來源：中國銀河證券研究

潘瑋丨房地產(chǎn)行業(yè)分析師 S0130511070002 本文摘自：7月29日發(fā)布的行業(yè)動態(tài)

王秋蘅

portant;"> 摘要

◆ 1）6月份行業(yè)基本面景氣度未見回升；

◆ 2）預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)緩步下行；

◆ 3）37家發(fā)布中報業(yè)績預(yù)告，主流地產(chǎn)公司業(yè)績表現(xiàn)超預(yù)期；

◆ 4）房企融資端收緊，對具有融資優(yōu)勢的房企影響有限；

◆ 5）外資不斷增持，地產(chǎn)股價值優(yōu)勢凸顯；

◆ 6）2019Q2房地產(chǎn)板塊連續(xù)兩季度倉位下降，配置風(fēng)格回歸龍頭；

◆ 7）投資建議：我們認為，融資端再度收緊空間不大，從近期主流房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告的來看，普遍超出市場預(yù)期，疊加二季度公募基金對地產(chǎn)板塊的倉位較低，我們認為行業(yè)將迎來估值修復(fù)的機會。集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發(fā)揮融資、品牌及運營管理優(yōu)勢，獲取更多高性價比的土地儲備。我們推薦業(yè)績確定性強，資源優(yōu)勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產(chǎn)（600048），銷售增速高于行業(yè)平均，業(yè)績釋放較充分的陽光城（000671）。

portant;"> 核心觀點

portant;"> 01

portant;"> 最新觀點

1）6月份行業(yè)基本面景氣度未見回升。我們預(yù)計2019年7月份銷售同比達到一個低點，之后在一城一策，各城市周期分化的情形下，銷售同比降幅將逐步收窄，全年銷售面積同比-2%左右。

2）預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)緩步下行。在后續(xù)基數(shù)持續(xù)走高的背景下，土地購置費的進一步走弱和施工見頂仍將導(dǎo)致6月之后投資仍將繼續(xù)放緩。我們預(yù)計全年增速預(yù)計為8%-10%。

3）37家發(fā)布中報業(yè)績預(yù)告，主流地產(chǎn)公司業(yè)績表現(xiàn)超預(yù)期。公司業(yè)績增長的原因主要有兩點：項目結(jié)算收入增加和毛利率增加，今年中報結(jié)轉(zhuǎn)的業(yè)績主要來自于20162H-20181H行業(yè)銷售高增環(huán)境下高毛利項目的銷售結(jié)轉(zhuǎn)，我們預(yù)期主流地產(chǎn)公司的中報業(yè)績普遍高增長。

4）房企融資端收緊，對具有融資優(yōu)勢的房企影響有限。2019年上半年，房企海外債發(fā)行規(guī)模為455億美元，同比增長50%，幾乎達到2017年全年水平，并且占國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模的90%。在海外債持續(xù)過熱的背景下，國家提出限制房企海外債發(fā)行用途的相關(guān)政策，對大規(guī)模及國企背景的房企的影響有限，但會加速中小房企推出市場。

5）外資不斷增持，地產(chǎn)股價值優(yōu)勢凸顯。2017年以來，海外投資者持有A股地產(chǎn)公司的資金不斷增長，2019年一季度北向資金的地產(chǎn)股持倉總市值達到歷史高點，為326.27億元，二季度持倉下降到298億元，環(huán)比減少8.67%，但仍處在歷史高位。

6）2019Q2房地產(chǎn)板塊連續(xù)兩季度倉位下降，配置風(fēng)格回歸龍頭。2019Q2基金房地產(chǎn)持倉下降，處于歷史中等水平；二季度基金對房地產(chǎn)板塊持倉為標配，結(jié)束過去連續(xù)三個季度的超配格局；集中度再次提升，處于2010年以來最高水平；行業(yè)龍頭仍獲基金偏好。

portant;"> 02

portant;"> 投資建議

我們認為，房地產(chǎn)融資端再度收緊空間不大，從近期主流房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告的來看，普遍超出市場預(yù)期，疊加二季度公募基金對地產(chǎn)板塊的倉位較低，我們認為行業(yè)將迎來估值修復(fù)的機會。集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發(fā)揮融資、品牌及運營管理優(yōu)勢，獲取更多高性價比的土地儲備。我們推薦業(yè)績確定性強，資源優(yōu)勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產(chǎn)（600048），銷售增速高于行業(yè)平均，業(yè)績釋放較充分的陽光城（000671）。

portant;"> 03

portant;"> 核心組合

portant;"> 04

portant;"> 風(fēng)險提示

市場銷售超預(yù)期下行，政策調(diào)控加碼的風(fēng)險