■ 中國經濟時報記者 徐蔚冰

虎年新春剛過，網絡流出萬科集團董事會主席郁亮題為“敢拼才會贏”的2022年會總結發言。

郁亮將2022年形容為房地產業“破釜沉舟、背水一戰”的一年，也是一個新時代的開始。他將當下的行業總結為“黑鐵時代”，并詳細談了對戰略、組織、人、機制、文化這五位一體新的理解與思考。

萬科：中國房地產行業的“敲鐘人”

其實，為中國房地產行業發展的每一階段“劃重點”，這樣的發聲，萬科已經不是第一次。

2014年，萬科首次提出，房地產行業從“黃金時代”進入“白銀時代”，為國內房地產行業劃分新階段。

2018年秋天，萬科秋季例會的主題是“活下去”。在當時，這個發聲被賦予是地產人居安思危的考慮，但今天再看，“活下去”已經變成一個特別真實形象的存在，去年房地產界此起彼伏的“暴雷聲”已讓多家房企“趴下”。

公開資料顯示，2021年1-12月，萬科累計實現合同銷售面積3807.8萬平方米，合同銷售金額6277.8億元，較2020年減少10.8%。

據中指研究院監測，2022年1月份，房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降。2022年開年，房地產行業融資并未出現明顯放松。貝殼研究院監測數據也顯示，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬億元，其中1月份、3月份、4月份及7月份到期債務規模均超千億元，根據當前月均發債500億元規模計算，房企償債壓力仍較大，結合銷售市場下行表現，房企需要突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從開年房企發債結構看，境外債持續低溫，當前以境內債券融資為主，但并購貸已登場，或成為全年新趨勢。

“黑鐵時代”

其實，早在去年10月，郁亮就已將行業發展方向總結為16個子，即尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會。“整個縮表的過程，就是把金融紅利從房地產行業中去掉，就如同縮骨減肥一樣，帶來的沖擊是非常大的，必然伴隨煎熬的痛苦。因此，回到常態肯定會有陣痛，陣痛是非常痛苦、煎熬的過程。”郁亮表示。

如今，對于“黑鐵時代”，郁亮首先談了外部環境的兩個特征和兩個重大變化。

兩個特征：一是行業進入縮表出清階段，也就是他此前公開談論的去杠桿、去金融化。“縮表出清對于我們來說，就是一場生死之戰。要么死、要么活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。”二是中央經濟工作會議提到的行業新發展模式。郁亮對此概括為一個中心、三個基本點。一個中心，就是解決老百姓居住問題；三個基本點，分別是房住不炒、租購并舉和人-地-房的匹配。

兩個重大變化：一是市場分化會越來越明顯，二是行業規模開始萎縮。郁亮認為，房地產行業進入“黑鐵時代”后，需要一步到位建立新的錨定點之后再出發。新的錨定點包括方方面面，比如薪酬、福利、補貼。還有組織適配調整，復雜項目要“長”，但該“消”的也要“消”。一、房地產調控政策將趨緩，引導預期及促進產業良性循環將成為房地產政策重心

預期引導良性循環平穩有序將成為房地產市場發展主基調

不久前結束的中央經濟工作會議對房地產發展定調，除了堅持“房住不炒”，首次提出了“預期引導”“良性循環”。

從這一定調可以看出，引導市場預期及促進產業良性循環將成為2022年房地產政策的重心。預計2022年房地產政策將向民生性住宅方面傾斜，將會以鼓勵各地發展公共租賃房、共有產權房、中低價位商品房的政策為主，尤其是長租型公共租賃房。將會在財稅、信貸、土地等方面得到更多的扶持。

預計即將到來的2022年，房地產市場將會出現平穩有序的發展格局。理由有三：一是“穩地價”、“穩房價”、“穩預期”仍然是市場主基調；二是不久前的降準，釋放了1.2萬億長期資金，利于激發市場信心；三是房地產市場需求依然強勁，尤其是全面放開二胎，激發了很多改善性購房需求。

穩中有升將成為房地產開發投資的主要表現

據貝殼研究院數據顯示2021年1-11月，全國房地產開發投資同比增長6.0%，累計增速連續9個月回落。可以看出，2021年的房地產開發投資增速呈現倒V型走勢，截至10月末，連續8個月走低，且9月單月投資同比增速已轉負。展望即將到來的2022年，房地產開發投資將會出現穩中有升的格局。相關統計顯示，頭部房企擁有大量的土地儲備，其開發投資積極性持續高漲。

再看房價。2021年1-10月，全國商品房成交均價10290元/平方米，同比上漲4.2%。而從房價表現來看，可以用“先熱后冷”來描述，一季度房價漲幅較大，但在調控政策持續加碼的背景下，房價于5月起開始回落。下半年，伴隨著房地產信貸環境的急劇惡化與房企暴雷事件增多，8月二手房房價自2015年4月以來首次實質性的由漲轉跌。截至10月，房價跌幅已擴大至-0.3%，且仍在持續擴大。相關專家表示，受寬松的政策環境及較好的市場資金預期影響，房價預期將不會像此前幾個月的悲觀，可以預計，2022年的房價，小幅波動態勢將貫穿全年。

與此同時，在“房住不炒”已然成為鐵律的態勢下在持續幾年的疫情影響下，房地產行業洗牌加劇，如何破局成為擺在房企面前的艱難抉擇。轉型升級尤其是多元化發展成為很多房企的必然選擇。可以預見，2022年一些房地產企業會入局智能科技、地產物業、體育、教育、文旅、醫療、酒業等領域，加大多元化發展。