房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整背景下，房企創(chuàng)始人也成為債務(wù)連帶的重要責(zé)任人。面臨企業(yè)債務(wù)壓力，房企大佬出售資產(chǎn)自救也變得頻繁，先是碧桂園楊國強(qiáng)出售私人飛機(jī)，緊接著世茂許榮茂轉(zhuǎn)手澳洲養(yǎng)牛場，一時(shí)間，地產(chǎn)大佬變賣資產(chǎn)回血自救再度成為行業(yè)焦點(diǎn)。 豪宅農(nóng)場、飛機(jī)游艇都是償債籌碼 眾所周知，房企償債自救的途徑多樣，除了出售企業(yè)資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期和多方拓寬融資外，作為公司的實(shí)控人或創(chuàng)始人，近幾年，地產(chǎn)大佬也相繼通過變賣豪宅游艇，私人飛機(jī)和莊園農(nóng)場等個(gè)人資產(chǎn)幫助企業(yè)解燃眉之急。 10 月 18 日，有消息稱，世茂集團(tuán)董事局主席、世茂股份實(shí)控人許榮茂以近 2.5 億澳元（約合人民幣 11.67 億元）出售一處位于西澳大利亞地區(qū)的巨大的養(yǎng)牛場投資組合。據(jù)悉，該項(xiàng)目面積高達(dá) 290 萬公頃，相當(dāng)于三個(gè)墨爾本市，一個(gè)歐洲國家比利時(shí)那么大。隨后，世茂集團(tuán)對(duì)此回應(yīng)稱，這個(gè)農(nóng)場是大股東許榮茂的個(gè)人產(chǎn)業(yè)，與上市公司無關(guān)，大股東的資產(chǎn)由香港的家族辦公室在處置，處置后得到的資金是否用于償還公司債務(wù)暫時(shí)不知情。 不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，出售農(nóng)場雖然是大股東的個(gè)人行為，但實(shí)際大股東與集團(tuán)資金狀況還是會(huì)有關(guān)聯(lián)的，而且目前多數(shù)大股東處置個(gè)人資產(chǎn)也是為了給上市公司輸血。 無獨(dú)有偶，就在許榮茂出售農(nóng)場的前幾日，市場還傳出碧桂園創(chuàng)始人楊國強(qiáng)賣私人飛機(jī)償債的消息，知情人士表示，已賣掉一架，另一架還在賣。其中賣掉的那架為新飛機(jī)，一直放在境外未曾使用過，另一架目前在用，也已掛出。 賣飛機(jī)的不止楊國強(qiáng)，兩年前，許家印也曾自掏腰包通過變賣個(gè)人資產(chǎn)、股權(quán)質(zhì)押等方式，為恒大注入了 70 億資金。這其中的個(gè)人資產(chǎn)就包含許家印的幾架私人飛機(jī)和位于廣州、深圳及香港的多處豪宅。 除了主動(dòng)處置資產(chǎn)援馳公司之外，據(jù)格隆匯報(bào)道，消息人士曾透露，恒大為籌措資金償還債務(wù)，今年較早時(shí)以約 3200 萬美元出售一艘豪華游艇。據(jù)悉，恒大出售的 60 米豪華游艇 "Event" 是公司減持非核心資產(chǎn)的其中一部分，曾被估值 4500 萬美元。 豪宅作為優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，也成為近幾年地產(chǎn)大佬應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力，回籠資金而首選處置的資產(chǎn)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這兩年房企和地產(chǎn)大佬資金壓力大，拋售住房套現(xiàn)，回籠資金的現(xiàn)象很多，在富豪聚集的一線城市更明顯。 今年 8 月初，旭輝集團(tuán)董事局主席林中及相關(guān)人士調(diào)低香港赤柱多幢洋房售價(jià)，涉及舂磡角道及海天徑共 5 座獨(dú)立房屋，將掛牌價(jià)格降低 16% 至 16.59 億港元。相比 3 年前，購入價(jià)格降低了 8%。據(jù)了解，該批洋房的最初掛牌價(jià)格是 19.75 億港元，每幢洋房的叫價(jià)在 3.16 億港元至 5.2 億港元不等。 今年 5 月，祥祺集團(tuán)主席陳紅天為緩解現(xiàn)金流壓力也走上了賣房抵債之路，他把有著 " 亞洲樓王 " 之稱的香港超級(jí)豪宅傲璇 5 樓單位，連同兩個(gè)車位一起擺上貨架。據(jù)祥祺集團(tuán)內(nèi)部人士表示，包括傲璇 5 樓單位、香港總部大廈的紅磡祥祺中心和山頂歌賦山道 15 號(hào)在內(nèi)的三處物業(yè)都是陳紅天在大舉擴(kuò)張的風(fēng)光時(shí)期所置辦的，合計(jì)耗資約 70 億。 此外，去年 6 月，面對(duì)流動(dòng)性資金告急壓力，曾經(jīng)的千億房企祥生集團(tuán)的老板陳國祥，也將其位于杭州的頂級(jí)豪宅——九溪玫瑰園樓王 " 白宮別墅 " 以底價(jià) 8 億元掛出轉(zhuǎn)手。 自掏腰包雖是 " 杯水車薪 "，但市場要的是一個(gè)態(tài)度 房企回血自救通常最直接有效的方式就是出售企業(yè)資產(chǎn)。比如當(dāng)年割肉拋售 70 多個(gè)酒店項(xiàng)目的萬達(dá)，為了還債將集團(tuán) " 超級(jí)總部 " 和足球場地相繼擺上貨架的恒大，以及近期同樣力不從心的華僑城，一周前將旗下頂奢酒店寶格麗以不低于 24.3 億元掛牌出售。 事實(shí)上，無論是企業(yè)資產(chǎn)甩賣、股份轉(zhuǎn)讓亦或是地產(chǎn)老板 " 自掏腰包 "，其背后反映的本質(zhì)問題都是房企債務(wù)嚴(yán)重承壓。一組來自天風(fēng)證券的報(bào)告顯示，2023 年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債到期規(guī)模約 1.99 萬億元，同比上漲 13.3%，境外債方面，2023 年房地產(chǎn)行業(yè)美元債到期規(guī)模約 770 億美元，同比增加 31.4%。 