“點(diǎn)贊+關(guān)注，我們的故事就開始了！”

小編導(dǎo)讀

說起日本房地產(chǎn)，可能很多人的第一反應(yīng)還是“房地產(chǎn)泡沫”，以及泡沫破裂后的房?jī)r(jià)暴跌和居民財(cái)富急劇縮水，這也是日本“失去的二十年”的一個(gè)縮影。但現(xiàn)在如果提起日本房地產(chǎn)，更多人關(guān)注的則是“漲了多少”。

據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）最新的調(diào)查顯示，疫情以來，東京的不動(dòng)產(chǎn)投資額達(dá)到193億美元（約2兆日元），居世界首位。排在東京后面的是首爾、倫敦、巴黎和紐約。

疫情之下，日本房地產(chǎn)投資市場(chǎng)為何還能如此堅(jiān)挺？今天我們一起來探究一下日本房地產(chǎn)從泡沫到復(fù)蘇的全過程：

第一階段：90年代泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入沉寂

1986-1991年“泡沫經(jīng)濟(jì)”破裂后，日本股價(jià)、房?jī)r(jià)暴跌給日本銀行系統(tǒng)造成極大破壞，日本之后經(jīng)歷了“失去的20年”。

全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格在2008年金融危機(jī)后的寬松金融環(huán)境下積累了較大漲幅，而相比之下日本的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅則顯得比較溫和，吸引力凸顯。

泡沫經(jīng)濟(jì)始末：1985年9月，G5國(guó)家（美、日、英、德、法）簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”，共同進(jìn)行外匯干預(yù)以應(yīng)對(duì)美元過度升值，導(dǎo)致日元快速升值。為防范“日元升值蕭條”和擴(kuò)大內(nèi)需，1986年至1991年日本央行連續(xù)五年降息，熱錢大量流入股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)，催生資產(chǎn)價(jià)格泡沫。

在1986-1991年的五年時(shí)間內(nèi)，日本全國(guó)房?jī)r(jià)雖然僅增加了40%左右，但增長(zhǎng)最快的東京都在短短5年內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了約300%。

隨著資產(chǎn)泡沫越吹越大，居民和企業(yè)的負(fù)債率增高。1989年末，日本央行開始調(diào)高利率給市場(chǎng)降溫，但這也成為了泡沫破裂的導(dǎo)火索。股價(jià)、房?jī)r(jià)暴跌，大量的壞賬給日本銀行系統(tǒng)造成極大破壞，日本進(jìn)入了“失去的20年”。

第二階段：安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)提振下，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入復(fù)蘇通道

安倍2012年底上臺(tái)后，推出了金融、財(cái)政、結(jié)構(gòu)性改革等一系列政策，給日本經(jīng)濟(jì)帶來生機(jī)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步進(jìn)入復(fù)蘇通道，受益于：

1、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，企業(yè)盈利增加，勞動(dòng)力市場(chǎng)好轉(zhuǎn)；

2、極低的利率，疊加物價(jià)走高，實(shí)際利率進(jìn)一步走低；

3、開放入境游、放寬留學(xué)生、外來勞工政策等結(jié)構(gòu)性改革推升房地產(chǎn)需求；

4、鼓勵(lì)購(gòu)房的政策刺激，包括加大住宅補(bǔ)助金發(fā)放、完善房貸減稅制度和提高非課稅額度等。

第三階段：勞動(dòng)力市場(chǎng)回暖，帶動(dòng)住宅需求提升

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，日本的勞動(dòng)力市場(chǎng)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，失業(yè)率持續(xù)走低同時(shí)國(guó)民收入呈不斷增加的態(tài)勢(shì)。

國(guó)民收入的增加帶動(dòng)了日本的住宅需求，住宅價(jià)格也隨之回升，其中公寓樓的價(jià)格漲幅較大。

第四階段：日本家庭購(gòu)置住宅的實(shí)力較強(qiáng)，置業(yè)動(dòng)力或有改善

在90年代經(jīng)歷過泡沫經(jīng)濟(jì)破裂、房?jī)r(jià)腰斬的打擊后，日本人對(duì)房地產(chǎn)投資較為謹(jǐn)慎，因此日本的住房自有率較低。但是，日本家庭具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)余力購(gòu)置住宅，因?yàn)椋?

日本房?jī)r(jià)收入比大幅低于全球主要城市；

1、房貸利率極低；

2、貸款占日本家庭資產(chǎn)的比重遠(yuǎn)低于世界其他大城市

3、勞動(dòng)力市場(chǎng)持續(xù)好轉(zhuǎn)、政府促進(jìn)宅購(gòu)置優(yōu)惠政策正價(jià)日本家庭置業(yè)動(dòng)力。

第五階段：日本商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，換發(fā)生機(jī)

除了住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，日本經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)也帶來了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度提升，零售、辦公地產(chǎn)表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁。日本賭牌開放，2025年世博會(huì)申辦成功、入境游客大幅涌入為日本樓市的走強(qiáng)打了一針“強(qiáng)心劑”，日本重點(diǎn)城市辦公樓的空置率明顯下降，辦公樓租賃業(yè)的業(yè)況得到大幅改善。

第六階段：外國(guó)留學(xué)生及外來勞工政策變化推升日本房地產(chǎn)邊際需求

安倍上臺(tái)后日本政府對(duì)海外移民態(tài)度開放，赴日留學(xué)、工作甚至永居的簽證門檻降低，日本的外國(guó)人數(shù)逐年增多。

2018年在日留學(xué)生總數(shù)達(dá)30萬人，占日本高等教育總?cè)藬?shù)的近10%，應(yīng)屆生畢業(yè)后取得工作簽證的人數(shù)也直線上升。

人才引進(jìn)積分制度、申請(qǐng)永居的資格年限從5年變?yōu)?年/1年吸引了大量海外移民，推升日本房地產(chǎn)邊際需求。

結(jié)語

日本房地產(chǎn)從90年代泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，進(jìn)入“失去的20年”，在安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)政策下，開始進(jìn)入復(fù)蘇階段。經(jīng)過一系列經(jīng)濟(jì)、金融、稅務(wù)改革促進(jìn)政策，很大程度上推動(dòng)了日本勞動(dòng)力市場(chǎng)的回暖，進(jìn)而帶動(dòng)了居住型房地產(chǎn)的發(fā)展；隨著居住型地產(chǎn)的發(fā)展及國(guó)民收入的提高既有效得拉動(dòng)了消費(fèi)、提振了經(jīng)濟(jì)，又促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，隨著日本一些利好政策的推進(jìn)，IR法案、世博會(huì)等，日本房地產(chǎn)進(jìn)入完全復(fù)蘇階段，留學(xué)政策及高級(jí)人才的引進(jìn)，將進(jìn)一步推升日本房地產(chǎn)邊際需求，日本房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。