全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2021年全國房貸利率整體水平開始止跌轉漲，房貸利率已連續4個月回升。

銀保監會最新披露的數據顯示，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低。

嚴打“炒房客”、上調房貸利率、圍堵經營貸違規流入樓市……5月以來，多個城市的房地產調控政策持續升級，圍堵資金漏洞、加強貸款全流程監管是其中的重點內容，房地產金融監管持續收緊的態勢明顯。

房貸利率連續4個月回升

仍有上行空間？

5月以來，廣州、深圳等熱點城市房貸“漲價”明顯。

6月8日，21世紀經濟報道記者注意到，有消息稱，建行和中行再度上調廣州地區的房貸利率。其中，建行首套房貸利率調整為5.65%（LPR+100BP），二套調整為5.85%（LPR+120BP）；中行首套調整為5.5%（LPR+85BP），二套調整為5.7%（LPR+105BP）。該消息還稱，隨著建行、中行兩大國有銀行的上調，工行、農行接下來也可能會跟進。

今年以來，監管政策持續加碼，廣州地區房貸利率先后經歷了三輪調整。4月28日，四大國有銀行集體將廣州地區房貸利率調整為首套最低5.4%（LPR+75BP），二套最低5.6%（LPR+95BP）。

對此，建行、中行廣東分行相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，現階段該行并未調整廣州地區的房貸利率，五年期以上房貸按照首套和二套分別在LPR基礎上加75BP、95BP執行，即5.4%和5.6%。

不過，廣州地區多位業內人士向記者表示，當前房貸額度依然非常緊張，客戶可以正常申請，銀行也會按照程序正常審批，但放款時間難以確定。此外，他們還提醒，房貸利率主要還是跟著政策走，之后不排除上調的可能。

融360分析師指出，深圳自2020年6月起，首套房貸利率主流水平一直維持在4.95%，5月各銀行陸續上調利率，最終首套房貸利率主流水平上漲至5.10%。建行深圳分行在5月上旬首先上調房貸利率水平，其中首套房貸利率上調15個基點至5.1%，二套房貸利率上調35個基點至5.6%。其他銀行在短暫觀望后，也開始跟進，目前已有近10家銀行深圳地區分支行執行首套房利率5.1%、二套房5.6%的利率水平。

圖/圖蟲

融360大數據研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2021年全國房貸利率整體水平開始止跌轉漲。2021年5月份（數據采集期為4月20日至5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11基點；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲8基點。這也是自2月份以來，房貸利率連續4個月回升。

而貝殼研究院監測的數據顯示：5月，72城主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.73%，均較4月提高6個基點；5月72城房貸平均放款周期為48天，與上月高位持平。

5月72個重點城市中，有28個城市房貸利率發生變化，其中26個城市首套房貸利率上浮，23個城市二套房貸利率上浮，有21個城市首套、二套房貸利率均提高，5月無城市下調房貸利率。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，5月在房地產貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購房信貸、上調房貸利率。同時，房貸利率走高，帶來5月二手房市場成交平穩回調。

貝殼研究院的報告指出，在72城中，粵港澳大灣區房貸加息幅度最大。5月粵港澳大灣區首套、二套房利率分別提高21、26個基點，在各區域中最顯著。其中惠州首套、二套房貸利率分別為6.5%、7.0%，分別較上月上調50個、70個基點，利率水平和上調幅度在所有城市中均排名第一。5月深圳首套、二套房貸利率分別提高15個、35個基點，結束過去連續12個月利率保持不變。許小樂表示，自推出二手房指導價后，深圳二手房市場成交保持低位，房價基本止漲趨穩，本次深圳購房信貸環境收緊，將帶動市場進一步調整。

5月72個重點城市中39個城市房貸放款周期延長，多分布在長三角、粵港澳大灣區。其中上海5月放款周期延長17天至92天（去年6月、7月放款周期最快是40天）。東莞、中山放款周期延長10天至108天，放款周期在所有城市中位居前列。

許小樂預計，未來國內貨幣政策將注重結構性調整，房地產信貸環境面臨進一步收緊的壓力，預計房貸利率會繼續上調，帶動市場量價進一步調整。

招聯金融首席研究員董希淼表示，下一步在房價上漲較快的熱點城市，或房貸利率相對較低的地區，房貸利率小幅上漲可能會成為趨勢。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，若接下來房地產市場持續升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調的可能。

房企融資全渠道收緊

在房企融資方面，據銀保監會披露，今年來，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉，房地產融資呈現“五個持續下降”的特點，包括：

銀行業房地產貸款增速持續下降；

房地產貸款集中度持續下降；

房地產信托規模持續下降；

理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降；

銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降。

華東地區某股份行負責人告訴中國證券報記者：“盡管當地需求仍然旺盛，但我行對房地產項目一直很謹慎，所以今年以來房地產貸款沒有較大變化。從監管層面到總行層面，對于房地產貸款的態度一直是控規模為主。”

除信貸渠道外，其他融資渠道也呈現趨緊態勢。克而瑞研究中心發布的數據顯示，5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，房企發債541.88億元，環比上升1.4%，同比上升19.4%。

5月房企融資成本5.18%，環比上升0.09個百分點，同比上升0.31個百分點。其中境外融資成本6.42%，環比上升0.17個百分點；境內融資成本3.61%，環比大幅下降1.16個百分點，主要在于5月發行境內債的企業超過八成是排名較為靠前的企業或者央企國企，結構性導致成本較低。

房地產金融監管從嚴

種種信號顯示，房地產金融監管態勢持續從緊。

例如，對于信貸資金違規流入房地產市場，監管部門一直保持高壓態勢，近期銀保監會披露的行政處罰信息顯示，對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因是違規開展房地產融資業務。

此外，今年以來，經營貸違規流入房地產市場成為監管關注重點，各地銀保監局已會同當地住建部門和人民銀行分支機構組織開展機構自查、非現場篩查、現場檢查等工作。

在房地產貸款集中度方面，銀保監會統信部副主任劉忠瑞強調，對新增房地產貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產金融調控要求，合理控制房地產貸款增速。

國家金融發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真認為，隨著房地產金融審慎管理制度的實施和完善，房企外源性融資所需資金的供需兩端均被嚴控，開發貸余額增速持續回落，信托規模大幅壓降，境內外信用債發行規模增速下降，存量規模壓降。

廈門國際銀行投行分析員任濤稱，下一步，監管層除了繼續防范各種資金違規流入房地產領域外，還可能嚴格控制房地產貸款增速，同時提高房地產貸款風險權重。此外，在嚴格約束房地產企業信貸融資、供應鏈融資的基礎上，對地產企業股權融資以及普通債券融資（含美元債）進行一定限制。

本文來源：中國證券報、中國消費者報、21世紀經濟報道

本期編輯：梁金鶯