多條樓市重磅政策組合出擊，各方反應(yīng)熱烈 —— 　　房地產(chǎn)發(fā)展，積極轉(zhuǎn)型“新模式” 　　“壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、再貸款政策等作用，加強(qiáng)對(duì)城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作。”5月17日上午，國(guó)務(wù)院召開的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議傳出強(qiáng)勁信號(hào)。當(dāng)日下午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行政策例行吹風(fēng)會(huì)對(duì)此進(jìn)行詳解。同一天，央行推出4項(xiàng)重磅新政：設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，首套房、二套房最低首付比例下調(diào)5%，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25%，取消商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。 　　政策組合拳的社會(huì)效應(yīng)顯著，各方反應(yīng)強(qiáng)烈，不少城市當(dāng)日隨即推出“因城施策”的舉措。受房地產(chǎn)政策利好刺激，股市房地產(chǎn)板塊17日午后再度爆發(fā)，帶領(lǐng)A股三大指數(shù)集體走強(qiáng)。截至當(dāng)日收盤，滬指漲1.01%，深證成指漲1.10%，創(chuàng)業(yè)板指漲1.12%，萬科A、榮安地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利發(fā)展等20余只房地產(chǎn)股漲停。滬深兩市成交額達(dá)到8874億元，較上個(gè)交易日放量396億元。 　　高層定調(diào)：保交房與促購房并重 　　近來，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到高層密切關(guān)注。4月30日召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。 　　5月17日召開的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議，為未來一段時(shí)期住房與房地產(chǎn)工作指明了方向。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)同志昨在接受本報(bào)獨(dú)家專訪時(shí)表示，將堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署和省委、省政府工作安排，會(huì)同省有關(guān)部門指導(dǎo)地方抓好此次會(huì)議精神和相關(guān)政策文件貫徹落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一是扎實(shí)推進(jìn)保交房工作。指導(dǎo)地方在確保按時(shí)完成剩余保交樓任務(wù)的同時(shí)，抓緊摸排其他在建商品住宅項(xiàng)目，建立已售難交付項(xiàng)目臺(tái)賬，制定“一項(xiàng)目一策”實(shí)施方案，按照市場(chǎng)化、法治化原則分類處置。用足用好城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”、商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購房人合法權(quán)益。二是著力消化存量商品房。指導(dǎo)商品房庫存較多的城市，用足用好再貸款等支持政策，結(jié)合實(shí)際組織地方國(guó)企以合理價(jià)格收購部分存量商品住房用作保障性住房等，多措并舉防范化解風(fēng)險(xiǎn)。三是加大住房消費(fèi)支持力度。指導(dǎo)地方在落實(shí)好國(guó)家層面最新出臺(tái)的降低首付比例、取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率等政策的同時(shí)，優(yōu)化完善征收拆遷房票安置、住房“以舊換新”政策，大力推進(jìn)改善型住宅建設(shè)，滿足不同群體合理住房需求。 　　南京市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照國(guó)務(wù)院專題會(huì)議部署，南京市正有力有序做好保交房各項(xiàng)工作，研究落實(shí)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新模式的落地舉措。