這一年，新冠肺炎疫情強行給行業按下“降速鍵”，從停擺到復蘇，開發商經歷了不同以往的漫長四季；房企融資“三道紅線”的出臺，又讓它們站到同一起跑線，接受新一輪行業規則的嚴格審視。

這一年，南北樓市也如季節般冷熱分明，珠三角、長三角先后掀起復蘇熱潮，環京等地卻一片蕭條。有人手持千萬在深圳“打新”，有人在燕郊甩賣房產，只為逃離月供壓力。

房地產已成為我國金融風險最大的“灰犀牛”，居民肩上的債務杠桿已臨近高點，巨變的2020年也將是行業糾偏的開始。地產仍是我國國民經濟的“壓艙石”，但房子最終要回歸居住屬性，剝離狂熱的投機色彩。

在此，我們用十個關鍵詞回顧這一巨變之年，它們涉及行業發展變化的關鍵節點，以及關乎企業民生的熱點事件。動蕩起伏的2020年已臨近終點，隨著地產調控長效機制的建立，行業有望撥開迷霧，在新的一年穩健生長。

新冠肺炎疫情，是房地產行業今年最大的“黑天鵝”事件。年初，居民的腳步被困在家中，房企銷售業績也跌落低谷。據克而瑞監測，春節前后一周，全國重點城市房地產銷售數據接近零成交。

這僅僅是開始，整個一季度，我國房地產行業都在經受疫情的巨大沖擊波。據中指院統計，一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近十年來同期最低水平，行業新開工、投資額均受到影響。

隨著疫情形勢逐漸可控，樓市也進入復蘇階段。進入4月份，房企銷售從低谷爬升，并于上半年末完成V形反轉。此后行業銷售規模維持高增長態勢，8月份百強房企銷售金額同比增長近30%，市場迎來年度黃金節點。

樓市復蘇的力度，超出市場預期。疫情之下，房產尤其是大宗豪宅物業，成為高凈值人群的避險選擇；一些熱點城市一二手房倒掛的行情，也激發了諸多購房者的套利渴望，紛紛持幣入場。

國家統計局數據顯示，截至11月末，我國商品房銷售面積為15.1億平方米，同比增長1.3%，增幅較1~10月擴大1.3個百分點；商品房銷售額為14.9萬億元，同比增長7.2%，增幅較1~10月擴大1.4個百分點。

中指研究院認為，臨近年底，房企沖刺全年銷售目標，疊加“三道紅線”強監管下資金壓力上升，企業推盤營銷力度加大。如無意外，今年12月商品房銷售面積仍有望超過2億平方米，全年銷售面積或有新突破。

下半年，監管部門設置“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍，并分檔設定房企有息負債的增速閾值，倒逼房企去杠桿、降負債，行業迎來顛覆性變革。

防范潛在的金融風險，促進行業穩健發展，是“三道紅線”出臺的初衷。當下，我國房地產相關占銀行業的39%，已是金融風險方面最大的“灰犀牛”。房地產投資增速過快，嚴重影響整個經濟增長狀態的平衡。

“三道紅線之后，所有的企業發展再次來到同一起跑線，過往積累的很多發展要素都被清零。”易居控股CEO丁祖昱認為，未來十年，企業的核心是融資能力，融資成本將成為企業繼續進擊還是保守萎縮的分水嶺。

克而瑞統計顯示，目前頭部房企整體償債能力穩健，六成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，兩成以上房企“三道紅線”皆不達標。

為盡快適應監管要求，許多企業已開始主動調整發展節奏、制定降負債方案。世茂房地產、金科股份等已主動調低目標增速；綠地控股也制定了詳細的降檔方案，同時計劃通過分拆上市、引入戰投等措施，回到安全區間。

在行業利潤空間有限的情況下，如何平衡規模與盈利之爭，如何平衡地產主業與多元業務的關系，房企面臨的“靈魂拷問”剛剛開始。

2020年，債券市場出現了一些違約新特征。國泰君安研報顯示，“國企信仰”與“大而不倒”的觀念正遭受沖擊，地產板塊也步入頭部房企違約元年。

泰禾集團深陷債務危機，成為波及面最廣的行業事件。今年以來，因公司債券規模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題，泰禾流動性出現困難，公司債券H7泰禾02、泰禾MTN001等多筆債券出現違約。

截至2020年9月30日，泰禾已到期未歸還借款金額高達459.05億元，引入萬科作戰投也遲遲未落地。在北京、上海、杭州、太原等多個城市，泰禾在建樓盤因資金問題難以推進，數次引發業主維權。

福晟集團也成為率先“倒下”的房企。11月19日，福晟集團發布公告稱，截至公告出具之日，公司尚未支付“18福晟02”利息及回售本金，共計6.31億元。與世茂房地產的合作，并未拯救福晟于火海之中。

