樂居買房訊 據(jù)省統(tǒng)計局最新公示，前三季度山西房地產(chǎn)開發(fā)市場運行情況分析出爐。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 1513.3 億元，增長 9.7%，其中，商品住宅投資完成 1210.0 億元，增長 12.2%。

另外，前三季度，山西省商品房銷售面積 2265.1 萬平方米，增長 42.4%，其中，商品住宅銷售面積 2153.2 萬平方米，增長 42.2%；

前三季度，山西省商品房銷售額 1578.1 億元，增長 40.7%，其中，商品住宅銷售額 1486.0 億元，增長 41.2%。

還理解到，山西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率繼續(xù)走高。2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債合計 13999.6 億元，增長 14.4%；資產(chǎn)負債率為 89.7%。

資產(chǎn)負債率是企業(yè)負債總額占企業(yè)資產(chǎn)總額的百分比，是反映企業(yè)的全部資產(chǎn)中由債權人提供的資產(chǎn)所占比重的大小 , 反映債權人向企業(yè)提供信貸資金的風險程度，也反映企業(yè)舉債經(jīng)營的能力，資產(chǎn)負債率過高會導致企業(yè)償債能力下降。2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計 15599.4 億元，增長 14.1%；負債合計 13999.6 億元，增長 14.4%；資產(chǎn)負債率為 89.7%，比 2019 年提高 0.2 個百分點，比 2019 年全國平均水平高 9.3 個百分點。

今年以來，山西省上下認真貫徹落實 " 穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期 " 的長效管理機制，持續(xù)鞏固拓展疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展成果，分類指導、精準施策，不斷加強房地產(chǎn)市場供需雙向調節(jié)，全省房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長、商品房銷售面積高位持續(xù)回落、開發(fā)熱點向外轉移等態(tài)勢。

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場運行特點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長態(tài)勢

前三季度，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 1513.3 億元，增長 9.7%，增幅雖比上年同期回落 1.6 個百分點，比上半年回落 2.6 個百分點，但比全國平均增速快 0.9 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 10.5%，增幅比上半年加快 0.3 個百分點，比全國平均增速快 3.3 個百分點。其中，商品住宅投資完成 1210.0 億元，增長 12.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 78.1% 提高到 80.0%；辦公樓投資完成 24.2 億元，下降 12.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成 114.2 億元，增長 8.3%；其它類住房投資完成 164.9 億元，下降 2.2%。

前三季度，全省房屋施工面積 23776.9 萬平方米，增長 17.9%，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速 13.4%。其中，商品住宅施工面積 17762.1 萬平方米，增長 17.7%；辦公樓施工面積 548.5 萬平方米，增長 16.0%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 1920.7 萬平方米，增長 12.8%。前三季度，全省房屋竣工面積 724.6 萬平方米，增長 86.9%，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速 16.2%。其中，商品住宅竣工面積 559.9 萬平方米，增長 92.5%；辦公樓竣工面積 25.7 萬平方米，增長 4.1 倍；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 55.3 萬平方米，增長 1.4 倍。

（三）商品房銷售面積高位持續(xù)回落

前三季度，山西省商品房銷售面積 2265.1 萬平方米，增長 42.4%，增幅雖比上年同期加快 39.4 個百分點，比全國平均增速快 31.1 個百分點，但比上半年回落 15.4 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 21.1%，增幅比上半年回落 0.1 個百分點；商品房銷售額 1578.1 億元，增長 40.7%，增幅比上年同期加快 39.3 個百分點，比全國平均增速快 24.1 個百分點，比上半年回落 9.5 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 19.4%，增幅比上半年加快 1.1 個百分點。

（四）商品房待售面積小幅反彈

截止 9 月底，全省商品房待售面積 799.2 萬平方米，增長 0.5%，結束連續(xù) 50 個月的負增長后連續(xù) 3 個月呈現(xiàn)增長態(tài)勢。其中，商品住宅待售面積 484.6 萬平方米，增長 1.5%；辦公樓待售面積 23.1 萬平方米，下降 2.6%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積 165.7 萬平方米，下降 1.4%。以 2020 年銷售面積作為基數(shù)，商品房去化周期為 3.6 個月，其中商品住宅去化周期為 2.3 個月，低于去化周期 6-12 個月的合理區(qū)間。

（五）企業(yè)對銷售回款的依賴程度提高

隨著房地產(chǎn)調控政策密集出臺，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)對銷售回款的依賴程度進一步提高。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預收款 682.2 億元，增長 44.0%；個人按揭貸款 332.1 億元，增長 56.4%。以銷售回款為主的定金及預收款和個人按揭貸款合計占本年到位資金的比重由上年同期的 43.8% 提高到 55.6%。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)熱點向外轉移

