作者 | 范智林

來源 | 金融智庫

房地產領域的龍頭老大萬科，業績也被行業的寒冬拖累了！

萬科凈利潤下跌46%

3月30日，萬科A發布了2021年財報，2021年實現營收收入4528億元，同比增長了8.04%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為225.2億元，同比下滑45.75。

萬科的凈利潤，竟然也下降了近一半！

這個數據究竟意味著什么呢？

拉長時間線來看的話，萬科2017年的凈利潤就已經達到了280.52億元，而2021年的凈利潤水平，直接跌回到了5年前。

從增長率來看，這是近十年來萬科的凈利潤第一次負增長的，走勢是一個超級大拐點，預示著往后凈利潤還有可能下跌得更厲害。

不過，這一次的凈利潤下跌并沒有讓萬科的股價掀起太大的波瀾，相反，3月30日、31日、4月1日的股價都連續漲了三天。

或許是因為，在此之前，萬科就已經對業績進行了披露，市場早已有預測了。

萬科最主要的業務便是房地產開發，此前萬科披露，2021年萬科實現銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別下降18.4％和10.8％。

主營業務的銷售金額和銷售面積都在下滑，凈利潤的下滑自然是預料之中的。

不過，即便萬科的業績預測下滑嚴重，并不妨礙股民們對萬科的投資熱情，尤其是在最近兩周房地產領域頻頻傳來利好的情況，萬科作為房地產的龍頭股，已經連漲了兩周。

在當今房地產行業中，如果說有哪家開發商是最為穩健的，非萬科莫屬了。

財報顯示，萬科的有息負債總額為2659.6億元，同比增長2.9%，截至2021年末，萬科的貨幣資金為1493.5億元，連續13年保持經營性現金流凈額為正。

在國家劃定的“三道紅線”政策下，萬科的凈負債率為29.7%，剔預資產負債率為69.8%，現金短債比是2.5，三項指標都處于綠檔水平。

雖然負債總額高達1.54萬億元，但資產總額高達1.94萬億元，資產負債狀況仍然十分良好，是國內開發商企業中當之無愧的優質龍頭企業。

與負債2萬億元，卻無法償還十幾億的債務的恒大相比，簡直就是天壤之別。

不過，受凈利潤下滑的影響，萬科董事長郁亮還是公開向股東致歉，并主動放棄了個人2021年度獎金，個人薪酬也主動降為稅前154.7萬元，比2020年少了上千萬元，降幅高達9成。

同時，包括郁亮在內的公司任職的8名董事、監事高級管理人員都降薪，合計降薪一半，減少約2400萬元。

此外，為了提振投資者的信心，郁亮還代表萬科拋出了A股回購計劃，擬回購20億~25億元的A股股票，但回購價格不超過18.27元/股。

按上限和下限計算，萬科擬回購的股份數量約占總股份本的0.94%-1.18%，這或許是最近萬科股價大幅上漲的一大原因。

萬科雖然凈利潤有所下滑了，但相對行業內的其他公司來說依然較好，因為這不僅僅是萬科一家的問題，而是整個房地產行業所遇到的困境。

房地產的寒冬

2021年對房地產行業來說，幾乎是轉折性的一年。

2021年是中國樓市大調控的一年，從一線城市開始擴展到二線城市、三四五線城市，全國樓市調控次數總計超過了600次，方法也是前所未有的嚴厲，被稱為史上最嚴。

這場嚴厲的調控帶來的結果，是全國房價均價在2020年底突破萬元大關后，首次跌回了萬元以下。

一線城市中，北京、上海的房價持續穩定甚至微跌，深圳的房價被二手房指導價直接冰封，而廣州的房價也出現了環比下跌。

二線城市中，成都、重慶火熱的樓市被澆滅，武漢、長沙、南京、蘇州、寧波、杭州、西安、鄭州等新一線城市的房價都出現了不同程度的回調。

但是，這場調控也帶來一次更為嚴重的兩極分化。

一線城市和新一線城市由于持續的人口流入，房價支撐較強，總體房價僅僅是微跌，三四五線城市就扛不住了，由于人口流出、城建擴張，大量的房子空置，去庫存周期不斷加長，導致房價持續的下跌。

