過(guò)去的2021年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)頻頻登上頭條熱搜，相較而言此前火熱的“房地產(chǎn)科技Proptech”似乎話題性不高——偶有部分“元宇宙”概念科技企業(yè)蹭上了一波熱度。事實(shí)上，隨著資本力量的加碼，房地產(chǎn)科技賽道已經(jīng)邁步跨入新階段，進(jìn)入成熟發(fā)展期。
“Prop”端，大環(huán)境在快速變動(dòng)起下，“穩(wěn)中求發(fā)展”成為了甲方的訴求；“Tech”端，越來(lái)越多的技術(shù)瞄準(zhǔn)地產(chǎn)場(chǎng)景，這從投資規(guī)模可見(jiàn)端倪。變幻莫測(cè)的大環(huán)境也好，日漸攀升的數(shù)字也好，都反映了同一個(gè)事實(shí)——PropTech賽道，市場(chǎng)成熟，行業(yè)成熟。
而在科技、場(chǎng)景兩端之間，還有一群不可忽視的角色——以風(fēng)投機(jī)構(gòu)、孵化器、聯(lián)盟為主的助推者，他們通過(guò)資源扶持等方式助推著PropTech賽道成長(zhǎng)。城越UrbanLab就是其中的典型代表，由仲量聯(lián)行與太古地產(chǎn)于2019年首度聯(lián)合發(fā)起，是國(guó)內(nèi)首個(gè)PropTech企業(yè)聯(lián)盟，旨在將“創(chuàng)新基因”真正融入中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。
2021年，城越UrbanLab正式成立，通過(guò)借助仲量聯(lián)行、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、嘉民集團(tuán)等豐富資源，并聯(lián)合國(guó)內(nèi)頭部創(chuàng)投平臺(tái)36氪發(fā)起創(chuàng)業(yè)「星」物種大賽之「城市新勢(shì)力」活動(dòng)，對(duì)眾多優(yōu)秀項(xiàng)目進(jìn)行篩選、評(píng)比，讓更多人意識(shí)到了地產(chǎn)科技的全新潛力。
盡管業(yè)界還在為中國(guó)房地產(chǎn)處于“黃金”還是“黑鐵”時(shí)代爭(zhēng)執(zhí)不下，但作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)依然是推動(dòng)城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量，而科技也將成為為數(shù)不多的推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的“解藥”張開(kāi)雙臂，擁抱科技，勢(shì)在必行。
2021年，PropTech行業(yè)吸引了創(chuàng)紀(jì)錄的風(fēng)險(xiǎn)資本。房地產(chǎn)技術(shù)與創(chuàng)新中心（Center for Real Estate Technology & Innovation，CRETI）2021房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)告顯示，今年該賽道的私人投資規(guī)模達(dá)到320億美元，比2020增加了28%，比2019增加了3.23%。
而創(chuàng)業(yè)「星」物種大賽之「城市新勢(shì)力」活動(dòng)，就是為了尋找最具創(chuàng)新力、成長(zhǎng)力和價(jià)值力的PropTech初創(chuàng)項(xiàng)目，同時(shí)聯(lián)合行業(yè)巨頭、傳統(tǒng)企業(yè)、地方政府等市場(chǎng)參與主體，幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資源和資本的高效鏈接。一年內(nèi)，創(chuàng)業(yè)「星」物種大賽在深圳、重慶、南京、北京、上海5個(gè)城市。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，無(wú)異于大象轉(zhuǎn)身，而城越UrbanLab是背后重要的推動(dòng)人。
群行遠(yuǎn)
獨(dú)行快、群行遠(yuǎn)。
PropTech也正因有了同行者，才能越走越遠(yuǎn)。
2021年，也有新的伙伴加入城越UrbanLab——瑞安房地產(chǎn)、嘉民集團(tuán)，前者已經(jīng)打造出了包括以上海新天地為代表的“天地”系列大型可持續(xù)發(fā)展綜合社區(qū)，后者是工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，也是全球最大的工業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基金管理公司。
