地產圈子的一些大佬對2022年的房地產市場進行展望，總體來看，狂熱的情緒被悲觀所取代，現在要在市場上找到一個對地產看好的人真不容易，而在兩年前，市場仍然是多頭的天下，冷暖轉換一轉瞬，所有行業都是如此。所謂行業冷暖，不過是人性弱點的折射而已。
房地產已經進入到黑鐵時代，這是萬科最新的觀點。無需知道黑鐵究竟指什么，一看這個名稱，自然代表對房地產市場的悲觀。過去一些人認為，房地產會進入到白銀時代，現在則是黑鐵。
其實，不管是白銀，還是黑鐵，其思維邏輯仍然是過去的邏輯。在我看來，按照過去的邏輯預判未來的市場，只會得到錯誤的結論。按照馬車時代的邏輯預測汽車時代，結論會錯得離譜。
房地產不是進入什么黑鐵時代，而是在醞釀一場顛覆性的變局。
記得2017年年底，我提出房地產企業一定要高度重視“金融新周期”，告別高杠桿模式時，很多房地產企業嗤之以鼻，依然我行我素；2018年，當我提出房地產20年的大周期已經結束，市場將會變天時，大多數房企沒有意識到這可能是生死攸關的命題。
然而，短短的兩三年時間，我的這兩個判斷都成了現實。我經常假設，如果當年，一些房地產巨頭聽了我的“金融新周期”的判斷，主動收縮杠桿，今天他們是否會陷入目前的困境，如果早幾年，他們意識到房地產的基本邏輯變了，今天是不是有一些已經完成了轉型？然而，歷史從來沒有假設。
最關鍵的是，面對房地產市場的變體和房價邏輯的變化，如何對下一個周期的房地產市場做出精準的判斷并采取積極的戰略應對，這才是每一個利益相關方最應該做的事。
01
環境在變
房地產市場的變天，主要體現在3個變化：
一是市場的基本面確定變了。在房地產的第一個周期，市場的基本面是供求失衡，市場面對的最大問題是房子不夠，解決商業及居民基本的居住需求是上半場的主要任務。
可以說，從1998年房地產市場化改革以來，中國用了20年左右的時間，基本實現了住房從短缺到供需平衡的歷史性巨變，這是一個非常了不起的成就。在基本居住需求及商業地產基本滿足的情況下，房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子短缺，進入到資源錯配導致的不均衡不充分的問題。
二是房地產的基本定位的變化。隨著“房住不炒”的長期化，“去投資”功能的房地產市場的價格規律肯定和過去不一樣，房地產政策從經濟政策為主回歸到民生和社會政策為主。
這意味著，中國將真正構建起以民生和居住為要義的房地產社會政策體系。房地產價格將告別過去的暴漲而進入穩定的上漲周期，我們很難看到未來房地產市場出現過去那樣一旦放松調控市場就出現暴漲的情況；
三是房地產核心競爭力和價值鏈的變化。在住房告別短缺之后，房地產下一個周期，無論是開發商，還是房地產行業的生態都將重塑。規模雖然重要，但已經不是最重要的競爭力指標，住房市場與新的科技革命的對接將催生大量的科技公司進入房地產，這將推動房地產市場的價值鏈的重構和高科技化，房地產市場與產業對接成為必然。
由這3大變化引發的，則是房地產市場未來走勢的分化：
第一是城市與城市的分化。在中國經濟周期、人口周期、城鎮化周期都發生巨大變化的情況下，中國的房地產在總體上會告別增量周期，而進入存量周期。但是，大城市、都市圈和城市群將仍然是房地產增量發展的區域，人口的流動將導致房地產市場出現城市走勢的嚴重分化。
第二是城市內部的分化。隨著人口進入下降周期，城市攤大餅時代結束，中國的城鎮化不會出現像歐美一樣的郊區化，占有核心資源的主城區將仍然是價值最高的區域。
