這兩天國(guó)家放松政策，地產(chǎn)股集體翻紅，萬科也重新回到20以上，作為一個(gè)曾經(jīng)在地產(chǎn)十五強(qiáng)浸泡良久的從業(yè)者，最大的感慨莫過于：
一個(gè)事物的崩塌，往往是從內(nèi)部渙散開始的。
一．何為優(yōu)秀？
看之前房地產(chǎn)朋友群里這幾天總是說擔(dān)心工資發(fā)不下來，以前都是準(zhǔn)點(diǎn)發(fā)放，擔(dān)心自己所在的企業(yè)還能不能走的更遠(yuǎn)，跳槽的跳槽，焦慮的焦慮，我寫這篇文章并不是為了看到地產(chǎn)股連續(xù)漲停就出來說看好某些股票，的確是在親身經(jīng)歷以后，有更深刻的體會(huì)。
每個(gè)行業(yè)都有龍頭，都有頭部，不是所有的企業(yè)都是龍頭，也不是所有的企業(yè)漲我們就看好，一家企業(yè)到底經(jīng)營(yíng)的優(yōu)不優(yōu)秀，有沒有業(yè)績(jī)支撐才是決定我們看不看他的好的關(guān)鍵因素。
二．為什么會(huì)提到馬太效應(yīng)？
衣食住行和人民生活息息相關(guān)，尤其是住仍然是老百姓談?wù)撟疃嗟脑掝}。當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)已經(jīng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上完成了70%的任務(wù)，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍然有幾萬家，但銷售面積增速逐漸放緩，銷售額僅小幅度上漲，竣工面積上升，新開工面積出現(xiàn)下滑。
房地產(chǎn)本身就是一個(gè)高周轉(zhuǎn)高杠桿的行業(yè)，受疫情影響并且在三道紅線的收緊下，各個(gè)企業(yè)融資規(guī)模受限，大批小企業(yè)破產(chǎn)，大型企業(yè)也僅僅只是活下去，整個(gè)行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步提升。
馬太效應(yīng)背后反映的就是強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者會(huì)更弱，甚至?xí)淮篝~吃小魚蠶食。
像萬科、龍湖這類企業(yè)，在擴(kuò)張到一定程度以后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流不斷增加，投資活動(dòng)收益開始為正，不在進(jìn)行大規(guī)模融資加杠桿，選擇更加良性健康的發(fā)展模式，無論國(guó)家怎么調(diào)控依然雷打不動(dòng)，而那些踩三道紅線、擁有太多到期債務(wù)壓力和危機(jī)的地產(chǎn)商外表仍然光鮮亮麗，怕是內(nèi)里早已經(jīng)搖搖欲墜了。
我在之前文章《以萬科為例，分析現(xiàn)金流量表你不知道的事》里，分析了地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流，尤其是對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流就是血液般的存在，三道紅線對(duì)于大部分房企都是緊箍咒般的存在。房企是供給端，開發(fā)商每天打著雞血，在朋友圈渲染焦慮，但需求端，老百姓都已經(jīng)呈觀望態(tài)勢(shì)不敢下手。
三、房地產(chǎn)各大企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
這是今年top40房企中報(bào)數(shù)據(jù)，從下圖中可以看出目前凈負(fù)債率超過1的有綠地、藍(lán)光、三盛，接近1的有恒大、中南、佳兆業(yè)、大悅城等。
其中前不久佳兆業(yè)3億理財(cái)產(chǎn)品無法兌現(xiàn)暴雷刷爆地產(chǎn)圈新聞，涉及千名投資人，理財(cái)產(chǎn)品總金額約127億元，致使深圳住建局緊急召開專題會(huì)議。
恒大更不用說、中國(guó)首負(fù)的新聞滿天飛。
綠地終于于三季度凈負(fù)債指標(biāo)降到100%以下，三道紅線已兩道轉(zhuǎn)綠。
聽朋友說，藍(lán)光部分區(qū)域已經(jīng)被碧桂園收購？消息不知道是真是假，但現(xiàn)金流不足，多筆債務(wù)違約的確是日子不太好過。
在這樣的大環(huán)境下，龍頭萬科今年三季度同樣是增收不增利，第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1043.75億元，同比增長(zhǎng)9.70%；歸母凈利潤(rùn)56.42億元，同比下降23.30%，但好在現(xiàn)金流穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)良好。
不過國(guó)企相對(duì)來說影響稍微小些、中海、保利、招商蛇口，歸母凈利潤(rùn)都同比在增長(zhǎng)中。
在以上提到的這些數(shù)據(jù)中，其實(shí)可以看出，TOP大型房企的日子都不太好過，更不用說那些小型房企了、熬過疫情已實(shí)屬不易。
其實(shí)你看整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，像不像個(gè)比賽，而且是個(gè)淘汰賽。
四、政策松綁？利好房地產(chǎn)？
前段時(shí)間，房地產(chǎn)稅的消息的傳出，在市場(chǎng)上引起了不小的轟動(dòng)，又給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提了個(gè)醒；
近期，多地限購松綁，促進(jìn)新房成交；
外資機(jī)構(gòu)高盛也在此時(shí)抄底中國(guó)房企債券：
銀保監(jiān)會(huì)劉忠瑞強(qiáng)調(diào)要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房:購房者予以支持...
這些一系列消息是真的要利好房地產(chǎn)？
在這我想要提醒大家的是：國(guó)家目前一直以來的方針就是促進(jìn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，房產(chǎn)稅也需要一個(gè)平穩(wěn)的環(huán)境去實(shí)施，過緊總會(huì)松綁、過松總會(huì)調(diào)控，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)和其中的各大房企仍然具有極大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，雖然股票一時(shí)反彈，但不論我們作為股票市場(chǎng)的投資者還是樓市里的需求者，我們首先應(yīng)該去選擇的是那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)良好的頭部企業(yè)。
目前需求端已經(jīng)發(fā)生了變化，樓市的競(jìng)爭(zhēng)早就已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)卷狀態(tài)，馬太效應(yīng)將來一定會(huì)越來越明顯。
(股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，本文不構(gòu)成任何投資建議)
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