在加入城越UrbanLab之前，四家發(fā)起機(jī)構(gòu)都已經(jīng)在房地產(chǎn)科技方面有自己的探索。仲量聯(lián)行、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、嘉民集團(tuán)分別成立了全球風(fēng)險(xiǎn)投資基金、科技籌建和創(chuàng)新基金、專(zhuān)注科技投資的項(xiàng)目平臺(tái)，專(zhuān)門(mén)投資于旨在通過(guò)領(lǐng)先科技推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)變革的企業(yè)；并且通過(guò)提供旗下項(xiàng)目場(chǎng)景、成立技術(shù)中心及實(shí)驗(yàn)室等方式，服務(wù)科技產(chǎn)品的測(cè)試與實(shí)踐。
其中，仲量聯(lián)行是對(duì)PropTech關(guān)注最早的。曾在2018年就成立了10億美元全球風(fēng)向投資基金JLL Spark，迄今為止，JLL Spark已在全球范圍內(nèi)投資了30家房地產(chǎn)科技初創(chuàng)企業(yè)，涵蓋了建筑施工、 財(cái)務(wù)管理、ESG、智慧建筑、租戶(hù)體驗(yàn)、倉(cāng)儲(chǔ)管理等六大領(lǐng)域。在此基礎(chǔ)上，JLLT整合并深化公司的技術(shù)和數(shù)字化舉措，助力房地產(chǎn)投資者和企業(yè)客戶(hù)加速實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新。
圖源《城越2021總結(jié)報(bào)告》
發(fā)起者對(duì)于“PropTech”浪潮的到來(lái)早已有預(yù)判；通過(guò)城越UrbanLab，他們對(duì)于科技與房地產(chǎn)的連接點(diǎn)和合作方式也能有更深的理解。同時(shí)，他們也發(fā)現(xiàn)，少數(shù)幾位先覺(jué)者的行動(dòng)無(wú)法代表全行業(yè)，地產(chǎn)科技的落地需要更大范圍輻射至產(chǎn)業(yè)鏈上下游。
擁有眾多創(chuàng)業(yè)企業(yè)資源的36氪成為了合適的合作伙伴。本次創(chuàng)業(yè)星物種—城市新勢(shì)力大賽歷時(shí)5個(gè)月，共有超過(guò)300家科技企業(yè)報(bào)名參賽，從中選出129家排名靠前的科技企業(yè)進(jìn)入到分賽階段，每個(gè)賽區(qū)選出10強(qiáng)科技企業(yè)，通過(guò)路演賽的形式晉級(jí)“分賽區(qū)3強(qiáng)-全國(guó)12強(qiáng)”，并最終亮相2021未來(lái)城市科技峰會(huì)。
在2021未來(lái)城市科技峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，共有來(lái)自瑞奕資本、同創(chuàng)偉業(yè)、招商局創(chuàng)投、德迅投資等投資機(jī)構(gòu)，華為云、廣聯(lián)達(dá)、明源云、涂鴉等頭部科技企業(yè)和清華大學(xué)等80+行業(yè)領(lǐng)袖參與，線上傳播量將近200萬(wàn)。
值得關(guān)注的是，為了吸引更多種類(lèi)各異的科技企業(yè)，輻射房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，產(chǎn)出行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)也能借鑒或應(yīng)用的技術(shù)解決方案案例，此次大賽沒(méi)有僅僅圍繞四家發(fā)起機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)，而是從多個(gè)維度設(shè)置了子領(lǐng)域：ESG與可持續(xù)、智能倉(cāng)儲(chǔ)、沉浸式科技、空間即服務(wù)。
ESG與可持續(xù)
不管你承認(rèn)與否，ESG正成為中國(guó)投資市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。而作為碳排放比重超全國(guó)總量一半的建筑行業(yè)，更是中國(guó)達(dá)到碳中和不可或缺的一環(huán)。
根據(jù)中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2019年中國(guó)建筑全過(guò)程碳排放總量為49.97億噸，占全國(guó)碳排放總量的50.5%。“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要也明確指出，要深入推進(jìn)建筑、工業(yè)、交通等領(lǐng)域低碳轉(zhuǎn)型。
圖源《城越2021總結(jié)報(bào)告》
