房地產(chǎn)市場再迎重磅利好舉措。 中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。會議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。 分析人士認(rèn)為，政治局會議針對房地產(chǎn)的內(nèi)容和提法較為積極，房地產(chǎn)政策被放在更加重要的位置。 “本次政治局會議中首次指出‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)’，進(jìn)一步表明當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，房地產(chǎn)市場‘止跌回穩(wěn)’，才能更好為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。 “ ‘要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)’的表述，是政治局首次對房地產(chǎn)市場行情做出的明確指示，即止跌回穩(wěn)”。易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該信號非常明確，就是要求各地做好穩(wěn)市場交易和價(jià)格工作，這意味著四季度各地或出臺多項(xiàng)重磅利好政策，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。 “市場預(yù)期，一線城市僅留的限購政策也可能會放開，9月24日監(jiān)管層明確的存量房貸利率下調(diào)將加速落地。我們預(yù)計(jì)，后續(xù)住房交易個(gè)人所得稅、增值稅等，存在進(jìn)一步優(yōu)化空間。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。 需求側(cè)：北上廣深放開限購政策預(yù)期走強(qiáng) 此次政治局會議提出，“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率”。 公開資料顯示，當(dāng)前仍執(zhí)行限購政策的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市、以及天津和海南部分地區(qū)。 對于備受關(guān)注的一線城市限購政策，接下來是否會放開？就此問題，陳文靜告訴記者，預(yù)計(jì)未來北、上、深的限購政策會進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，而廣州等其他地區(qū)限購政策有望全面放開。 “一線城市更大力度優(yōu)化限購政策，將有助于發(fā)揮大城市帶動效應(yīng)，提振市場信心。”陳文靜稱。 而針對存量房貸利率，央行9月24日宣布，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。 “存量房貸利率的調(diào)整，此前央行在新聞發(fā)布會上已經(jīng)明確提及，因此預(yù)計(jì)很快會正式啟動全國存量房貸普降的操作。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。 陳文靜也認(rèn)為，預(yù)計(jì)各銀行很快會有實(shí)質(zhì)性舉措落地。 “央行在9.24已經(jīng)釋放多項(xiàng)政策利好，年內(nèi)多次降準(zhǔn)、降息預(yù)期越來越強(qiáng)，若這些舉措可以加速落地，將為市場提供更高流動性支持，降低資金成本。”一位房地產(chǎn)分析師稱。 供給側(cè)：首提“嚴(yán)控增量” 分析人士指出，本次會議在房地產(chǎn)供給側(cè)明確了多項(xiàng)舉措。這其中，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，圍繞這一提法，各地將出臺相關(guān)落地政策。 “嚴(yán)控增量是第一次提出，說明當(dāng)前市場供給處于相對過剩階段，同時(shí)也意味著新房要去庫存。這預(yù)示著各地將嚴(yán)格控制新增供地和新房供應(yīng)上市，以緩解庫存壓力，這是提振預(yù)期，促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具。”李宇嘉表示。 陳文靜也認(rèn)為，此次表述與之前“消化存量”和“優(yōu)化增量”的提法有所不同，在增量方面更加強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制，這意味著未來各地土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量等均將結(jié)合城市自身實(shí)際需要來推進(jìn)，不應(yīng)盲目擴(kuò)大各類住房供給量，市場供應(yīng)將以住房真實(shí)需求為基準(zhǔn)。 據(jù)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，目前各地面臨一定庫存壓力，當(dāng)前亟需促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。 易居研究院全國百城庫存數(shù)據(jù)顯示，8月份全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27%，較7月份18.5%的降幅明顯擴(kuò)大；8月份百城新房去化周期為25.2個(gè)月，已連續(xù)7個(gè)月超過兩年的去化水平，壓力較大。價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國70城市房價(jià)指數(shù)方面，8月全國70城房價(jià)指數(shù)環(huán)比和同比跌幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比、同比降幅分別為0.7%和5.7%。 “按最新會議精神，各地未來一方面要加大開發(fā)商去庫存的力度，加大國企收購存量房力度；另一方面要針對市場需求，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加受市場歡迎的高品質(zhì)住房。”李宇嘉稱。 事實(shí)上，央行幾日前已宣布，將擴(kuò)大對保障性住房再貸款央行資金支持比例。 9月24日，央行表示“將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強(qiáng)對銀行和收購主體的市場化激勵(lì)”。 分析師認(rèn)為，此舉將對地方收儲產(chǎn)生一定積極帶動作用。 “這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進(jìn)度，緩解商品房市場庫存壓力。”東方金誠分析師王青表示。 加快推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式 政治局會議還提出，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。 白名單進(jìn)展方面，國家金融監(jiān)管總局在9月24日指出，“截至目前，商業(yè)銀行已審批’白名單’項(xiàng)目超過5700個(gè)，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在協(xié)調(diào)機(jī)制的帶動下，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也在不斷擴(kuò)大。” “從監(jiān)管層公布數(shù)據(jù)來看，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已取得了積極進(jìn)展，未來有望加大力度、深入推進(jìn)，更好發(fā)揮項(xiàng)目融資白名單的作用，改善企業(yè)資金環(huán)境，保障項(xiàng)目交付，也將進(jìn)一步穩(wěn)定購房者預(yù)期。”陳文靜表示。 而在盤活存量閑置土地方面，此前自然資源部、國家發(fā)改委已經(jīng)發(fā)文，提出4個(gè)方面18項(xiàng)舉措妥善處置閑置存量土地。 從地方舉動來看，近期廣州越秀成功退地回收120億元，均以票據(jù)形式補(bǔ)償；武漢今年以來已有超10宗地塊申請調(diào)規(guī)，申請將商辦用地改為住宅用地。 “央行9.24進(jìn)一步明確，正在研究對有條件的企業(yè)市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時(shí)提供再貸款支持。我們認(rèn)為，未來會有更多配套資金進(jìn)入市場，加速閑置土地盤活利用，為企業(yè)提供更多資金支持。”陳文靜稱，未來預(yù)期會有更多城市參考廣州、武漢相關(guān)做法推進(jìn)“退地”“調(diào)規(guī)”，而與之配套的政策也有進(jìn)一步優(yōu)化和落地預(yù)期。 此外，政治局會議明確，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。 房地產(chǎn)分析師表示，“抓緊”一詞表明了完善房地產(chǎn)中長期改革舉措的迫切性，預(yù)計(jì)未來建立適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的土地、財(cái)稅、金融等制度，完善配套政策也將進(jìn)入加速推進(jìn)階段。 “該提法的核心要點(diǎn)是‘抓緊’，意味著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作會加快推進(jìn)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期的房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作要點(diǎn)來看，預(yù)計(jì)監(jiān)管層在財(cái)政支持、房屋養(yǎng)老金制度推進(jìn)、高品質(zhì)住房建設(shè)等方面，會持續(xù)發(fā)力。 “整體來看，財(cái)政貨幣政策加力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，有望穩(wěn)定居民收入，對于房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)各項(xiàng)政策舉措若能加快細(xì)化落地，或?qū)⒚黠@修復(fù)市場預(yù)期，加速房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)。”陳文靜表示。