華創證券表示，近幾年房地產行業調控政策持續加碼，銀行端清查違規放貸，涉房全面收緊，同時伴隨監管部門即將出臺新規控制房企有息債務增長。若企業杠桿較高，面臨融資收緊時，易出現債務違約。

頻頻出現的房企“爆雷”事件表明，龐大的債務規模已成為房企頭頂的“達摩克利斯之劍”，一旦資金危機爆發，能順利找到接盤人并非易事。隨著“三道紅線”出臺，尾部房企償債能力差，后續仍要持續關注其資金風險。

“今天你認籌了嗎？”、“你搖到了嗎？”近期，因樓市熱度高漲，認籌搖號牽動著上海購房者的情緒。據悉，當地12月開盤的首創禧瑞薈、保利云上橙光、中海長寧第等盤，認籌人數均超1000人，一些樓盤認籌率超過500%。

這一場景，在今年的樓市里并不罕見。疫情以后，全國多個熱點城市持續轉暖，限價盤頻現“萬人搖”，因一二線城市優質地塊集中供應，土地市場高單價、高溢價地塊頻出，甚至出現“面粉貴過面包”的情況。

譬如在深圳，網紅盤“華潤城潤璽一期”均價為13.2萬元/平方米左右，周邊一些二手房均價在18萬元以上，此番倒掛空間使得購房者爭相搶購，甚至出現眾籌打新、代持購房的現象，以致引發監管部門關注。

新華社評論指出，十幾萬元一平方米的商品房儼然成為火爆“投資品”，“打新熱”背后的買房牟利現象顯然與“房住不炒”理念背道而馳，抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措。

為抑制樓市過熱的現象，杭州、沈陽、西安和寧波等19城相繼升級調控，涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售和增加房地產交易稅費五方面內容。其中，深圳政策力度最嚴苛，寧波兩度政策加碼。

剛剛閉幕的中央經濟工作會議，確定明年要抓好八大重點任務，包括解決好大城市住房突出問題。業內認為，熱點城市將堅持調控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調控難言實質性松綁，并將貫穿更長的時間周期。

深圳不分產品、全線飄紅的市場狀態，并未在全國各地上演。今年以來，各地之間樓市加劇分化，已成為難以忽視的新特征。

近日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布《中國住房數據分析報告（2020）》。報告顯示，國內房價已出現嚴重分化，深圳、東莞、上海、寧波、蘇州等地房價還在上漲，但不少城市房價卻出現大跌。

下跌最嚴重的是廊坊，相比于2017年4月的峰值降幅達46.9%；青島、天津較峰值下跌20%以上；肇慶、海口、石家莊、濟南、北京、西雙版納跌幅超過15%；保定、鄭州、北海、中山房價跌幅超過10%。

從各城市房價由漲轉跌的時點看，存在兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，因房地產調控加碼所引發；另一類是2018年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發。

貝殼研究院發布的《2020年二手房市場城市榜單》也顯示，廊坊樓市以8.4%的跌幅位于榜首，青島和濟南跌幅分別位列二、三名，鄭州和北京分別位列第四和第九名。在跌幅前十名當中，北方城市占九席，且普遍高于南方城市。

自此，房價“只漲不跌”的時代已經結束，城市間的分化將成為常態。在“房住不炒”大基調下，一旦市場出現過熱征兆，調控政策必將尾隨而至；而對于人口流失嚴重的城市，房價下跌監測預警，將成為市場監測的重要方面。

如果說去年是渠道元年，那今年便是房企的“直播元年”。在萬物均可直播的時代，置業顧問、房企高管紛紛來到直播間，通過特價房源秒殺、購房優惠券等活動吸引大眾眼球。

受年初新冠肺炎疫情影響，房企售房不得不遷移至線日，復地集團聯手薇婭試水直播賣房，自此房企在直播方面的熱度持續增加，碧桂園、恒大、富力等頭部房企相繼入局，北京住建委還發文鼓勵房企線上營銷。

隨著疫情影響逐步消退，房企直播售房熱度不減反增，逐步成為日常營銷手段。據天貓好房官方數據，今年“雙11”期間，全國共有100多家房企帶著3000個樓盤、共計80萬房源入駐天貓好房，特價房范圍覆蓋近300個城市。

從折扣力度看，石家莊、武漢、廣州等地上線折銷售的情況。天貓也拿出真金白銀補貼購房者，包括無門檻參與房子抽獎、簽約送紅包、總裁直播間特惠秒殺、購房抵用券等。

直播賣房是房企逐步接軌互聯網、擁抱科技化的表現，但截至目前，購房仍是重決策、重線驗的消費。直播賣房能否擺脫單純的推廣、引流作用，真正促成成交，還有很長的路要走。

上半年，物業板塊風頭正盛，諸多房企嗅到風向，匆忙分拆旗下物業公司上市，其中不乏體量尚小、競爭力不強的迷你型企業。截至目前，上市物企已突破至40家，年內已有16家物企成功登陸資本市場。

