二次棚改貨幣化安置來了？
10 月 17 日上午，國新辦就介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況舉行新聞發(fā)布會，涉及住建部等五部門。
" 五部門會議 " 給出了實實在在的政策，最為關(guān)鍵的是 " 兩個增加 "：
一是通過貨幣化安置等方式新增實施 100 萬套城中村改造和危舊房改造；
二是年底前將 " 白名單 " 項目信貸規(guī)模增加到 4 萬億元，以滿足合理融資需求。
但資本市場卻不買賬，當(dāng)天上午發(fā)布會還未結(jié)束，A 股龍頭企業(yè)如萬科 A、保利發(fā)展等直接跌停，整個地產(chǎn)板塊跌了七八個點，帶動整個大盤暴跌，港股內(nèi)房股更有融創(chuàng)等接近 30% 的跌幅。
這說明，盡管四部門給出了還算誠懇的措施，但對比當(dāng)前的地產(chǎn)情況，市場普遍認(rèn)為不及預(yù)期。
本次發(fā)布會的第一個確定性政策是通過貨幣化安置等方式新增實施 100 萬套城中村改造，一些媒體認(rèn)為這是二次棚改貨幣化的開始，其實這存在著很大的誤解。
從量上看，上一次棚改貨幣化始于 2014 年的那一輪地產(chǎn)去庫存，當(dāng)年棚改套數(shù) 470 萬套，從 2015 至 2018 年，每年都執(zhí)行了超過了 600 萬套棚戶區(qū)改造住房，哪怕是 2008 至 2014 年，2019 至 2021 年之間，每年平均也有 200 萬套左右。
而此次會議的口徑是，據(jù)住建部統(tǒng)計，僅全國 35 個大中城市待改造城中村約 170 萬套，同時全國口徑待改造危舊房屋共 50 萬套；本次提出增量 100 萬套改造目標(biāo)屬于條件較成熟且能通過加大政策支持力度來加速落地的項目。
意思很明顯，一是數(shù)量上已經(jīng)不可能像上一輪地產(chǎn)周期那樣大水漫灌；二是城中村的改造也主要集中在大中城市，優(yōu)先在 TOP30 城市里再篩選 100 萬套，小城市基本上沒機(jī)會了。
而且還有一個點，那就是本次主要還是危房改造，也就是我們此前強(qiáng)調(diào)的城市更新，不太可能是擴(kuò)張新城區(qū)，不涉及開發(fā)商拍地，這也是為什么發(fā)布會后整個地產(chǎn)板塊大跌。
當(dāng)然，還是給后續(xù)政策的擴(kuò)張留下了口子，住建部部長倪虹在發(fā)布會上說：" 只要前期工作做得好，我們還可以在 100 萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。" 在中國人的語言習(xí)慣中，這種彈性很大的表述，本身就像 " 下次請你吃飯 " 一樣是一種態(tài)度。
從方式上看，這一輪棚改貨幣化的方式集中在房票而非現(xiàn)金。
什么是房票？今年 8 月份，金山衛(wèi)鎮(zhèn)橫浦村集體土地動遷，上海發(fā)出首張房票，官方媒體 "i 金山 " 在回復(fù)群眾疑問時稱，房票就是買房時的 " 代金券 "。
事實上這一輪房地產(chǎn)救市以來，各地都在使用房票來代替現(xiàn)金補償，從全國范圍來看，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，僅今年以來，就有超 40 城出臺落地 " 房票安置 " 政策。
房票相較于直接貨幣補償，更有助于鎖定購房需求在本地釋放，對地方政府來說不至于自己發(fā)的錢跑到其他高線城市買房，同時可使用房票的項目受當(dāng)?shù)卣拗疲w對市場銷售可以產(chǎn)生一定積極帶動。
但房票相對于直接發(fā)錢到拆遷戶手中弊端也是很明顯的，對于有房家庭來說失去了更多跨區(qū)域選擇的權(quán)利。
所以說，這 100 套棚改貨幣化安置更多的還是為市場 " 托底 "，目標(biāo)還是 "9.24" 會議上的 " 止跌企穩(wěn) "。
4 萬億還不夠！
發(fā)布會給出的第二個利好是年底前將 " 白名單 " 項目信貸規(guī)模增加到 4 萬億元，以滿足合理融資需求。
這意味著中央保交樓的決心更強(qiáng)了。
這一輪房地產(chǎn)下行，造成最大的不穩(wěn)定因素就是爛尾樓，因為爛尾樓關(guān)系民生，是無數(shù)家庭的心血，如果不解決好這個問題，樓市就不會真正復(fù)蘇。因此，保交樓既是兜底思維，又是發(fā)展思維，因為交房既關(guān)乎民生，又事關(guān)購房信心。
" 保交樓 " 的口號已經(jīng)喊了三年多了，但真正的實質(zhì)性動作是 " 白名單 " 機(jī)制，即信貸資金到底能有多少到項目上。