下一步，將重點(diǎn)圍繞消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房精準(zhǔn)發(fā)力，充分發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，用好保障性住房再貸款政策，拓展保障性住房有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　17日下午，保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司發(fā)布消息：保利即將參與存量房“以舊換新”活動(dòng)。保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理閆志強(qiáng)告訴記者，近期南京“賣舊換新”活動(dòng)引發(fā)熱烈反響，市場(chǎng)以及客戶關(guān)注度極高。保利積極發(fā)揮企業(yè)擔(dān)當(dāng)與影響力，主動(dòng)承接市場(chǎng)熱度，果斷下場(chǎng)參與。 　　個(gè)人房貸：利率下調(diào)至歷史最低 　　5月17日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》以及《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》，同時(shí)與國(guó)家金融監(jiān)督管理總局共同發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知。 　　根據(jù)上述通知，自5月18日起，住房公積金貸款利率下調(diào)0.25%，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%；首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。 　　經(jīng)過此次調(diào)整，公積金貸款利率將觸達(dá)史上最低水平。這意味著，未來居民購房，如使用公積金貸款，首套房可享受2.85%的超低利率；如使用商業(yè)貸款，首套房可享受最低15%的首付比例。取消商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，意味著各城市根據(jù)實(shí)際情況，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候還可以進(jìn)一步下調(diào)住房貸款利率。 　　“我們已經(jīng)買房了，公積金利率會(huì)降到2.85%嗎？”房地產(chǎn)新政策推出后，不少業(yè)主群立刻“炸了鍋”。為此，記者咨詢了建設(shè)銀行等的工作人員，對(duì)方回復(fù)存量住房公積金貸款利率將于明年1月1日起調(diào)整。 　　蘇州已積極響應(yīng)，下調(diào)公積金貸款利率。對(duì)于2024年5月18日前申請(qǐng)且未發(fā)放的、以及之后申請(qǐng)的個(gè)人住房公積金貸款，執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房公積金貸款利率。對(duì)于存量個(gè)人住房公積金貸款，自2025年1月1日開始執(zhí)行調(diào)整后的利率。 　　吳女士公積金貸款100萬元，還款期限30年，明年元旦降低利率后，月供可減少135元。她興奮地和記者分享：“過去4年，我還貸壓力越來越輕，商貸利率從‘6’字降至‘3’字頭，每月商貸也少還超1000元。” 　　我愛我家南京研究院市場(chǎng)分析師黃守娟說，這些政策落腳點(diǎn)仍在需求端，對(duì)于購房者而言是絕對(duì)利好，一是首付下調(diào)，入手門檻變低了；二是利率下調(diào)，購房成本減少了。預(yù)計(jì)接下來南京新房、二手房市場(chǎng)都將迎來一輪看房小高潮，成交量也有望增加，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)筑底趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。 　　土地出讓：南京今年宅地供應(yīng)減半 　　5月17日，南京市2024年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃發(fā)布——2024年南京市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)265公頃，其中商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)240公頃，較去年減少51.3%。 　　4月30日自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，要求各地及時(shí)調(diào)整宅地供應(yīng)量，合理控制商品住宅去化周期較長(zhǎng)城市的商品住宅用地供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已發(fā)布《2024年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》的北京、上海、廣州、成都、南京、合肥、蘇州、廈門等熱點(diǎn)城市中，除北京、成都與去年持平外，其余6個(gè)城市的供應(yīng)規(guī)模均有不同程度的縮減，其中蘇州市區(qū)減量規(guī)模達(dá)63.5%、降幅最大，南京、廈門減量規(guī)模均超五成，上海減量12.9%。 　　