從前三季度房地產(chǎn)投資分布來看，房地產(chǎn)投資熱點逐漸由太原都市區(qū)向外圍轉移，呈現(xiàn)出 " 圈內降溫、圈外開花 " 的態(tài)勢。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速看，前三季度，處于太原都市區(qū)的太原市、晉中市房地產(chǎn)開發(fā)投資均呈下降態(tài)勢，增速分別為 -5.3% 和 -6.2%；大同、長治、臨汾三個副中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為 39.9%、34.3%、13.9%，均高于全省平均水平；六市域城市中除陽泉、運城 2 市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速偏低外，其他 4 個市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均高于全省平均水平。從房地產(chǎn)開發(fā)投資比重看，太原市、晉中市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重分別為 33.8% 和 10.2%，所占比重分別比上年同期下降 5.4 個和 1.7 個百分點；大同、長治、臨汾三個副中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重分別為 15.1%、10.8% 和 6.0%，所占比重分別比上年同期提高 3.3 個、2.0 個和 0.2 個百分點；六市域城市房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重均比上年同期提高。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資三大先行指標持續(xù)下滑

作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的先行指標——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開工面積今年前三季度呈下滑態(tài)勢。前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 1824.7 億元，增長 16.6%，增幅比上半年回落 9.3 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 8.3%，比上半年回落 2.1 個百分點，其中國內貸款下降 19.8%，自籌資金下降 11.3%；土地購置面積 141.6 萬平方米，下降 64.1%；房屋新開工面積 3353.0 萬平方米，下降 19.4%，其中商品住宅新開工面積 2636.4 萬平方米，下降 18.6%。

前三季度，全省房地產(chǎn)新開工項目 438 個，計劃總投資 2496.5 億元，增長 7.0%，增幅比上年同期回落 1.6 個百分點，比 1-8 月回落 13.7 個百分點，比同期全省房地產(chǎn)項目計劃總投資增速低 14.5 個百分點，比同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低 2.7 個百分點。其中，9 月當月新開工項目 49 個，計劃總投資 244.2 億元，下降 47.8%。分市域看，大同、運城、晉中和朔州房地產(chǎn)新開工項目計劃總投資均呈下降態(tài)勢，增速分別為 -58.5%、-47.5%、-22.5%、-12.5%。新開工項目計劃總投資增速放緩，反映出今后房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長后勁不足。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率繼續(xù)走高

資產(chǎn)負債率是企業(yè)負債總額占企業(yè)資產(chǎn)總額的百分比，是反映企業(yè)的全部資產(chǎn)中由債權人提供的資產(chǎn)所占比重的大小 , 反映債權人向企業(yè)提供信貸資金的風險程度，也反映企業(yè)舉債經(jīng)營的能力，資產(chǎn)負債率過高會導致企業(yè)償債能力下降。2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計 15599.4 億元，增長 14.1%；負債合計 13999.6 億元，增長 14.4%；資產(chǎn)負債率為 89.7%，比 2019 年提高 0.2 個百分點，比 2019 年全國平均水平高 9.3 個百分點。

三、房地產(chǎn)開發(fā)市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展的幾點建議

（一）保持房地產(chǎn)調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和保持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行、防范化解房地產(chǎn)市場風險的必然要求，也是改善群眾居住條件、增進人民福祉的現(xiàn)實需要。因此，各級要緊緊圍繞 " 三穩(wěn) " 目標，結合當?shù)貙嵡?, 夯實各級主體責任，積極構建促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的 " 人、房、地、錢 " 四位一體的長效聯(lián)動機制，因地制宜、精準發(fā)力，著力完善城鎮(zhèn)住房保障體系，著力培育和發(fā)展租賃住房，保障合理的住房需求，緩解特定群體的住房困難，堅決抑制不合理的投機和炒作需要，不斷推動我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）優(yōu)化資產(chǎn)結構，不斷提高企業(yè)防風險能力

在 " 三線四檔 " 融資管理持續(xù)收緊的情況下，降負債成為當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首要任務。各地要鼓勵經(jīng)營狀況較好的企業(yè)兼并資產(chǎn)負債率較高的中小企業(yè)，以增強企業(yè)的競爭力，提高生產(chǎn)集中度，提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力和水平，同時要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準許資格審查，加大銀行貸款流向監(jiān)管，提高拿地、預售等門檻，切實保障市場的良性循環(huán)，防止資金斷裂導致項目爛尾。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身實際合理把握拿地節(jié)奏，優(yōu)化投資模式和資本結構，提升運營效率，采取各種促銷手段加速資金回籠，增加企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流，及時償還有息負債，調節(jié)長、短債比例，不斷改善對于境內非銀渠道的依賴度，有效降低企業(yè)成本；已踩紅線的企業(yè)要借鑒萬達經(jīng)驗，采取出售資產(chǎn)、股權等方式調整業(yè)務結構，剝離不良資產(chǎn)。

（三）加快房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級

《十四五》規(guī)劃提出：" 推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展 "、" 加快培育和發(fā)展住房租賃市場 "、" 推進老舊樓宇改造 "、" 促進住房消費健康發(fā)展 " 等內容，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展明確了方向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應政策導向、人口發(fā)展趨勢、生活追求方向，通過經(jīng)營模式轉變、開發(fā)內容拓展、服務手段創(chuàng)新等方式，結合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等特色產(chǎn)業(yè)，打造 " 房地產(chǎn)、服務、文旅、金融 " 產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的地產(chǎn)模式，不斷滿足社會和市場的需求。