物業股此番狂潮與“三道紅線”密切相關。通過股權融資補充權益，房企可顯著改善杠桿水平，尤其是資產負債率和凈負債率。因此，開發商分拆上市的意愿集體暴漲，無論物業管理板塊是否已經運營成熟。

但資本市場已經不再通通買賬。據克而瑞統計，9~11月份有30家上市物企股價下跌，藍光嘉寶服務跌幅最大為40.3%，金融街服務跌幅達40%，中奧到家、鑫苑服務、建業新生活、時代鄰里等跌幅也均超過30%。

碧桂園服務、保利物業、萬科物業等頭部公司，已意識到行業風向變化，開始謀求業務轉型。其中，碧桂園服務要大力發展社區團購服務、城市公共服務，保利物業將下沉到鄉鎮，萬科物業要做科技的公司。

機構和投資者都已意識到，物業股這股熱潮已經過去了。如果不依賴地產母公司，誰能獲得未來的增長空間、建立差異化和專業化的競爭優勢，誰才能在大浪淘沙之中脫穎而出，分食巨大的市場蛋糕，有待解答。

受疫情沖擊，今年多個城市租賃市場低溫，直到現在仍未復蘇。長租公寓更是受到直接沖擊，1~11月至少84家企業爆雷。其中，很大一部分原因在于“高進低出”、“長收短付”、濫用“租金貸”等模式導致資金鏈斷裂。

兩年前，長租公寓潛藏的危機還沒有如此顯著。在資本加碼下，多家頭部企業赴美上市，并借助“互聯網式”燒錢補貼瘋狂擴張，以致于在疫情沖擊和自身盈利危機下相繼“暴雷”，波及數十萬租戶和業主。

規范租賃市場發展，已到了“火燒眉毛”的地步。日前召開的中央經濟工作會議對住房租賃市場關注頗多，提出既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規范市場化租賃住房發展，更好地解決好大城市住房突出問題。

其中，要加強保障性租賃住房建設力度，重點整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。長期來看，租賃市場監管要制度化、常態化，資金監管仍是重點領域，既要加強對租金、押金使用情況的監管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。

業內認為，明年住房租賃領域有望迎來更細化的監管政策。隨著一些行業“暴雷”事件逐步化解，市場發展逐步規范化，長租行業也有望走上健康軌道。

貝殼找房赴美上市，同樣是今年地產界繞不開的線日晚，美股資本市場大門正式向貝殼（BEKE）打開。上市四個月，貝殼已成為地產界的“獨角獸”，資本市場熱度不減。截至發稿，貝殼股價報66.82美元，總市值788億美元，超過國內所有傳統房地產開發商。

與此同時，今年前三季度，貝殼累計平臺總交易額（GTV）、收入等指標均已超過去年全年。其中，第三季度平臺總GTV約1.05萬億元，同比大增87.2%；營業收入205億元，同比增長70.9%。

貝殼在資本市場上的表現，直接引發了“天貓好房”加速誕生、恒大拉攏房產中介等事件。市場突然意識到，房產經紀是一塊巨大的蛋糕，并有待分割。貝殼的競爭者、地產巨頭、互聯網公司，無一不想入場分食。

在左暉的邏輯中，貝殼要把產業重新做一遍，最終導向服務業的工業化改造、線上化和數字化推進、服務者職業化三個方向。“在C端崛起的時代，誰能為客戶端創造更大價值，誰就會有更大價值。”左暉表示。

房地產銷售的天花板遲早會到來，而城市更新，已經被開發商定位為下個可挖掘的“金礦”。近日舉行的中央經濟工作會議指出，要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造，建設現代物流體系。

12月21日，在北京召開的全國住房和城鄉建設工作會議也指出，要全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。切實轉變城市開發建設方式，統籌城市規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，深入推進以人為核心的新型城鎮化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。

譬如在廣州，今年地方推出的舊改項目增多，房企的參與熱情也明顯提升。其中，中國恒大多次加碼城市更新公開項目，龍湖簽約廣州首個城市更新項目，俊發、瀚宇、和健等同樣開始試水廣州城市更新。

12月16日，廣州公共資源交易中心公告披露，黃埔區穗東街廟頭村舊村改造項目被中國恒大拿下，這是繼增城逕嚇村、南沙龍古村、南沙鴨利村后，恒大2020年在廣州斬獲的第四個舊村改造項目。

“圍繞城市運營的城市更新將取代棚改，成為存量時代下新的增量。”丁祖昱認為，新賽道下，房地產企業將從城市發展商向生活運營商不斷邁進。

本文由洛陽新聞網編輯