2024 年 1 月，住建部、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，白名單機(jī)制啟動，但此后因種種原因，進(jìn)展緩慢，到 9 月 24 日國新辦新聞發(fā)布會，介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況時，白名單發(fā)放信貸量才只有 1.43 萬億元，平均每個月不到 2000 億。
不過，9.24 會議之后，白名單信貸資金審批加速，10 月 17 日的發(fā)布會上更新的數(shù)據(jù)是白名單發(fā)放信貸量達(dá)到了 2.23 萬億元，短短 20 天時間審批發(fā)放了 8000 億，這也預(yù)示著決策層已經(jīng)看到了前面速度太慢，已經(jīng)影響到了樓市的復(fù)蘇。
此次發(fā)布會將今年的目標(biāo)定在 4 萬億，也就是說后面兩個多月，同樣需要每個月審批 8000 億左右，與 9 月的速度保持了一致。
白名單信貸資金如果能審批及時，既可以避免房企資金鏈斷裂，避免新房價格斷崖式下跌，推動房屋交付風(fēng)險進(jìn)一步下降；又可以重新激活市場，房地產(chǎn)鏈條又轉(zhuǎn)起來了，要知道這幾年因為房企資金問題，整個地產(chǎn)的上下游都受到了嚴(yán)重影響。
但是白名單所帶來的影響也需要時間，而且從市場預(yù)期來看，4 萬億并不能完全解決問題，只能企穩(wěn)止跌，托住市場不再斷崖式下跌，加快市場底的到來。
根據(jù)國際貨幣基金組織 IMF8 月 2 日發(fā)布的中國年度評估報告，要完成建設(shè)并交付預(yù)售房產(chǎn)或補償購房者，需要投入約 7 萬億元。
筑底已開始
從市場期待的 7 萬億降低到 4 萬億，從普遍期待的棚改貨幣化補償?shù)椒科卑仓茫环矫媸鞘袌鲱A(yù)期的部分落空，另一方面則是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻局面。
10 月 18 日，國家統(tǒng)計局公布 2024 年 1～9 月全國房地產(chǎn)市場基本情況和 9 月 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70 城中，上海新房價格指數(shù)同比上漲 4.9%、環(huán)比上漲 0.6%，成為 9 月唯一同環(huán)比上漲的城市。
二手房更慘，9 月二手房房價下跌的城市數(shù)量從 69 個變?yōu)?70 個。四大一線城市二手住宅銷售價格同比下降 10.7%，降幅比上月擴(kuò)大 1.3 個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降 10.3%、7.6%、12.8% 和 12.0%。
新房代表著城市的增量，二手房代表城市的活力，二手房價格全部下跌，說明還處于深度和全面的調(diào)整過程中。
這還是在 9 月最后一周出現(xiàn)劇烈反彈的情況下的數(shù)據(jù)。
好消息是，9 月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)上升到了 92.41，已連續(xù)回升 9 個月，而且從 10 月前三周的數(shù)據(jù)來看，各地反彈情況尚可，一連串的新政已經(jīng)有效刺激了需求跑步入市。四季度預(yù)計房地產(chǎn) " 一攬子 " 配套政策將加速落實，止跌企穩(wěn)的概率大幅提升。
在 17 日的發(fā)布會上，住建部部長倪虹說，經(jīng)過三年的不斷調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底。
筑底即意味著，房地產(chǎn)最困難的時候已經(jīng)過去了。
不得不說的是，房地產(chǎn)今日之困境，冰凍三尺非一日之寒，待解決的問題還有很多，除了爛尾樓，還有出險的房企，斷供的樓房，跌入冰點的成交量，等等。我們不能期待所有事情都一次政策 " 畢其功于一役 "，在期待政策快的同時，更多的是需要持續(xù)性、針對性的政策盡早謀劃。
10 月的高層密集召開發(fā)布會，除了落實已有政策，也在不斷突破邊界，不斷試探，更在不斷釋放信心和決心，一大波政策已經(jīng)在路上！
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No.6028 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者 梁云風(fēng)
參考資料：真正的硬核政策來了。劉德科；中金：聯(lián)合解讀五部門會議；超重磅，貨幣化棚改又來了！櫻桃大房子；" 第三重磅 " 點評：預(yù)期拉太高了，朱羅紀(jì)。