另據(jù) CRIC 不完成統(tǒng)計(jì)，2020 年以來有 60 家房企出現(xiàn)債務(wù)違約或其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件，這其中就有正處于風(fēng)口浪尖的碧桂園。 不過，在動(dòng)輒高達(dá)千億萬億的房企債務(wù)面前，即使有地產(chǎn)老板售出天價(jià)豪宅、私人飛機(jī)和面積敵國的養(yǎng)牛場，但對(duì)于債臺(tái)高筑的房企而言卻仍只是杯水車薪。另據(jù)國內(nèi)公司法，股份有限制公司債務(wù)主要由公司承擔(dān)，大股東以其認(rèn)購的股份承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。不過，作為房企的一把手和掌舵人，地產(chǎn)大佬紛紛 " 自掏腰包 " 處置資產(chǎn)輸血公司，也是在向市場傳遞積極償債的態(tài)度。 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，房企實(shí)控人甩賣個(gè)人資產(chǎn)償債，是在向市場傳遞積極信號(hào)，證明企業(yè)償還債務(wù)的決心以及對(duì)負(fù)債是如何進(jìn)行責(zé)任劃分的。不過，房企歷經(jīng)陣痛期間，僅消耗實(shí)控人的個(gè)人資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還要看企業(yè)自身發(fā)展幾十年來的資產(chǎn)積累以及實(shí)控人是否有企業(yè)大局觀，是否能夠?yàn)槠髽I(yè)拿出真金白銀，從而獲得信用加持，修復(fù)市場信心。 作為首家掃除債務(wù)重組障礙的港股內(nèi)地房企，融創(chuàng)中國在 10 月 5 日表示，尋求高等法院批準(zhǔn)境外債務(wù)重組計(jì)劃已根據(jù)高等法院作出的指令獲得批準(zhǔn)。為了推進(jìn)本次債務(wù)重組，創(chuàng)始人孫宏斌拿出了極大的誠意，對(duì)重組方案進(jìn)行多次調(diào)整：主要是調(diào)低了債轉(zhuǎn)股的轉(zhuǎn)股價(jià)，最低轉(zhuǎn)股價(jià)由每股 4.58 港元降低至每股 4 港元。同時(shí)強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債的規(guī)模上限進(jìn)一步得到提高。此舉雖是為了讓更多債權(quán)人同意并選擇 " 債轉(zhuǎn)股 "，但 " 債轉(zhuǎn)股 " 增多也會(huì)稀釋孫宏斌對(duì)融創(chuàng)中國的持股比例，若方案通過，孫宏斌的持股將會(huì)從原先的 38.75% 跌至 30% 的危險(xiǎn)邊緣，或許會(huì)失去融創(chuàng)中國實(shí)控人地位。 此外，在 2022 年 3 月，為推動(dòng)本金 40 億元的 "20 融創(chuàng) 01" 可回售債券展期，孫宏斌為其提供了無限連帶責(zé)任擔(dān)保。而更早在融創(chuàng)流動(dòng)性問題初現(xiàn)的 2021 年，孫宏斌還曾自掏腰包為融創(chuàng)提供 4.5 億美元的無息貸款。孫宏斌在過往危機(jī)中的種種行為擔(dān)當(dāng)，一定程度上也為融創(chuàng)的境外債重組博得了更多信任。據(jù)報(bào)道，境外債重組期間，一位融創(chuàng)美元債持有人表示，正是看到孫宏斌過往的行為，他才投出了贊成票，他愿意再相信孫宏斌。 不過，房企創(chuàng)始人之所以甩賣資產(chǎn)幫助企業(yè)還債，也是因?yàn)樽陨碣Y產(chǎn)結(jié)構(gòu)很大程度上依賴于上市公司的股權(quán)價(jià)值。農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥表示，房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)控階段，房企大佬與企業(yè)深度捆綁，在企業(yè)危難之際，甩賣個(gè)人資產(chǎn)以償還債務(wù)，不僅可以暫緩企業(yè)現(xiàn)金流壓力，也可以調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化投資組合，降低風(fēng)險(xiǎn)。但也要注意其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，做出理性判斷和決策。 財(cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰也表示，僅依賴于出售實(shí)控人或大股東的個(gè)人資產(chǎn)并不能實(shí)現(xiàn)真正的償債和降杠桿，房企仍需通過更加綜合和深入的改革措施來解決財(cái)務(wù)難題。未來，房企若要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，還要采取更加全面和系統(tǒng)性的措施來優(yōu)化經(jīng)營方式、降低風(fēng)險(xiǎn)。 總體而言，地產(chǎn)大佬們出售資產(chǎn)幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)危機(jī)，既是一種主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，也是一種被動(dòng)的選擇。企業(yè)和實(shí)控人（大股東）作為不可分割的主體，早已是一榮俱榮一損俱損，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場的新階段，除了擔(dān)當(dāng)之外，更關(guān)鍵的是考驗(yàn)管理層們新的戰(zhàn)略視野，而市場更加關(guān)心的是，在平穩(wěn)落地之后，他們將如何帶領(lǐng)企業(yè)再次起飛？（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者 | 章橙）