相較于民用建筑，商用建筑單位面積能耗更高，具備更大節(jié)能空間，也是節(jié)能的重點(diǎn)場(chǎng)景。在商用建筑全生命周期中，包括源頭減量、回收利用、能源替代、節(jié)能提效、負(fù)碳技術(shù)在內(nèi)的五大舉措可以有效降低碳排放。
本次大賽12強(qiáng)企業(yè)之一的大地量子利用AI和衛(wèi)星遙感技術(shù)幫助實(shí)現(xiàn)低碳可持續(xù)目標(biāo)。通過(guò)利用常態(tài)化異常變形監(jiān)測(cè)技術(shù)，大地量子可以對(duì)建筑，尤其是大量老舊建筑的整體狀態(tài)進(jìn)行無(wú)接觸精細(xì)化測(cè)量和評(píng)估，排查安全風(fēng)險(xiǎn)。
另一家入圍企業(yè)蜂巢智慧通過(guò)廢棄物回收智能管理解決環(huán)保問(wèn)題。在環(huán)衛(wèi)場(chǎng)景，將傳感器安裝于城市垃圾桶上，負(fù)責(zé)的環(huán)衛(wèi)工人能夠隨時(shí)隨地管理查看箱體狀態(tài)，從而有效保證垃圾不溢出。實(shí)現(xiàn)環(huán)衛(wèi)的精細(xì)化和動(dòng)態(tài)管理。
磐際建科是通過(guò)相變控溫技術(shù)從源頭上幫助建筑節(jié)能。磐際建科將PCM應(yīng)用于暖通系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)建筑被動(dòng)式智能控溫，降低控溫能耗，節(jié)省高昂的電費(fèi)開(kāi)支，減少空調(diào)設(shè)備維護(hù)成本。
智能倉(cāng)儲(chǔ)
在零售消費(fèi)、電子商務(wù)、第三方物流和高端制造業(yè)的共同推動(dòng)下，中國(guó)核心物流市場(chǎng)高標(biāo)庫(kù)需求快速增長(zhǎng)，與高標(biāo)倉(cāng)高度吻合的物流科技成為投資新熱點(diǎn)。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國(guó)核心物流市場(chǎng)的高標(biāo)庫(kù)的租用面積在2010-2020年間實(shí)現(xiàn)了年均17.8%的增長(zhǎng)速度，從1100萬(wàn)平方米躍升至5400萬(wàn)平方米，中國(guó)物流地產(chǎn)正處在發(fā)展井噴期。隨著電子商務(wù)、智能制造等行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)對(duì)于物流倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)在運(yùn)作效率、管理精細(xì)化程度、操作誤差性等方面都提出了更高的要求；與此同時(shí)，物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)本身也面臨著成本不斷上升、勞動(dòng)力無(wú)法充分滿(mǎn)足需求的困境，這些因素都在倒逼倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)朝著更加智能化的方向轉(zhuǎn)型升級(jí)。
而智能倉(cāng)儲(chǔ)有個(gè)不可忽視的特點(diǎn)——單一技術(shù)很難解決整體的問(wèn)題，應(yīng)由高度集成化的綜合系統(tǒng)來(lái)解決，其運(yùn)用系統(tǒng)思維方式對(duì)工作流程中各個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)備功能進(jìn)行整合和規(guī)劃，保證軟硬件的無(wú)縫對(duì)接，目的是實(shí)現(xiàn)集成創(chuàng)新和降本增效，需要科技企業(yè)、物流地產(chǎn)商、第三方運(yùn)營(yíng)商等各方參與者協(xié)同合作。
圖源《城越2021總結(jié)報(bào)告》
本次大賽，有3家企業(yè)在這一領(lǐng)域的建樹(shù)得到了所有評(píng)委的認(rèn)可：
專(zhuān)注電商倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化數(shù)字化的跋涉智能構(gòu)建了可報(bào)警、可監(jiān)控和可預(yù)測(cè)的電商倉(cāng)儲(chǔ)智能化包裝出庫(kù)解決方案。
另一家入圍企業(yè)，藍(lán)胖子機(jī)器智能可以提供智能倉(cāng)儲(chǔ)整體解決方案。其運(yùn)用機(jī)器人視覺(jué)、運(yùn)動(dòng)規(guī)劃、規(guī)劃和推理、自主導(dǎo)航、多機(jī)協(xié)作、機(jī)器學(xué)習(xí)等技術(shù)，為物流、快遞、電商倉(cāng)儲(chǔ)、海港、空港、先進(jìn)制造等場(chǎng)景，提供包含分揀、運(yùn)輸、拆碼垛、入庫(kù)、裝卸載等綜合能力。