第三是開發商的分化和洗牌。經過規模主導的階段后，開發商將塑造自己的核心競爭力，將探索新的競爭模式，純粹靠玩高杠桿和高周期占據市場的開發商被淘汰出局。
但是，在房地產的趨勢上，很多人只看到了“變”，但更重要的是，房地產一些東西沒有變，這是認清房地產大趨勢的關鍵。只看到變就會大驚小怪，就會對房地產過度悲觀，如果看到一些沒有變化的東西，才能看到房地產未來真正的趨勢。
從辯證的視角，我也要重申房地產市場的3個不變：
一是房地產作為支柱產業的地位不會變。國家統計局局長寧吉喆再次重申房地產仍然是支柱產業，引發外界的關注。這其實是一個基本常識。因為，盡管房地產和過去真的不一樣了，但房地產的市場沒有結束，因為中國的城鎮化還沒有完成，好品質的房子在任何城市仍然短缺。
二是房地產作為老百姓財富配置的主要工具不會結束。從中國經濟的大周期看，在城鎮化遠遠沒有結束的情況下，房地產依然會成為老百姓資產配置的主要工具。
當然，下一個周期房價的邏輯肯定和過去不同，房地產將進入專業化投資時代。未來的城鎮化將以大城市、城市群以及灣區為重心，未來房地產的機遇也將圍繞這些城市。碧桂園這幾年為什么在銷售數據上位居首位，和其大量的項目主要布局在城市群和都市圈有很大關系。
三是老百姓追求更好居住條件的需求沒有改變。在上一個房地產周期，房地產解決了“有房子住”的最基本問題，但距離老百姓對“好房子”需求的滿足，仍然不足。房子總體夠了，但好房子不夠，好房子缺，滿足老百姓對更好居住條件的需求，提供更多的質量和品質更好的房子，這將是下一個周期房地產市場的主要矛盾。
02
房地產的出路
那么，房地產未來之路在哪里？
回顧過去的20多年，中國房地產的走勢主要受四重力量的主導：
一是中國城鎮化的過程，大量的人口進入城市；
二是人口紅利和嬰兒潮的推動；
三是投資熱情的驅動，房地產在過去20年是少有的最好的投資選擇之一；
四是政策的調控和主導，中國房地產的走勢受到每一次政策調控的影響。
但是，隨著中國城鎮化漸近尾聲，人口生育率的下降，以及房地產基本面的逆轉，以上這些推動力量將不復存在，政策也不會成為最終的主導力量，無論是刺激房地產的政策，還是打壓房地產的政策，都不會對房地產的主要趨勢產生重要的影響。
基于此，筆者認為，中央經濟工作會議提出的“探索新的發展模式”特別關鍵，對于房地產而言，過去的模式已經終結，在過去的模式中尋找出路只有死路一條，對此要有清醒的認識。
在中國房地產進入全新周期的情況下，決定一個房地產企業未來的，是是否具有卓越的理念和面向中國新的城鎮化和產業升級關鍵周期的發展模式和路徑，是對新型城鎮化的深刻理解，是對低碳、數字化巨大風口的把握能力。
在筆者看來，未來房地產的風口在3個方面：
一是新型城鎮化，特別是智慧城市帶來的風口。中國未來的城鎮化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮化，一定是以智慧城市的建設為抓手，也就是城市的高質量發展，這幾乎仍然是上百萬億的產業規模，誰抓住了新型城鎮化的風口，誰就抓住了未來；
二是低碳、數字化是房地產重要的增長點，這也是中國未來最重要的財富風口，而房地產的未來和低碳、數字化、智能可謂是天作之合；
三是產品和長期主義。“三高模式”和規模至上已經被市場淘汰。未來決定開發商生死的，第一是產品，第二是產品，第三仍然是產品。而且，高科技會介入房地產，這是一個大的趨勢。
在房地產從賣方市場已經完全轉入買方市場的情況下，目前主要的開發商如果不轉型，都可能被淘汰，10年以后，在房地產市場上，也許都是一些新面孔。如果這成為事實，我一點都不會感到奇怪。
