6月16日，靴子終于落地，SOHO中國(guó)正式官宣：黑石已發(fā)出全面收購要約，取得SOHO中國(guó)的控股權(quán)。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東僅保留9%的股權(quán)。也就是說，潘石屹家族只象征性地保留一些股份，基本就是清盤了。

從交易價(jià)格來看，236.58億港元（約合30.47億美元）的售價(jià)，與一年前40億美元的交易對(duì)價(jià)相比，可謂打了7.6折。然而，即使少了10億美元，潘石屹還是堅(jiān)持大甩賣，套現(xiàn)離場(chǎng)。

消息一出，輿論嘩然。在騰訊做的關(guān)于這一事件的用戶調(diào)查中，大多數(shù)人認(rèn)為潘石屹是要清倉撤退，而且是“要跑路”。

為什么吃瓜群眾們會(huì)有如此一致的看法呢，第一個(gè)原因是，近十年來SOHO中國(guó)一直在出售旗下的資產(chǎn)，并且基本上沒有在國(guó)內(nèi)購入地皮或者資產(chǎn)，基本是只出不進(jìn)。

第二個(gè)原因，這一次潘石屹夫婦把自己的核心資產(chǎn)全部變賣了，而且算是跳樓大甩賣。

本次收購后，黑石集團(tuán)將持有SOHO中國(guó)91%的股權(quán)，從這兒可以估算，SOHO中國(guó)整體估值為260億港元，也就是215.6億人民幣。而SOHO中國(guó)目前還持有130萬平方米的物業(yè)。而這130萬平方米的物業(yè)，大部分都屬于北京、上海核心地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓。

上圖是2020年報(bào)里披露的，SOHO中國(guó)仍然持有的物業(yè)，只剩下了北京和上海的9個(gè)項(xiàng)目。

也就是說，130萬平方米的優(yōu)質(zhì)商辦類物業(yè)，總價(jià)值才215.6億人民幣，平均每平方米才1.66萬元人民幣！這個(gè)價(jià)格，即時(shí)相較于黑石一年之前的報(bào)價(jià)，還是大打折扣。

究竟為什么潘石屹夫妻要拋售這些國(guó)內(nèi)黃金地段的資產(chǎn)呢？

01 國(guó)內(nèi)做商辦生意，根本不賺錢

第一個(gè)原因，在中國(guó)，經(jīng)營(yíng)寫字樓是個(gè)賠本的買賣，SOHO中國(guó)長(zhǎng)期以來堅(jiān)持不開發(fā)住宅只做高端商辦地產(chǎn)，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下根本不賺錢。

2020年，在疫情影響之下，全國(guó)主要城市的寫字樓的空置率整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2020年上半年，北上廣深四個(gè)城市的空置率全部攀升，分別達(dá)到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上升7.3、2.4、2.4、9.0個(gè)百分點(diǎn)。

覆巢之下無完卵，受疫情影響，SOHO中國(guó)的北京項(xiàng)目里，除了2019年12月剛開業(yè)的麗澤SOHO，其他幾個(gè)項(xiàng)目出租率全部下跌。上海項(xiàng)目也差不多。

生意越來越難做了。

另一個(gè)原因是，在中國(guó)，辦公樓租賃的收益實(shí)在太低了。潘石屹曾表示，"中國(guó)租金回報(bào)率我都不好意思說，在北京這樣的城市，SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，即使如此，全年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)仍然會(huì)虧損2%，這個(gè)生意怎么做呢？"

按照SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，在2012年時(shí)，其凈資產(chǎn)收益率(ROE)曾達(dá)40.38%，到了近幾年降至了個(gè)位數(shù)，2020年時(shí)的ROE為1.47%。

實(shí)在是難以為繼。

據(jù)SOHO中國(guó)發(fā)布年報(bào)顯示，2020年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約人民幣21.92億元，同比增長(zhǎng)約19%。而歸母凈利潤(rùn)卻同比減少59.77%，為5.35億元，同期，實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)約人民幣16億元，同比下降約17%。

面對(duì)不斷下滑的業(yè)績(jī)，以及高昂的借貸成本，潘石屹夫婦也無能為力。

02 潘氏家族很早就轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到海外

第二個(gè)原因，潘石屹家族通過各種高超的閃轉(zhuǎn)騰挪手段，早在七年前年前開始就已經(jīng)逐步把手頭的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外，并在海外布局收購資產(chǎn)了，這一次賣身黑石不過是這種資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的最新進(jìn)展而已。

看看潘石屹的賣貨清單：

2014年，82.82億元出售上海SOHO靜安廣場(chǎng)、SOHO海倫廣場(chǎng)及凌空SOHO十萬平米物業(yè)。

2015年，84.93億元出售上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊項(xiàng)目50%的股權(quán)。

2016年，32.2億元出售上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。

2017年，85.14億元出售上海虹口SOHO、凌空SOHO。三年套現(xiàn)近300億元。

2019年開始，潘石屹又計(jì)劃出售總價(jià)值約80億美元的8個(gè)寫字樓項(xiàng)目，包括：北京望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO，上海外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO、天山廣場(chǎng)項(xiàng)目。

2020年3月，擬40億美元私有化SOHO中國(guó)。

現(xiàn)在，黑石接盤SOHO中國(guó)，意味著潘石屹的賣賣賣之旅即將畫上句號(hào)，基本等同于潘氏家族清空了中國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn)。

據(jù)AI財(cái)經(jīng)社不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年開始，潘石屹陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過300億元。