最終，為保樓市，以岳陽市的“限跌令”開始，全國共有26個城市出臺了“限跌令”，限制房價的下跌。

一邊是房子越來越難賣出去，一邊是限制房價下跌，最受傷的便是開發商了。

2021年，恒大、華夏幸福、陽光城、藍光發展等等，不少房企甚至龍頭房企都相繼爆雷，對相關產業鏈造成巨大影響。

即便萬科是龍頭房企，在這場風波之中也很難獨善其身。

這場樓市風波一直延續到了現在，2022年最新的1-2月房企銷售數據顯示，幾乎所有的房企銷售額都在下跌。

據國家統計局發布的數據，今年1-2月份，全國商品房銷售面積1.57億平方米，同比下降9.6%；商品房銷售金額1.55萬億，同比下降19.3%。

其中，萬科的銷售金額為649.7億元，排在第二名，碧桂園以691.2億元排在第一。

但是，從這份統計數據榜單可以看出，頭部房企的銷售金額下跌的幅度，最小的便是碧桂園，下跌20.43%，最大的是中南建設，下跌幅度59.66%，其他房企的跌幅都在這個區間內。

可想而知，房地產行業正在經歷怎樣的艱難，房企們如果自身實力不夠雄厚、現金流不足，很容易就會再現恒大的結局。

最近，另一家房企巨頭融創中國，由于債務到期未能如期兌付，進行了展期，使得融創在資本市場的信譽直接跌為負值，市場預測下一個爆雷的有可能便是融創。

萬科，可以說是中國房地產領域、民營房企中最后的防線。

進入2022年以來，未了穩定房地產市場，已經有超過40個城市給樓市松綁，降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款比例等等，在各方面持續松綁。

不過，3月份全國各地受疫情影響比較嚴重，可以預測房企的銷售數據也不容樂觀。

萬科的轉型之路，也迫在眉睫了。

萬科破局之策

對于萬科的困境，郁亮稱，近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。

當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

萬科的業務中，95.59%是房地產開發業務，房地產開發的毛利率下滑，是直接影響萬科凈利潤下滑的原因。

就在萬科財報公布的同一天，證監會也收到了萬科關于將萬物云分拆上市的申請。

萬物云是萬科旗下的一大業務，是中國領先的全域空間服務提供商，也是獨一無二的由社區、商企和城市空間“三駕馬車”業務體系協同驅動的服務供應商。

萬物云的營業收入主要分為三個板塊，社區空間居住消費、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。

這家公司是萬科為了服務于房地產業務而形成的，與萬科物業也是相輔相成，2021年，萬物云的收入已經超過200億元，是萬科旗下的一個得力干將。

除了萬物云以外，郁亮也談到了萬科未來的價值支撐新賽道，分別是物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業。

不過，這些業務現在根本無法與房地產開發業務相提并論，萬科僅僅是將有限的精力放在這些業務，更多的是專注于房地產開發業務。

即便房地產開發毛利率下降，但依然有著21.82%的毛利率和8.41%的凈利率，遠比遠比物業服務、倉儲物流、長租公寓和商業這些業務的毛利率要高。

萬科現在在做的是，是抓管理，將國內1412個開發項目分了8個等級，每個等級的項目都設置專屬的代碼和控制節點，狠抓落實，只要有一個節點不合格，項目就進入不了下一個節點。

萬科要做的，就是吸收、消化掉目前這1412個項目，降低成本、提高利潤率水平。

畢竟，萬科目前的預收賬款為6369億元，已售未結算金額為7108億元，雙雙超過了全年的營收。

只要萬科維持穩健的步伐不變，那么萬科對于萬科就是最大的價值，一個強有力的信用價值，能夠給購房者強大的信心。

萬科一時要改變占比接近96%的房地產開發業務格局是不可能的，唯一能做的就是穩定主營業務、降本增效，同時擴大業務范圍，在其他相關領域發展未來的賽道。

慶幸的是，萬科旗下，無論是萬科物業、還是萬物云等，都是極具競爭力的企業，營收和利潤都十分強勁，與阿里巴巴“收購一家倒閉一家”截然相反。

雖然這一次是整個房地產行業的挑戰，但萬科是其中最有機會突圍的企業，熬過寒冬，下一個春天就將到來。

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