而勱微機(jī)器人則是從以無(wú)人叉車(chē)出發(fā)，提供智能物流基礎(chǔ)設(shè)施。其無(wú)人叉車(chē)可在醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)、無(wú)菌轉(zhuǎn)運(yùn)、灌裝等環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，增強(qiáng)可控性、減少物流成本，優(yōu)化生產(chǎn)效率。
沉浸式科技
這些年，沉浸式科技在中國(guó)的應(yīng)用不斷加速，其中面向消費(fèi)者的娛樂(lè)文化類(lèi)體驗(yàn)產(chǎn)品占據(jù)了沉浸式產(chǎn)業(yè)的較大份額。新冠疫情促使人們的工作模式轉(zhuǎn)向高靈活度的混合辦公模式，對(duì)此不少企業(yè)增加了在辦公、培訓(xùn)、營(yíng)銷(xiāo)等方面沉浸式科技產(chǎn)品的投入，這為加速沉浸式科技在商用場(chǎng)景中的落地應(yīng)用提供了契機(jī)。
與此同時(shí)，元宇宙這一概念的迅速走火，讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始不得不考慮虛擬空間對(duì)現(xiàn)實(shí)空間所帶來(lái)的影響和挑戰(zhàn)。通過(guò)一些正在發(fā)生的元宇宙商業(yè)案例不難發(fā)現(xiàn)，這些場(chǎng)景不僅在虛擬世界中復(fù)刻了現(xiàn)實(shí)世界的底層邏輯，同時(shí)也在不斷嘗試并超越現(xiàn)實(shí)世界的可能性。無(wú)論是選擇順應(yīng)還是融入，元宇宙的出現(xiàn)對(duì)于企業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力都提出了更高的要求。
圖源《城越2021總結(jié)報(bào)告》
本次大賽，有3家公司找到了元宇宙技術(shù)和地產(chǎn)空間的結(jié)合點(diǎn)：
裸眼混合現(xiàn)實(shí)空間產(chǎn)品一隅千象能夠根據(jù)特定的地產(chǎn)應(yīng)用場(chǎng)景定制空間，滿(mǎn)足展覽展示、互動(dòng)體驗(yàn)、沉浸交互的需求。
作為平行世界的“地產(chǎn)商”，tatame的“空間互動(dòng)產(chǎn)品”包含數(shù)字體育館(虛擬演出)、虛擬夜店(云蹦迪)、畫(huà)廊(在線書(shū)畫(huà)展)、報(bào)告廳(路演、研討會(huì)、發(fā)布會(huì)等)，而這些線上“活動(dòng)”都是地產(chǎn)商為了進(jìn)一步挖掘存量市場(chǎng)會(huì)關(guān)注的。
外號(hào)科技自主研發(fā)了增強(qiáng)現(xiàn)實(shí) AR 應(yīng)用平臺(tái)，突破了傳統(tǒng)櫥窗的物理空間限制，極大擴(kuò)展了展示空間，可以在室內(nèi)外任何物理空間中快速、靈活、低成本地部署可交互的虛擬內(nèi)容。
空間即服務(wù)
“空間即服務(wù)”理念正在引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從“以租售為中心”的商業(yè)思維，轉(zhuǎn)型為“以服務(wù)為核心”的業(yè)務(wù)模式。繼WeWork之后，靈活租賃的理念開(kāi)始逐漸滲透至零售、酒店、住宅甚至物流市場(chǎng)，出現(xiàn)了例如快閃店、長(zhǎng)租公寓、共享倉(cāng)儲(chǔ)等新的業(yè)務(wù)模式。未來(lái)，商業(yè)空間的界限將進(jìn)一步消融，產(chǎn)品和服務(wù)將成為吸引租戶(hù)的核心要素，而科技創(chuàng)新無(wú)疑是推動(dòng)這種新模式走向成功的關(guān)鍵。
圖源《城越2021總結(jié)報(bào)告》
為了更好的滿(mǎn)足租戶(hù)對(duì)于智能、靈活、實(shí)時(shí)、健康等各方面不斷提升的需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要從設(shè)施設(shè)備、設(shè)計(jì)裝修、運(yùn)營(yíng)管理等全面提升數(shù)字化水平。本次大賽，有3家企業(yè)符合以上特征：
辦公空間及資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)開(kāi)工大吉可以為租戶(hù)定制即租即用、精裝交付辦公空間的裝配式裝修服務(wù)，實(shí)現(xiàn)綠色低碳、健康管理的目標(biāo)。
另一家入圍企業(yè)PIX Moving的核心產(chǎn)品是自動(dòng)駕駛超級(jí)底盤(pán)，因?yàn)槠涑叽绱笮】啥ㄖ疲`活匹配不同場(chǎng)景應(yīng)用，已經(jīng)成功打造了無(wú)人小巴、物流車(chē)、零售車(chē)、安防車(chē)等多款產(chǎn)品，能夠解決空間服務(wù)中“定制化服務(wù)”成本高的痛點(diǎn)。