在國(guó)內(nèi)大量甩賣資產(chǎn)的同時(shí)，潘石屹也開啟了在海外——尤其是美國(guó)的資產(chǎn)購入之旅。

看看潘石屹的買貨清單：

2011年，潘石屹便以7億美元，買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓。

2012年，他又花了6億美元，收購了曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%股權(quán)。

2013年，潘石屹的現(xiàn)任妻子，也就是SOHO中國(guó)CEO張欣又聯(lián)手巴西Safra家族，以14億美元收購美國(guó)通用汽車大廈40%股權(quán)。

此外，潘石屹長(zhǎng)子還在英國(guó)成立了一家房地產(chǎn)公司，拿下當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2019年末，潘石屹開始了一系列海外資本動(dòng)作。天眼查數(shù)據(jù)顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，僅28天時(shí)間里潘石屹先后注冊(cè)了7家公司，股東均為境外公司。

可以看出，潘石屹通過近些年的各種騷操作，已經(jīng)逐步變賣國(guó)內(nèi)資產(chǎn)并買入美國(guó)資產(chǎn)，事業(yè)重心基本上全部放到了海外，已經(jīng)成一個(gè)中國(guó)地產(chǎn)商人逐步變成了美國(guó)地產(chǎn)商人。

順便說一句，不要以為地產(chǎn)商人在美國(guó)就沒地位，川普川大爺也是地產(chǎn)商人哦。

03 屬于潘石屹們的時(shí)代已經(jīng)過去了

第三個(gè)原因，可能也是筆者妄加揣測(cè)，就是潘石屹清楚地認(rèn)識(shí)到屬于他的時(shí)代已經(jīng)過去了，他該退場(chǎng)了。

2019年5月，在《潘談攝影間》節(jié)目中，潘石屹對(duì)話柳傳志。他自稱自己的錢已經(jīng)賺夠了，做事不會(huì)優(yōu)先考慮賺錢，如果有些事情有需要就去做，如果沒必要的就不去添亂了。

不給社會(huì)添亂，反映在實(shí)際行動(dòng)上，就是潘石屹逐漸退出了公眾視野，并且他也越來越刻意地淡化身上的大佬光環(huán)，他的新身份包括攝影師、木匠、編程師，但不再是談?wù)摴彩聞?wù)的大V、也不再是意氣風(fēng)發(fā)的地產(chǎn)大佬。

這些年，房地產(chǎn)行業(yè)，從一個(gè)眾人眼中的朝陽行業(yè)、明星產(chǎn)業(yè)逐步蛻化成暴利行業(yè)、吸血行業(yè)，這個(gè)行業(yè)的大佬的社會(huì)形象，也從白手起家的企業(yè)家逐步變成了貪婪無度的資本家。有一些精明的商人認(rèn)識(shí)到，最重要的不是繼續(xù)賺錢，而是保住自己的家業(yè)。

跟潘石屹同一個(gè)時(shí)代的地產(chǎn)地產(chǎn)大佬，有的退隱江湖，有的失意潦倒，還有的身陷囹圄，也許對(duì)潘石屹都是一個(gè)警示。

曾經(jīng)的首富、一代地產(chǎn)大佬王健林，從2012年開始大舉收購海外資產(chǎn)，收購項(xiàng)目包括美國(guó)第二大院線AMC、馬德里地標(biāo)西班牙大廈、美國(guó)傳奇影業(yè)公司等。

然而，2017年，在國(guó)家加強(qiáng)外匯管控之后，萬達(dá)遭遇了股債雙殺，陷入了4000億債務(wù)危機(jī)之中，之后，王健林不得不低價(jià)大幅甩賣資產(chǎn)來還債。自此以后，王健林保持低調(diào)態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)離江湖是非。

另一位地產(chǎn)大佬王石，于2017年正式辭任萬科董事會(huì)主席，之后的生活，除了與年輕嬌妻田樸珺秀恩愛，在69歲時(shí)還喜得千金，其他的就主要是從事各類公益活動(dòng)了，逐漸遠(yuǎn)離了地產(chǎn)江湖。

相比于前面兩位大佬，另一個(gè)地產(chǎn)大佬許家印的日子則不太好過。近年的房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管政策，給長(zhǎng)期高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的恒大造成了很大壓力。據(jù)相關(guān)文件，恒大地產(chǎn)的有息負(fù)債達(dá)到8000多億。對(duì)此，許家印專門回應(yīng)到，恒大將通過“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的運(yùn)營(yíng)方式，盡量將負(fù)債降低，最終符合監(jiān)管要求。恒大能否解決這次“黑天鵝事件”，市場(chǎng)人士都在觀望。

至于身陷囹圄的其他地產(chǎn)大佬，就不一一列舉了，感興趣的朋友請(qǐng)自行查找。他們當(dāng)年也曾是風(fēng)云人物，但可能在某個(gè)關(guān)口一步走錯(cuò)就滿盤皆輸，晚景凄涼。

04 后記

曹德旺先生對(duì)潘石屹的評(píng)價(jià)是“鬼精鬼精的”，回望過去這些年，潘石屹確實(shí)不是賺得最多的那個(gè)地產(chǎn)商，卻可能是活得最滋潤(rùn)的商人之一。

如今，這個(gè)“鬼精鬼精”的商人要清空國(guó)內(nèi)資產(chǎn)奔赴大洋彼岸，必然是經(jīng)過長(zhǎng)期權(quán)衡和周密計(jì)算的。就希望，國(guó)外的月亮能夠真的更圓一些吧。