據募集說明書，截至2019年3月末，象嶼集團一年以內到期有息負債合計327.01億元，占同期末有息負債比例為56.95%，占比較高。另據Wind數據，2017~2020年3月，象嶼集團資產負債率分別為69.37%、69.07%、68.75%、72.20%；流動比率分別為1.36、1.39、1.27、1.24，速動比率分別為0.72、0.73、0.72、0.69。

象嶼集團方面表示，公司資產流動性較低，短期償債壓力較大。由于近年來房地產業務投資和供應鏈業務擴大，流動資產中房地產開發成本和供應鏈業務預付款占比較大；由于房地產開發成本的流動性較弱，造成資產流動性偏弱的風險。

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（文章來源：中國經營網）

(責任編輯：DF075)