還有一家芯片研發(fā)企業(yè)他山科技也得到了好評(píng)，其自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)架構(gòu)R-SpiNNaker電容觸感技術(shù)，能夠使得多維空間多變量的觸覺(jué)感知成為可能。
未來(lái)，地產(chǎn)科技新機(jī)會(huì)
仲量聯(lián)行《2021全球房地產(chǎn)科技行業(yè)白皮書(shū)》顯示，全球已經(jīng)有超過(guò)7800家為建筑環(huán)境提供科技解決方案的企業(yè)，是2010年的3倍以上。僅2021年上半年，房地產(chǎn)科技行業(yè)已吸納97億美元投資，創(chuàng)歷史新高。
原因并不復(fù)雜，誠(chéng)如上文所言，一方面，圍繞地產(chǎn)而生或者能夠應(yīng)用到地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)越來(lái)越多樣，越來(lái)越成熟；另一方面，場(chǎng)景越來(lái)越多樣，基礎(chǔ)和市場(chǎng)教育變好，技術(shù)能夠找到落地場(chǎng)景。
最重要的是，行業(yè)本身受到了政策的支持。中央網(wǎng)絡(luò)安全和信息化委員會(huì)印發(fā)《“十四五”國(guó)家信息化規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》），對(duì)我國(guó)“十四五”時(shí)期信息化發(fā)展作出部署安排。《規(guī)劃》承接了2016年《國(guó)家信息化發(fā)展戰(zhàn)略綱要》重點(diǎn)內(nèi)容，指明地產(chǎn)行業(yè)加大信息化發(fā)展，特別在智慧城市、智慧社區(qū)、智慧養(yǎng)老方面堅(jiān)定地推動(dòng)發(fā)展，而智能家居、數(shù)字家庭、智慧旅游則首次被提及。
在這樣欣欣向榮的大背景下，以城越UrbanLab為代表的房地產(chǎn)科技生態(tài)圈將發(fā)揮更大的作用。隨著這些年房地產(chǎn)科技持續(xù)升溫，生態(tài)圈也吸引了越來(lái)越多的參與者和資本入局。
總體而言，要推進(jìn)地產(chǎn)與科技的結(jié)合任重道遠(yuǎn)，而城越UrbanLab，作為中國(guó)首個(gè)專(zhuān)注房地產(chǎn)科技創(chuàng)新的企業(yè)聯(lián)盟，想通過(guò)星星之火讓大家看到：房地產(chǎn)科技確實(shí)大有可為，兩者的協(xié)作也能探索出標(biāo)準(zhǔn)化的模式。
作為城越UrbanLab的最早發(fā)起者和中流砥柱，仲量聯(lián)行持續(xù)看好地產(chǎn)科技賽道，并致力于推動(dòng)整個(gè)生態(tài)圈的加速發(fā)展。大中華區(qū)首席執(zhí)行官李倩玲表示：“當(dāng)前，全球數(shù)字化進(jìn)程不斷加快，其所帶來(lái)的影響是根深蒂固且不可逆轉(zhuǎn)的。在政策和市場(chǎng)的雙重壓力之下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于科技創(chuàng)新的態(tài)度也變得越發(fā)積極和開(kāi)放，尤其是以行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)為代表，正在通過(guò)孵化器、加速器、聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、投資并購(gòu)等各種方式加強(qiáng)與科技企業(yè)之間的合作。”
與此同時(shí)，越來(lái)越多深耕于行業(yè)多年的優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)者正在出現(xiàn)，他們熟悉行業(yè)規(guī)則并勇于打破規(guī)則，為房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供源源不斷的動(dòng)力。
仲量聯(lián)行中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新負(fù)責(zé)人婁辰表示：“在‘雙碳’政策的影響下，未來(lái)城越UrbanLab也將持續(xù)關(guān)注ESG、新能源、可持續(xù)等長(zhǎng)期價(jià)值賽道。今年3月城越UrbanLab3.0即將啟動(dòng)，期待有更多志同道合的企業(yè)能加入到我們的隊(duì)伍中。”
我們總是高估未來(lái)兩年將發(fā)生的變化，而低估在接下來(lái)10年將發(fā)生的變化。地產(chǎn)科技也是如此，值得在更長(zhǎng)的視角里去比較、評(píng)估。有了助推力量的幫助，路或許能走得更順?biāo)臁⒏L(zhǎng)遠(yuǎn)。
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