據央視新聞消息，中央金融工作會議10月30日至31日在北京舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平出席會議并發表重要講話。習近平在重要講話中總結黨的十八大以來金融工作，分析金融高質量發展面臨的形勢，部署當前和今后一個時期的金融工作。 在涉及房地產領域，此次會議提出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。 這是中央金融工作會議首次提出“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”，為房地產行業的監管指明了路徑和方向。廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉指出：“總的來說，此次金融工作會議對于房地產的表態，體現出防風險與惠民生的統一，也體現出金融本身向新模式轉型和支持房地產新模式轉型的統一。” 雙管齊下 首提房地產新監管模式 全國金融工作會議為國內規格最高金融會議，自1997年起每五年召開一次，此前已召開5次，每次會議都對下一階段我國金融政策和方向“定調”，且會議后金融部門都會出臺政策，落實會議的相關部署。 此次會議提出，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，凸顯了加強房地產行業監管的必要性，指出了房地產行業監管的路徑和方向。 對此，李宇嘉分析稱：“此次會議提出了房地產企業新的監管模式，即主體監管和資金監管并存。從兩條路徑進行監管，一是對主體的監管，即夯實企業主體責任，對該主體全口徑、全渠道的融資進行監管，以財務風險指標為手段，包括‘三道紅線’在內，構筑監管的底線，預警并防范企業出現風險和蔓延，二是從資金進行監管，即資金從金融機構流出到企業，以及企業后續資金的流轉，進行穿透式監管，確保資金符合最初設定的用途。” “此次政策對房地產金融的表述，最先提及的一句話是‘健全房地產企業主體監管制度和資金監管’。這句表述過去是沒有出現過的，所以信號意義非常強。最近幾年出現的金融風險問題，包括債務違約問題、保交樓問題等，都和房企的經營等有關，所以此次會議抓住了防范房地產市場風險的關鍵內容，即要把房地產企業主體的監管制度進行健全。”易居智庫研究總監嚴躍進表示。 鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，“主體監管和資金監管也是針對已經出險的房企，這些出險企業的項目是未來保交樓的重點，因此，資金監管的目的就是確保項目資金封閉運行，避免挪為他用，確保保交樓的順利進行；同時，通過地產金融宏觀審慎管理，確保房地產行業的風險不再擴大，不再有房企出險，未來要通過平準基金、資產重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購爛尾樓改為保障房等多種方式化解行業已經出險的企業風險，重塑行業發展的信心。” 對于“完善房地產金融宏觀審慎管理”這一提法，李宇嘉指出：“一方面在于將房地產風險上升到系統性風險監管的高度看待，另一方面推進逆周期監管，由于行業體量大、影響大，在行業下行時加強適當的金融支持，比如現在對合理融資的支持，對收并購的融資支持。在行業上行時，適當收緊資金投放，這樣就抹平了周期波動。” 一視同仁 滿足不同企業合理融資需求 雖然支持房地產企業融資的“三支箭”已經落地，但是房企融資依舊低迷，尤其是民營房企融資困境仍然待解。 克而瑞研究中心的數據顯示，9月份，80家典型房企的融資總量為353.82億元，環比減少44.1%，同比減少48.5%，單月融資規模大幅減少。不過，在增發配股方面，9月多家房企發布了定增計劃。 同時，據中指研究院監測，今年9月房地產企業非銀融資總額為349.3億元，同比大幅下降51.1%，環比下降49.9%；行業非銀融資平均利率為3.77%，同比上升0.25個百分點，環比上升0.42個百分點。2023年1-9月，房地產企業非銀融資總額為5859.3億元，同比下降13.0%，降幅較前8個月擴大4.5個百分點。 而從境內發債的主體來看，目前，仍然主要是華發、金融街、金隅等國企央企為發債主體，民營企業依然面對融資難的困境。 此次會議指出，“一視同仁，滿足不同所有制房地產企業合理融資”，這也是中央金融工作會議中首次提出該說法。嚴躍進認為：“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，從這里可以看出，各地金融工作推進存在誤區，或者是有選擇性進行，這種選擇的判斷標準已經不是企業規模的標準，而是企業所有制性質的標準。下一步，在融資工作中，會嚴管‘挑三揀四’‘挑肥揀瘦’等操作，確保各金融機構積極有序、一碗水端平地提供各類融資，支持各類房企的健康發展。” “對于已經出險的民營房企來講，從實際執行的角度來看，很難說一視同仁獲得融資，目前民營房企已經沒有什么可抵押物，也沒有資本市場信用，如何解決已經出險的房企的公開市場直接融資，以確保保交樓和債務重組的順利進行，將成為未來融資政策執行角度的關鍵。”張宏偉指出。 三大工程 指明金融支持房地產三大方向 此次中央金融工作會議還提出，因城施策，用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建設，構建房地產發展新模式。 對此，李宇嘉分析稱：“三大工程建設是未來金融投向房地產的主要領域，包括城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施。這三大工程都是房地產新發展模式，城中村改造針對發展不平衡不充分，解決新市民外來人口享受公共服務、住有所居，保障性住房解決住房保障短板，壯大住房保障在住房供給中的主體地位，推進供給側改革。未來，金融資金重點投向這些領域。” 同時，在“我國房地產市場供求關系發生重大變化”的背景下，構建房地產發展新模式也是當前行業發展和轉型的重點。 “除了降低三高如高杠桿、高周轉和高負債等內容外，當前房地產新發展模式和金融的關系其實有很多新意。比如說各地都在推進現房銷售模式，其實在現房銷售模式推進下，預售制度或預售資金監管政策就會變，這就涉及房地產金融工作的調整。”嚴躍進補充道。 新京報記者 徐倩 風險提示：本文內容僅供參考，不代表同花順觀點。同花順各類信息服務基于人工智能算法，如有出入請以證監會指定上市公司信息披露平臺為準。如有投資者據此操作，風險自擔，同花順對此不承擔任何責任。 舉報