中新經(jīng)緯11月10日電 (李惠聰)近日，黑石房地產(chǎn)基金資產(chǎn)管理平臺(tái)龍地(Dragon Cor)，即將完成對粵港澳大灣區(qū)內(nèi)約28萬平方米倉庫項(xiàng)目的收購。這一最新外資收購事件經(jīng)媒體報(bào)道后，引發(fā)“外資抄底中國房地產(chǎn)”的熱議。
對此，住建部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)直言，“當(dāng)前，外資進(jìn)入中國市場投資的整體規(guī)模，相對而言還是較少。企業(yè)個(gè)別的投資案例，都不足以說明當(dāng)前市場就存在典型的外資大規(guī)模投資行為”，在秦虹看來，“外資抄底中國房地產(chǎn)”這樣的說法，“有點(diǎn)說大了”。
“抄底”說法并不準(zhǔn)確
同時(shí)，市場也有專家指出，2022年一些外資公司在中國部分領(lǐng)域投資布局力度的確有所加大，但從整體來看，“抄底”說法并不準(zhǔn)確。
戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，外資投資中國樓市金額并未大幅增加、投資比重也沒有明顯上升，其投資規(guī)模與2021年同期基本持平。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2022年前三季度，全國房地產(chǎn)大宗市場交易規(guī)模約為947億元，而2021年及2020年全年的數(shù)據(jù)分別為2229億元、2085億元。可見，2022年外資在中國的房地產(chǎn)大宗市場交易規(guī)模要超越前兩年的概率較小。
萊坊國際董事、上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨向中新經(jīng)緯表示，從市場實(shí)際成交結(jié)果來看，并未出現(xiàn)大規(guī)模的外資“抄底”投資房地產(chǎn)市場現(xiàn)象。
“首先，我不認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)市場是處在一個(gè)‘底部’市場，無論從價(jià)格還是交易規(guī)模來看，都在一個(gè)平穩(wěn)期”，楊悅晨表示。
萊坊國際調(diào)研顯示，目前在市場上投資案例的主體，大部分是多年持續(xù)深耕中國市場的一批外資房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)。楊悅晨指出：“從我們接觸的客戶來看，他們現(xiàn)在更多是在關(guān)注商業(yè)辦公、長租公寓等項(xiàng)目，交易出價(jià)和決策都較為保守”。
當(dāng)前中國房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值水平
近兩年來，隨著部分房企流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低迷。相較之下，外資和港資企業(yè)資金充足，從2021年下半年以來，就有部分外資開始重點(diǎn)收購國內(nèi)部分持有型物業(yè)。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對中新經(jīng)緯表示，國外資本歷史悠久，經(jīng)歷過全球多個(gè)國家房地產(chǎn)市場周期變化，善于跨周期經(jīng)營，規(guī)避周期性風(fēng)險(xiǎn)，常會(huì)在市場低迷期擇機(jī)進(jìn)入市場投資。
劉水指出，仍處深度調(diào)整期的中國房地產(chǎn)市場，行業(yè)資產(chǎn)整體流動(dòng)性較差，資產(chǎn)價(jià)格相對較低。這首先體現(xiàn)在土地價(jià)格，國內(nèi)重點(diǎn)城市土地招拍掛成交，許多地塊溢價(jià)率很低，甚至以底價(jià)成交。近期300個(gè)城市住宅土地成交溢價(jià)率不足2%，處于近年低位。
其次，當(dāng)前上市房企股票價(jià)格較低。上市房企股價(jià)平均市盈率保持在5左右，市凈率低于1，均處較低水平。再次，持有型商業(yè)物業(yè)價(jià)格較低，短期宏觀經(jīng)濟(jì)乏力，疫情及消費(fèi)影響導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格較低。
楊悅晨則認(rèn)為，資產(chǎn)價(jià)格受宏觀政策影響較大，經(jīng)歷數(shù)輪宏觀調(diào)控之后，“中國的房地產(chǎn)價(jià)值回歸至一個(gè)相對平穩(wěn)的水平，資產(chǎn)價(jià)格走勢亦趨于理性，剛需成為主要的價(jià)格驅(qū)動(dòng)因素”。
具體從上市房企角度來看，楊悅晨指出，房地產(chǎn)行業(yè)整體估值處歷史較低水平，盈利水平呈現(xiàn)同比下降趨勢。但隨著穩(wěn)地產(chǎn)各項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)估值有望企穩(wěn)。
外資投資標(biāo)的更看重什么？
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年以來，包括黑石集團(tuán)在內(nèi)，大和房屋、易商紅木、凱德、博楓資產(chǎn)等知名國際開發(fā)商、資管公司等都陸續(xù)在中國拿地、收購項(xiàng)目，此外，以貝萊德、高盛為代表的部分外國資本也積極收購中國房企的債券或股票。
但從大宗市場交易來看，越來越多的外國資本將資產(chǎn)類別從商辦領(lǐng)域，進(jìn)一步延伸至長租公寓、物流園區(qū)、生命科學(xué)園、數(shù)據(jù)中心、舊城改造等領(lǐng)域。
楊悅晨指出，外資企業(yè)針對投資的城市、具體項(xiàng)目都有其嚴(yán)格的投資可行性分析標(biāo)準(zhǔn)。相較住宅，中國存量資產(chǎn)市場具備多層次、國際化特質(zhì)，不確定性和波動(dòng)性相對更小、且與宏觀增長動(dòng)力聯(lián)系更緊密。資產(chǎn)的穩(wěn)定與可持久性，在當(dāng)前全球市場環(huán)境之下，顯得尤為重要。
“近期，很多地產(chǎn)大宗交易涉及物流、倉儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)類型，可見外資對此類型的物業(yè)發(fā)展前景顯現(xiàn)出樂觀”，楊悅晨表示。
劉水也指出，長遠(yuǎn)來看，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較高韌性，城市化率還有提升空間，當(dāng)前房地產(chǎn)情況是處在必要調(diào)整階段。無需懷疑的是，中國房地產(chǎn)具有持續(xù)發(fā)展的確定性。(中新經(jīng)緯APP)
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