減量供應(yīng)是南京助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)發(fā)展、理性回歸的政策之一。“此次調(diào)整意味著南京迎來10余年來最大規(guī)模的住宅供應(yīng)收縮。”南京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員汪明宇說。記者查閱自2011年以來南京的商品住宅供地計(jì)劃發(fā)現(xiàn)，2022年以來，南京已逐年減少商品住宅用地的供應(yīng)：從2021年最高的710公頃，小幅減量至2022年的660公頃，后大幅減量至2023年的493公頃，今年在去年的基礎(chǔ)上再減一半，同時(shí)共有產(chǎn)權(quán)住宅用地、市場(chǎng)化租賃住宅用地、經(jīng)濟(jì)適用房住宅用地全部停止出讓。 　　減少住宅用地供量也是在響應(yīng)市場(chǎng)呼聲。包括南京在內(nèi)的全國(guó)不少城市樓市均面臨商品住宅去化趨緩、二手房?jī)r(jià)格下滑的困境，住宅供需關(guān)系失衡。去年下半年以來，不少在寧房企呼吁住宅用地減量供應(yīng)，給市場(chǎng)盤整休養(yǎng)空間，從土地供給端助力住宅去庫存。從今年南京商品住宅用地已成交情況來看，截至目前，南京全市成交商品住宅用地僅有13幅、62.29公頃，比去年同期的82.70公頃，下降24.7%。 　　減量的同時(shí)，南京土地供應(yīng)也在提質(zhì)。通過住宅用地的精細(xì)化供應(yīng)，南京引導(dǎo)高品質(zhì)改善型住宅差異化供應(yīng)，滿足居民更高品質(zhì)的住房需求。南京市土地儲(chǔ)備中心近期到北京等城市進(jìn)行住宅用地招商推介，大部分地塊的用地指標(biāo)可根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，超六成為容積率低于1.5的低層住宅用地，未來可售房地產(chǎn)面積降幅將更大。 　　政策疊加：系列“組合拳”逐漸顯效 　　今年以來，圍繞房地產(chǎn)，從中央到地方，在金融、土地、落戶、放開限購等方面出臺(tái)了一系列支持政策。此外，國(guó)企還積極作為，以直接收購的方式開展存量房“以舊換新”，滿足市民住宅置換需求。 　　在金融層面，房企融資渠道逐漸打開，貸款利率降至歷史低點(diǎn)。在土地供給方面，南京、蘇州已進(jìn)入“供縮時(shí)代”。在住宅產(chǎn)品方面，江蘇省住建廳發(fā)布《江蘇省改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則》，對(duì)改善型住房提出全新設(shè)計(jì)要求。在需求端，南京都市圈9個(gè)城市住房公積金已實(shí)現(xiàn)互認(rèn)互貸，外地戶籍人員在南京購房即可辦理落戶。蘇州今年1月份全面取消住房限購，南京也在去年9月份取消住房限購。此外，各地紛紛出臺(tái)“賣舊買新”契稅補(bǔ)貼、房票補(bǔ)貼等一攬子房地產(chǎn)促消費(fèi)政策。 　　發(fā)源江蘇的收購模式“以舊換新”被視為對(duì)改善性置換非常有效的一招“妙棋”。去年11月，蘇州太倉成為全省首個(gè)嘗試以國(guó)企收購的方式支持市民存量住宅“以舊換新”的地區(qū)，引起市場(chǎng)好評(píng)。這種“以舊換新”模式對(duì)舊房的出售有“兜底機(jī)制”，增加換房的確定性，提高市民置換的成功率。隨后，蘇州市相城城投集團(tuán)、海安市、南京安居集團(tuán)跟進(jìn)“太倉模式”。其中，南京安居集團(tuán)的“以舊換新”活動(dòng)由于收購范圍大、新樓盤房源多，在南京引起熱烈響應(yīng)。 　　這一套政策“組合拳”打下來，指向的目標(biāo)是：供給減少，需求增加，產(chǎn)品品質(zhì)提升，購房成本降低，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 　　汪明宇說，這兩天市場(chǎng)上傳來了越來越多積極的聲音，一些熱門板塊的二手房房?jī)r(jià)企穩(wěn)，業(yè)主心態(tài)向好。他認(rèn)為，當(dāng)下南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入筑底趨穩(wěn)的階段。政策“組合拳”逐步顯效，大量真實(shí)購房需求將進(jìn)一步釋放。 　　南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華說，央行的重磅政策對(duì)首次置業(yè)者釋放強(qiáng)烈信號(hào)。這一輪持續(xù)、密集的政策利好，應(yīng)該會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)信心，對(duì)市場(chǎng)情緒起到穩(wěn)定作用，讓樓市成交量階段性恢復(fù)。由于土地縮量供應(yīng)，未來新建商品房市場(chǎng)可能以改善和高端改善為主。 　　記者 劉霞 劉春 白雪 王曉映 崔昊 李達(dá) (責(zé)任編輯：石蘭)