事項:國家統計局公布2020年1-6月全國房地產開發投資及銷售數據,其中房地產開發投資額同比增1.9%,新開工同比降7.6%;商品房銷售面積同比降8.4%,銷售額同比降5.4%。

平安觀點:投資累計增速轉正,短期有望延續回升。2020年1-6月房地產投資同比增長1.9%,1-5月為下降0.3%,累計增速已實現轉正;其中6月單月同比增長8.5%,較5月提升0.4百分點。投資增速回升主要受新開工增速提升、趕工程進度帶來施工強度提升的影響。分區域看,6月單月西部、東部、東北部、中部地區投資同比分別增長13.2%、10%、1.8%、1.3%。短期來看,開工趕工加速帶來的施工強度提升,疊加土地市場熱度延續、延期出讓金補繳帶來土地購置費增速修復,投資增速有望維持較高水平;中期隨著新開工逐步放緩、土地市場趨于平穩,單月投資增速或將放緩,預計全年投資同比增5%左右。

新開工大幅提升,竣工由正轉負。2020年1-6月全國新開工同比降7.6%,較1-5月收窄5.2個百分點;其中6月單月同比增長8.9%,較5月提升6.3個百分點。短期來看,在房企趕工、趕年內推盤供貨、三四線開工加速等因素推動下,單月新開工增速仍有望維持高位;中期受樓市供應加大、去化率緩慢承壓、庫存持續累積影響,單月新開工增速或將回落。1-6月竣工同比降10.5%,較1-5月收窄0.8個百分點;其中6月單月同比降6.6%,較5月下降12.8個百分點,增速由正轉負。

考慮前期開工、銷售高增,未來竣工回升趨勢依舊明確。全年來看,隨著后續趕工帶來的施工強度提升,預計竣工仍有望實現正增長。

單月銷售增幅收窄,關注樓市熱度持續性。1-6月全國商品房銷售面積、銷售額同比降8.4%、5.4%,降幅較1-5月收窄3.9和5.2個百分點;6月單月銷售面積、銷售額同比增長2.1%、9%,較5月回落7.5個、5.1個百分點。6月單月銷售均價9964元/平米,環比升1.9%。分區域來看,6月單月東部、西部銷售面積同比增長6.8%、5.2%,增速靠前;東部銷售均價環比上漲2.1%,優于西部(0.8%)表現。短期來看,考慮供給放量、低基數與市場熱度延續,成交有望維持高位。中期來看,考慮近期部分熱點城市政策收緊,以及供給端的持續放量,需求端不確定性加大,預計樓市將緩慢降溫。

土地市場熱度延續,中期或趨平穩。1-6月全國土地購置面積同比降0.9%,降幅較1-5月收窄7.2個百分點;土地成交價款同比增長5.9%,增速回落1.2個百分點。6月單月土地購置面積同比增長12.1%,土地成交價款同比增長4.2%,增速較5月提升11.3個、下降3.3個百分點。6月百城土地成交溢價率16%,較5月微升0.9個百分點,整體而言土地市場仍維持較高熱度。短期來看樓市持續回溫有助于房企短期保持積極性,中期隨著土地供應規模加大,加上銷售恢復放緩、且新增土儲無法轉化為年內貨值和銷售,預計土地市場整體將趨于平穩。

資金環境持續改善,中期或延續中性偏松格局。2020年1-6月房企整體到位資金8.3萬億元,同比下降1.9%,降幅較1-5月收窄4.2個百分點。受樓市成交向好影響,1-6月定金及預收款同比增速較1-5月提升6個百分點至-7%。流動性寬松背景下,1-6月國內貸款增速較1-5月提升4個百分點至3.5%,個人按揭貸款同比增速較1-5月提升4個百分點至3.1%,均已實現轉正。6月全國首套房貸利率5.28%,較5月下降4BP,連續7個月下行?？紤]經濟仍處弱復蘇階段,整體資金相對偏寬松,預計行業資金面仍有望延續中性偏松態勢。

投資建議:6月全國房地產投資、新開工增速持續回升,銷售面積、銷售額延續正增長。短期來看,供應放量疊加低基數,成交有望延續高位,受成交向好影響單月新開工增速有望維持高位,疊加土地購置費增速修復,投資增速料將維持較高水平,基本面改善助估值修復邏輯仍在;同時市場大幅波動下,地產低估值高股息率的避險優勢凸顯。建議關注:1)銷售及業績較佳的優質房企如中南建設、龍光集團、天健集團;2)低估值高股息率的萬科、保利、金地等。

風險提示:1)由于疫情對行業開工、復工的影響,可能導致部分房企面臨供貨節奏、交付節奏不及預期的風險;2)基于2019H2以價換量帶來的需求提前釋放、新冠疫情對房企銷售的沖擊,若后續樓市再現調整,需求釋放低于預期,未來存在房企進一步以價換量以提升需求,將帶來房企大規模減值風險;3)由于疫情導致返鄉置業缺失,加上三四線供應較大、棚改退潮導致的需求弱化,行業面臨三四線樓市銷售快速下行、部分項目爛尾的風險。